---
title: "ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა — დაარსება, წესდება და მართვა"
url: "https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/binatmesakutreta-amkhanagoba-daarseba-tsesdeba-da-martva-ka"
field: "უძრავი ქონების სამართალი"
description: "ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა: საერთო ქონება და წილი (მ.5-6), სტატუსი (მ.14), წესდება და კვორუმი 2/3 (მ.23-28). Legal.ge."
updated: "2026-10-15"
publisher: "legal.ge"
---

# ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა — დაარსება, წესდება და მართვა

> Source: legal.ge, https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/binatmesakutreta-amkhanagoba-daarseba-tsesdeba-da-martva-ka

## ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა: როდის იქმნება და რას ნიშნავს ეს ბინის მესაკუთრისთვის

ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა მრავალბინიანი სახლის მართვის სამართლებრივი ფორმაა, და მისი ყველაზე მნიშვნელოვანი განსაკუთრებულობა ის არის, რომ ის კანონით თავად იქმნება. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის თანახმად, ამხანაგობა დაფუძნებულად ითვლება ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა განთავსებული და რომელშიც ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინაა. ანუ წევრობა ავტომატურია — ბინის შეძენით თქვენ უკვე ამხანაგობის წევრი ხართ და არ სჭირდება ცალკე გადაწყვეტილებას მოწევრეობა.

კანონი ალტერნატიულ მოდელებსაც ითვალისწინებს: ერთ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ სახლში ყველა წევრის ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილებისა და მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს თანხმობით შეიძლება დაფუძნდეს ერთი ან რამდენიმე სადარბაზოს ამხანაგობა, ხოლო მომიჯნავე ნაკვეთებზე მდებარე რამდენიმე სახლის ყველა მესაკუთრის გადაწყვეტილებითა და იმავე თანხმობით — ერთი საერთო ამხანაგობა. ამხანაგობის საქმიანობა მიმდინარეობს კანონისა და წესდების საფუძველზე, ხოლო ლიკვიდაციის პირობები კანონითა და სხვა კანონმდებლობით განისაზღვრება.

## საერთო ქონება: რა ეკუთვნის წევრებს ერთობლივად და როგორ ითვლება წილი

ამხანაგობის წევრთა საერთო საკუთრებას წარმოადგენს მიწის ნაკვეთი, სახლის ის ნაწილი და შენობა-ნაგებობები, დანადგარები, საინჟინრო ქსელები და მოწყობილობები, რომლებიც ინდივიდუალურ საკუთრებაში არ არის. კანონი დეტალურად აწერს ამ ქონებას: მიწის ნაკვეთი; საერთო ქონების მომსახურებისთვის განკუთვნილი შენობები და საინჟინრო-კომუნიკაციური მოწყობილობები; სახლის მზიდი და შემომზღუდავი კონსტრუქციები — საძირკვლები, კარკასი, კედლები, საერთო სარგებლობის აივნები, სართულშუა გადახურვები, პარაპეტები, ლავგარდანები, საწვიმარი მილები; ვესტიბიულები, სადარბაზოები, დერეფნები, კიბის უჯრედები, სარდაფები, სხვენები, საქვაბეები, ტექნიკური სართულები, სახურავები, ლიფტები, შახტები, არხები და ნაგავგამტარები; აგრეთვე სატრანზიტო გაყვანილობა. საერთო ქონებაში შეიძლება შედიოდეს შეძენილი მოძრავი ქონება, ფასიანი ქაღალდები და არამატერიალური სიკეთეებიც.

წილის გამოთვლის წესი კანონით არის დადგენილი: მესაკუთრის წილი საერთო ქონებაში განისაზღვრება მისი ინდივიდუალური საკუთრების ფართობის შეფარდებით მრავალბინიანი სახლის ბინათა საერთო ფართობთან. ეს იგივე წილი განსაზღვრავს მესაკუთრის მონაწილეობას საერთო ქონების მოვლა-პატრონობის, ექსპლუატაციისა და განვითარების საერთო ხარჯებში — თუ წესდებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. სწორედ ამიტომ მეტი ფართობი ნიშნავს მეტ სადანახარჯო ვალდებულებას, და ბინის შესყიდვისას ეს გარემოება ბიუჯეტირებაში წინასწარ უნდა გაითვალისწინოთ.

## განკარგვა: რა შეიძლება და რა არა

კანონი ბინისა და წილის კავშირს განკარგვის დონეზეც იცავს: ინდივიდუალური საკუთრება არ ექვემდებარება გასხვისებას საერთო ქონებაში ცალკეულ მესაკუთრეთა წილის გარეშე, და არ შეიძლება ბინის იპოთეკით ან სხვაგვარად დატვირთვაც კი შესაბამისი წილის გარეშე — ბინა და წილი ერთად გადადის. საერთო ქონების ცალკეული ობიექტი ან ნაწილი მესამე პირს შეიძლება გადაეცეს მხოლოდ წესდებით დადგენილი წესების შესაბამისად. კიბის უჯრედების, ლიფტებისა და შახტების, საერთო დერეფნებისა და გალერეების, ტექნიკური სართულების, მზიდი კონსტრუქციების, სახურავებისა და სახლის მომსახურე მოწყობილობების სარგებლობაში გადაცემა შესაძლებელია მხოლოდ ყველა წევრის ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილებით, ხოლო მიწის ნაკვეთის შეზღუდული სარგებლობის უფლებით დატვირთვა — სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით.

მართვის დონეზე წესი მარტივია: საერთო ქონების ერთობლივად მართვა ეკისრებათ მესაკუთრეებს, თუ წესდებით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. თითოეულ მესაკუთრეს უფლება აქვს, სხვების თანხმობის გარეშე, გონივრულობის ფარგლებში მიიღოს აუცილებელი ზომები საერთო ქონებას მემუქრებელი ზიანის თავიდან ასაცილებლად და მოითხოვოს გაწეული ხარჯების ანაზღაურება; ასევე უფლება აქვს მოითხოვოს ამხანაგობის საქმიანობის წესდების — ხოლო მისი არარსებობისას კანონის მოთხოვნებისა და ბინის მესაკუთრეთა საერთო ინტერესების შესაბამისად წარმართვა.

სრული ტექსტი ხელმისაწვდომია legal.ge-ზე შესვლის შემდეგ: https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/binatmesakutreta-amkhanagoba-daarseba-tsesdeba-da-martva-ka

### როდის იქმნება ამხანაგობა კანონით?

ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც ერთ მიწის ნაკვეთზეა და ორზე მეტ ინდივიდუალურ ბინს შეიცავს. წევრობა ბინის მესაკუთრობასთან ავტომატურადაა დაკავშირებული და ცალკე გადაწყვეტილებას არ საჭიროებს.

### შეიძლება თუ არა ბინის გასხვისება წილის გარეშე?

არა — ინდივიდუალური საკუთრება არ გასხვისდება საერთო ქონებაში წილის გარეშე და იპოთეკით დატვირთვაც კი შეუძლებელია შესაბამისი წილის გარეშე.

### პასუხობს თუ არა ახალი მესაკუთრე ძველ დავალიანებაზე?

დიახ, წევრობასთან დაკავშირებულ შეუსრულებელ ვალდებულებებზე ის პერსონალურად და სოლიდარულად პასუხობს. 500 ლარს გადამეტებული დავალიანება საჯარო რეესტრშიც დარეგისტრირდება, ამიტომ ყიდვამდე ამონაწერი შეამოწმეთ.

### რამდენი ხმა სჭირდება გადაწყვეტილების მისაღებად?

წესდების გარეშე კრება გადაწყვეტილებაუნარიანია წევრთა 2/3 დასწრებით, ხოლო გადაწყვეტილებები მიიღება დამსწრეთა ხმების ნახევარზე მეტით. თითოეულ მესაკუთრეს ერთი ხმა აქვს, რამდენიმე ბინის შემთხვევაში — ბინათა რაოდენობის შესაბამისი.