---
title: "გამოსახლებისგან დაცვა"
url: "https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/gamosakhlebisgan-datsva-ka"
field: "უძრავი ქონების სამართალი"
description: "გამოსახლებისგან დაცვა: პატივსადები მიზეზები, სამი თვის ზღვარი, ოჯახის წევრების უფლებები და მფლობელობის დაცვა. იურისტები Legal.ge."
reviewed: "2026-07-09"
updated: "2026-11-05"
publisher: "legal.ge"
---

# გამოსახლებისგან დაცვა

> Source: legal.ge, https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/gamosakhlebisgan-datsva-ka

## გამოსახლებისგან დაცვა — თქვენი უფლებების საფუძვლები

თუ გამქირავებელი გამოსახლებით გემუქრებათ, პირველი, რაც უნდა იცოდეთ, არის ის, რომ ქართული სამართალი დამქირავებელს მნიშვნელოვანი გარანტიებით იცავს. გამოსახლება არ არის გამქირავებლის ნებისმიერი გადაწყვეტილების საგანი: მას საფუძველი, ფორმა და პროცედურა სჭირდება. თვითნებური გამოსახლება — საკეტის შეცვლა, ბინაში წვდომის შეზღუდვა ან ძალის გამოყენება — უკანონოა, და ამ ქმედებებზე დამქირავებელს დაცვის მთელი არსენალი აქვს.

ამ გვერდზე ჩვენ განვმარტავთ იმ ნორმებს, რომლებიც საცხოვრებელ სადგომში მყოფ დამქირავებელს იცავს: პატივსადები მიზეზების მოთხოვნას, ოჯახის წევრების უფლებამონაცვლეობას, ბინის გაყიდვის შედეგებს და მფლობელობის დაცვის უფლებას მესაკუთრის წინააღმდეგაც კი.

## პატივსადები მიზეზი — ბინიდან გამოსახლების მთავარი ბარიერი

სამოქალაქო კოდექსის მე-562 მუხლი ადგენს: საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა გამქირავებელს შეუძლია მხოლოდ პატივსადები მიზეზების არსებობისას. ეს არის თქვენი დაცვის ცენტრალური ნორმა: მიუხედავად იმისა, არის თუ არა ხელშეკრულება ვადიანი, გამქირავებელი მას ვადამდე მხოლოდ ამ მიზეზებით შეწყვეტს.

კოდექსი კონკრეტულ შემთხვევებს ასახელებს: დამქირავებელმა თავისი სახელშეკრულებო ვალდებულებები ბრალეულად მნიშვნელოვნად დაარღვია; გამქირავებელს საცხოვრებელი სადგომი სჭირდება უშუალოდ თვითონ ან ახლო ნათესავებისთვის; დამქირავებელი უარს ამბობს გადაიხადოს გამქირავებლის მიერ შემოთავაზებული გაზრდილი ქირა, რომელიც შეესაბამება ბაზარზე არსებულ ბინის ქირას; ან დამქირავებელმა გამქირავებლის მიმართ ჩაიდინა ისეთი მართლსაწინააღმდეგო ან ამორალური მოქმედება, რომელიც შეუძლებელს ხდის მათ შორის ურთიერთობის შემდგომ გაგრძელებას. თითოეული მათგანი გამქირავებელმა უნდა დაამტკიცოს — ეს მისი, და არა თქვენი ვალდებულებაა. გამონაკლისი ეხება ავეჯით გაწყობილ ბინებს: ასეთი ბინის შემთხვევაში გამქირავებელს ყოველთვის შეუძლია ხელშეკრულების მოშლის ვადის დაცვით მოშალოს ხელშეკრულება.

## ქირის გადაუხდელობა — სამი თვის ზღვარი

ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის ერთ-ერთი ყველაზე ხშირი საფუძველი ქირის გადაუხდელობაა, მაგრამ კოდექსის 558-ე მუხლი აქ ზღვარს დგამს: გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში. ეს ნიშნავს, რომ სამ თვეზე ნაკლები ხანგრძლივობის დავალიანება გამოსახლების საფუძველს არ ქმნის.

თუ თქვენ დავალიანებული ხართ, საუკეთესო სტრატეგიაა დავალიანების დაფარვა ან განრიგზე შეთანხმება წერილობით — ამით თქვენ საფუძველს აქარწყლებთ და პატივსადები მიზეზის დამტკიცებას გაუძნელებთ გამქირავებელს.

სრული ტექსტი ხელმისაწვდომია legal.ge-ზე შესვლის შემდეგ: https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/gamosakhlebisgan-datsva-ka

### შეიძლება თუ არა გამქირავებლის მიერ ბინიდან ნებისმიერ დროს გამოსახლება?

არა. საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა გამქირავებელს შეუძლია მხოლოდ პატივსადები მიზეზების არსებობისას, რომლებიც კოდექსით განსაზღვრული შემთხვევებით არის შემოფარგლული. გარდა ამისა, შეწყვეტა წერილობით უნდა გაფორმდეს.

### რამდენი თვის დავალიანება აძლევს გამქირავებელს გამოსახლების უფლებას?

კოდექსის 558-ე მუხლით ხელშეკრულების ვადამდე მოშლა შესაძლებელია, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში. უფრო მოკლე დავალიანება საფუძველს არ ქმნის.

### რა ხდება დამქირავებლის გარდაცვალების შემთხვევაში?

თუ დამქირავებელი სადგომში ოჯახის წევრებთან ერთად წარმართავდა ერთიან საოჯახო მეურნეობას, მისი გარდაცვალების შემთხვევაში ოჯახის წევრები სამართლებრივ ურთიერთობაში შედიან გამქირავებელთან და მათ უფლება აქვთ ხელშეკრულება მოშალონ კანონით დადგენილ ვადაში.

### შეიძლება თუ არა ახალი მესაკუთრის მიერ გამოსახლება?

ბინის გაყიდვის შემთხვევაში შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობის უფლებები და მოვალეობები. ახალი მესაკუთრე დამქირავებელს მხოლოდ ზოგადი წესებით გამოასახლებს — პატივსადები მიზეზებით და წერილობითი ფორმით.

### როგორ დავიცვათ მფლობელობა მესაკუთრის თვითნებური ქმედებისგან?

კოდექსის მე-575 მუხლით დამქირავებელს უფლება აქვს დაიცვას თავისი მფლობელობა ყოველი დამრღვევისგან, მათ შორის მესაკუთრისგანაც. თვითნებური შეღწევა ან ნივთების გატანა კანონიერ გამოსახლებას არ ჩაითვლება.