---
title: "მშენებარე ბინის შეძენა"
url: "https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/mshenebare-binis-shedzena-ka"
field: "უძრავი ქონების სამართალი"
description: "მშენებარე ბინის შეძენა: მუხლი 11, 12, 13 და 15 — წინასწარი რეგისტრაცია, რიგითობა და საკუთრების რეგისტრაცია. Legal.ge."
reviewed: "2026-07-09"
updated: "2026-11-04"
publisher: "legal.ge"
---

# მშენებარე ბინის შეძენა

> Source: legal.ge, https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/mshenebare-binis-shedzena-ka

## მშენებარე ბინის შეძენა — წინასწარი რეგისტრაცია როგორც დაცვის მექანიზმი

მშენებარე ბინის შეძენა ერთ-ერთი ყველაზე რისკიანი და ამავდროულად ყველაზე მეტად დაცვას მოითხოვდე გარიგებაა უძრავი ქონების ბაზარზე: მყიდველი ფულს იხდის ობიექტზე, რომელიც ჯერ არ არსებობს. სწორედ ამიტომ საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი ამ გარიგებას განსაკუთრებულ ინსტრუმენტს აძლევს — უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარ რეგისტრაციას. ამ გვერდზე განმარტებულია, როგორ მუშაობს ეს მექანიზმი, რა უფლებები შეიძლება დაიცვას, როგორ წყდება რიგითობა და როგორ ხდება მშენებარე ობიექტზე საკუთრების რეგისტრაცია.

მშენებარე ბინის მყიდველის მთავარი საფრთხე ორია: დეველოპერის მიერ იმავე ობიექტზე განმეორებითი გაყიდვა და საბანკო იპოთეკის ან სხვა დატვირთვის აღმოჩენა მშენებლობის დასრულების შემდეგ. ორივე რისკს სწორედ რეესტრში დაფიქსირებული წინასწარი რეგისტრაცია ამცირებს, და ქვემოთ ნაჩვენებია, რომელი ნორმები უზრუნველყოფს ამ დაცვას.

## რა შეიძლება დარეგისტრირდეს მშენებარე ობიექტზე

უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება არა მხოლოდ საკუთრება: რეესტრს ექვემდებარება აღნაგობა და მისი იპოთეკით დატვირთვა, უზუფრუქტი, სერვიტუტი, იპოთეკა, ქირავნობა და ქვექირავნობა, იჯარა და ქვეიჯარა, თხოვება, ლიზინგი, საჯარო სამართლით გათვალისწინებული უფლებები, საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები — მათ შორის საპრივატიზებო პირობები — და უპირატესი შესყიდვის უფლება. რეესტრში ასევე შეიტანება უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემები, მათ შორის საკადასტრო მონაცემები.

მნიშვნელოვანია ისიც, რომ ისეთი უფლებების რეგისტრაცია, როგორიცაა იპოთეკა, ქირავნობა ან იჯარა, შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, თუ შესაბამის უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია; ხოლო ამ უფლებებზე და საპრივატიზებო პირობებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე. მშენებარე ბინის შემძენისთვის ეს ნიშნავს: თუ დეველოპერს ობიექტი საბანკო დაფინანსების საწინააღმდეგოდ ააგებს და მიწაზე ან ობიექტზე იპოთეკა რეგისტრირებულა, ეს დატვირთვა მყიდველის წინაშეც არსებობს — ამიტომ ამონაწერის შესწავლა გარიგებამდე აუცილებელია.

## წინასწარი რეგისტრაცია — როგორ იცავს ის მყიდველს

უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრაციის უზრუნველსაყოფად შეიძლება მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე ამ უფლების წინასწარი რეგისტრაცია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში. სწორედ ეს ინსტრუმენტია მშენებარე ბინის მყიდველის მთავარი დაცვა: გარიგების ხელშეკრულების რეგისტრაციით მყიდველის მომავალი უფლება რეესტრში ფიქსირდება მანამ, სანამ ობიექტი აშენდება.

წინასწარი რეგისტრაციის ძალა კანონით ზუსტად არის განსაზღვრული: ის გამორიცხავს გარიგების საფუძველზე ამ ნივთზე რაიმე სხვა უფლების რეგისტრაციას და საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ამასთან, წინასწარი რეგისტრაცია არ გამორიცხავს ამ ნივთის მესაკუთრედ სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციას. ის უქმდება იმ უფლების რეგისტრაციით, რომლის უზრუნველსაყოფადაც მოხდა; ვადის გასვლით, თუ ვადა დადგენილი იყო; მხარეთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე; ან სხვა პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაციით — გარდა სამართალმემკვიდრისა და მესაკუთრის გარეშე დარჩენის შემთხვევისა.

წინასწარი რეგისტრაციის ეფექტი სრულად იხსნება რიგითობის ნორმებთან ერთობლიობაში: ერთმანეთს გამომრიცხავი უფლებებიდან რეგისტრირდება ის, რომელიც სხვაზე ადრე იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციოდ. ამიტომ, თუ მყიდველმა თავისი უფლება წინასწარ დაარეგისტრირა, გვიანდელი კონკურენტული განაცხადები — მათ შორის დეველოპერის სხვა გარიგებები — მას ვეღარ გაუსწრებს. დრო აქ ფულის ღირებულებას აღემატება.

სრული ტექსტი ხელმისაწვდომია legal.ge-ზე შესვლის შემდეგ: https://legal.ge/ka/service/udzravi-konebis-samartali-ka/mshenebare-binis-shedzena-ka

### როგორ დავიცვათ თავი მშენებარე ბინის ყიდვისას?

წინასწარი რეგისტრაციით: მხარეთა ხელშეკრულების საფუძველზე რეესტრში ფიქსირდება მომავალი უფლება, რომელიც ბლოკავს იმავე ნივთზე სხვა უფლებების რეგისტრაციას.

### რა არის რიგითობის როლი?

ერთმანეთს გამომრიცხავი უფლებებიდან რეგისტრირდება ადრე წარდგენილი — ამიტომ მყიდველის ადრეული რეგისტრაცია გვიანდელ გარიგებებს აბლოკავს.

### გადადის თუ არა იპოთეკა ახალ მესაკუთრეზე?

დიახ — ისეთ უფლებებზე რეგისტრირებული მონაცემები, როგორიცაა იპოთეკა, უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა, ამიტომ ამონაწერის შესწავლა აუცილებელია.

### როდის ხდება ბინის სრული რეგისტრაცია?

მშენებარე შენობაზე საკუთრების რეგისტრაცია სამშენებლო დოკუმენტაციით, დასრულებისას კი ვარგისად აღიარების დოკუმენტით ხდება; ერთეულის გასხვისება მისი ცალკე ობიექტად რეგისტრაციის შემდეგ არის დასაშვები.