Покупка строящейся квартиры (так называемая покупка «офф-план») — популярная форма инвестирования в Грузии, но она несет высокие риски. Покупатель платит деньги не за существующую квартиру, а за обещание девелопера построить и сдать ее в будущем. Договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи — это главный документ, регулирующий эти отношения. Часто девелоперы предлагают стандартные договоры, где их ответственность сведена к минимуму, а обязательства покупателя — завышены. Риски включают остановку строительства, изменение площади квартиры, двойные продажи и бесконечный перенос сроков сдачи.
Для страховки от этих рисков необходим квалифицированный анализ предварительного договора и его правильная регистрация в Публичном реестре. Legal.ge предлагает услугу, которая поможет вам проверить надежность девелопера (статус земли, разрешение, аресты) и оформить такой договор, который реально защитит ваше право собственности и деньги.
Что включает в себя услуга по договорам жилищного строительства?
Эта услуга обеспечивает полную правовую защиту покупателя во взаимоотношениях с девелопером:
- Due Diligence (Юридический аудит): Проверка девелопера и конкретного проекта: есть ли разрешение на строительство, не заложена ли земля в банке, платежеспособна ли компания.
- Ревизия договора: Проверка условий предварительного договора купли-продажи и внесение изменений (штрафы за задержку, погрешность площади, форс-мажор).
- Определение «Белого/Зеленого каркаса»: Точное описание в контракте того, что подразумевается под состоянием сдачи (стены, коммуникации, окна/двери), чтобы избежать недопонимания.
- Регистрация в Публичном реестре: Обеспечение регистрации права будущей собственности, что исключает двойную продажу квартиры.
- Мониторинг строительства: Контроль за соблюдением сроков по договору и реагирование в случае нарушений.
Распространенные ситуации
При покупке строящейся квартиры часты следующие проблемы:
Первый сценарий — «Строительство без разрешения». Девелопер продает квартиры, но у него еще нет разрешения на строительство. Мэрия отказывает в разрешении, и стройка не начинается. Покупатели остаются без квартир. Аудит выявляет этот риск.
Второй случай — «Разница в площади». По договору квартира должна была быть 60 кв.м, по факту построили 55 кв.м. В договоре должен быть пункт о перерасчете цены на основании фактического обмера.
Третий сценарий — «Земля в ипотеке». Земля заложена в банке. Девелопер не смог выплатить кредит, и банк забрал землю и построенный на ней корпус. Покупатели теряют квартиры. Важно получить согласие банка на снятие ипотеки с каждой конкретной квартиры.
Четвертая ситуация — «Просрочка сдачи». Девелопер задерживает сдачу на 3 года. В стандартном контракте штраф мизерный или отсутствует. Юрист требует внесения адекватной неустойки.
Законодательство Грузии и нормы
Приобретение строящейся недвижимости регулируется:
- Гражданский кодекс: Регулирует договор купли-продажи.
- Закон о Публичном реестре: Требует регистрации права на строящуюся квартиру, если выдано разрешение на строительство. Это главная защита покупателя.
- Правила выдачи строительных разрешений: Определяет обязательства девелопера перед государством.
Процесс и этапы работы
Клиент выбирает квартиру. Юрист проверяет девелопера в реестре. Составляется предварительный договор. Стороны идут в Публичный реестр (Дом юстиции) и регистрируют право будущей собственности. Только после этого покупатель платит деньги (или часть). После завершения строительства объект вводится в эксплуатацию, и предварительный договор преобразуется в право собственности.
Почему Legal.ge?
Квартира — одна из самых крупных покупок в жизни человека. Legal.ge позволяет нанять адвокатов, специализирующихся на праве недвижимости. Не доверяйте только рекламным буклетам — проверьте юридические документы с профессионалом перед подписанием.
Обновлено: ...