Ипотечные договоры — правовая рамка
Ипотека — это обеспечительный институт грузинского права на недвижимое имущество: в силу статьи 286 Гражданского кодекса недвижимость может быть обременена так, что обеспеченный кредитор вправе, преимущественно перед другими кредиторами, удовлетворить требование из реализации вещи или её передачи в собственность. В этом определении содержится экономическая суть любого ипотечного договора: кредитор опирается на стоимость конкретного актива, а его приоритет встроен в сам институт.
Кодекс делает ипотеку гибкой. Она может обеспечивать будущее или условное требование, если на момент установления ипотеки это требование определимо; обеспеченное требование может быть заменено другим, для чего требуются соглашение собственника и ипотекодержателя и регистрация этого соглашения в реестре. Для кредитных линий и возобновляемых фондов именно эта черта позволяет одному обеспечению покрывать меняющийся во времени долг — и это отправная точка любой продуманной ипотечной структуры.
Чья недвижимость и какое требование можно обеспечить
До подписания ипотечного договора стороны обязаны проверить законодательные ограничения статьи 286 Гражданского кодекса. Недвижимость, принадлежащая физическому лицу, а также водные и воздушные суда, не могут использоваться для обеспечения требования по договору займа или кредита, выданному физическому лицу, включая индивидуального предпринимателя. Это ограничение не распространяется на требования коммерческих банков, микробанков, микрофинансовых организаций, небанковских депозитно-кредитных учреждений — кредитных союзов и кредиторов под надзором Национального банка Грузии, поэтому классическая банковская ипотека жилья не затронута.
Ограничение также не действует, если договором предусмотрена передача обременённой недвижимости ипотекодержателю в пользование как жилого помещения или, для юридического лица, как места нахождения. Учтите, однако: если в пользу одного и того же физического лица уже зарегистрированы два ипотечных права, при заключении третьего и каждого последующего ипотечного договора ограничение применяется вновь. При обременении сельскохозяйственного земельного участка дополнительно соблюдаются правила органического закона о собственности на сельскохозяйственную землю. Наконец, стороны ипотечного договора сами непосредственно отвечают перед регистрирующим органом за содержание договора, достоверность и правомерность указанных в нём фактов — ещё одна причина относиться к составлению ипотеки как к серьёзной юридической работе.
Возникновение и регистрация — нотариус и публичный реестр
Ипотека приобретает юридическую силу с момента регистрации в публичном реестре; подписанный договор сам по себе ипотеку не создаёт. Регистрация производится на основании сделки, представленной одной из сторон в порядке, установленном Кодексом. В сделке указываются собственник недвижимости, ипотекодержатель и предполагаемый третье лицо-должник, а по соглашению сторон — также размер обеспеченного требования, проценты, срок исполнения и иные условия.
Формальности зависят от статуса кредитора. Ипотечный договор, обеспечивающий требование из договора займа, должен быть удостоверен нотариально, причём нотариус обязан разъяснить сторонам правовые последствия нарушения обязательств по договорам займа и ипотеки. Это требование не распространяется на ипотеку, обеспечивающую требования поднадзорных банков, микрофинансовых организаций, кредитных союзов и авторизованных или зарегистрированных инвестиционных фондов. Соблюдение формальностей с первого раза принципиально: дефекты всплывают именно при начале обращения взыскания — спустя годы, когда их исправление дороже всего.
Общая ипотека и ипотечное свидетельство
Если требование обеспечено ипотекой на несколько недвижимых вещей, Кодекс говорит об общей ипотеке: по статье 287 для удовлетворения общего требования может использоваться каждая вещь, причём кредитор вправе по своему усмотрению удовлетворить требование из любой вещи, если стороны не договорились об ином. Для кредитора это привлекательно — пул обеспечения гибок; для собственников отдельных объектов это означает, что каждый актив отвечает по всему требованию, что следует взвесить и при необходимости изменить договором.
Стороны могут также согласовать выдачу публичным реестром ипотечного свидетельства по заявлению кредитора; сама выдача свидетельства регистрируется. Ипотечное свидетельство — ценная бумага, подтверждающая право её законного владельца требовать исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и при неисполнении удовлетворить требование из предмета ипотеки. Оно выдаётся в одном экземпляре, а на общую ипотеку выдаётся лишь одно свидетельство. Договор, по которому выдаётся свидетельство, удостоверяется нотариально, и любое последующее нотариальное действие по этому договору должен удостоверять тот же нотариус, что удостоверил исходный ипотечный договор — деталь, способная осложнить позднейшие изменения.
Просрочка — передача кредитору или принудительное исполнение
Когда собственник обременённой недвижимости просрочивает удовлетворение обеспеченного требования, статья 300 Гражданского кодекса предусматривает отдельные пути. Недвижимость может перейти в собственность кредитора, если кредитор и собственник обратятся в регистрирующий орган с совместным заявлением. При такой передаче обеспеченное требование считается удовлетворённым, даже если стоимость вещи не покрывает его полностью, если законом или соглашением сторон не установлено иное; для сельскохозяйственных участков применяются требования органического закона, а для кредиторов вне банковского надзора действуют особые правила удовлетворения.
Если передача в собственность не происходит, нотариус выдаёт исполнительный лист при наличии соглашения сторон об этом и при условии, что нотариус письменно разъяснил в нотариальном акте правовые последствия выдачи исполнительного листа. Принудительное исполнение на основании такого листа осуществляется по закону Грузии об исполнительном производстве. Структурно это означает, что ипотечный договор уже при заключении можно превратить в исполнительный титул — но лишь если стороны вложили этот эффект в договор и соблюдены нотариальные формальности.
Ипотека на строительном земельном участке
Для строительных проектов Кодекс предусматривает адресный инструмент: если предметом договора является здание или его отдельные части, подрядчик вправе требовать ипотеку на строительный земельный участок для обеспечения своих требований по договору. Это переносит часть финансового риска проекта на саму землю — обычно самый стабильный актив — и даёт подрядчику реальное обеспечение там, где у заказчика мало иного.
На практике ценность ипотечного договора определяется на этапе составления: указание обеспеченной суммы, процентов и срока в сделке для реестра, нотариальное удостоверение там, где оно требуется, выбор между свидетельством и реестровой структурой, заблаговременное планирование пути обращения взыскания. Мы сопровождаем весь цикл — от подготовки договора и регистрации до выбора и реализации правильного пути исполнения при просрочке.