Нотариальные услуги в сделках с недвижимостью
В сделках с недвижимостью роль нотариуса защищает обе стороны: заверенная подпись придаёт сделке надёжность, а правильно заключённая сделка становится основанием регистрации. Когда обязательна нотариальная форма, когда достаточно письменной и что происходит при нарушении формы — вопросы, на которые каждый участник сделки должен знать ответ заранее.
Нотариальную деятельность регулирует отдельный закон, и его детали — тарифы, процедуры, пределы компетенции нотариуса — исходят оттуда. Гражданский же кодекс определяет ту правовую рамку, в которой работает нотариальный акт: требования формы, порядок регистрации и последствия её нарушения. Именно эта рамка — предмет данной страницы.
Письменная форма и порядок засвидетельствования
Статья 323 Гражданского кодекса устанавливает: договор, по которому одна сторона обязуется передать другой право собственности на недвижимую вещь или приобрести её, требует письменной формы. Наряду с этим статья 69 формулирует общее правило: сделка может совершаться устно или письменно; письменно — в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, и при письменной форме достаточно подписей сторон.
Нотариальное засвидетельствование необходимо там, где это предусмотрено: в определённых законом случаях или по соглашению сторон сделка либо подлинность подписей должна быть засвидетельствована нотариусом или иным предусмотренным законом лицом. Для сделок с недвижимостью, представляемых на регистрацию, статья 311-1 устанавливает порядок: сделка либо подлинность подписей должны быть засвидетельствованы установленным законом способом; если стороны подписывают сделку в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, засвидетельствование не требуется. Такие сделки вступают в силу с момента регистрации в реестре — это и есть конечная точка закрытия сделки.
Детали письменной формы сами урегулированы законом: при письменной форме достаточно подписей участвующих сторон, а воспроизведение, повторение или оттиск подписи механическими средствами допустимы там, где это принято в качестве обыкновения. В особых случаях — например, при сделках лица, которому оказывается содействие в осуществлении правоспособности, — действуют дополнительные правила подписания.
Знание этих деталей важно потому, что полнота нотариального акта построена именно на них: нотариус подтверждает не только подпись, но и процесс её проставления. Для участников сделки выбор нотариальной формы означает покупку не формальности, а документированного процесса.
Последствия нарушения формы
Игнорирование требования формы может вообще лишить сделку силы: по статье 59 Гражданского кодекса ничтожна сделка, заключённая с нарушением обязательной формы, установленной законом или договором, как и сделка, заключённая без разрешения, если оно требуется. Оспоримая сделка ничтожна с момента заключения, если она будет оспорена; оспаривание осуществляется в отношении другой стороны договора, и право на него имеет заинтересованное лицо.
Практический вывод ясен: ценность нотариального акта в том, что он заранее погашает риск нарушения формы. Оспорить подлинность подписи на засвидетельствованной сделке значительно труднее — и именно эта редко нужная, но решающая защита важна в сделках, где позже пытаются вмешаться иные лица.
Завещание — классическая форма нотариального акта
Самое известное применение нотариальной формы — завещание. Статья 1357 Гражданского кодекса устанавливает: завещание должно быть составлено в письменной форме, причём допустимо письменное завещание в нотариальной форме или без неё. Нотариальная форма требует, чтобы завещание было составлено и подписано завещателем и подтверждено нотариусом.
Ценность нотариального завещания — в его надёжности: нотариус подтверждает процесс составления акта и волеизъявление завещателя, что позже снижает риск оспаривания. Письменное завещание без нотариальной формы столь же законно — выбор зависит от обстоятельств завещателя.
Особый эффект формы в аренде сельхозземли
Показательный пример того, где нотариальный акт касается сделок с имуществом, — аренда сельскохозяйственной земли: статья 592 Гражданского кодекса определяет её понятие — участок передаётся для сельскохозяйственных целей вместе с предназначенными для такого использования жилыми или хозяйственными постройками (предприятием) либо без них. Такие сделки — часть ежедневной нотариальной практики: передача участка и находящихся на нём построек требует точного описания, и именно нотариальный акт сохраняет полноту этого описания.
Выбор правильной формы для каждой сделки — отдельное решение: требуемая форма следует из природы сделки, а точность формы есть основание сделки с имуществом.
Часто задаваемые вопросы
Когда сделка с недвижимостью требует письменной формы?
Всегда, когда одна сторона обязуется передать другой право собственности на недвижимую вещь или приобрести её; для письменной формы достаточно подписей участвующих сторон.
Когда засвидетельствование сделки не требуется?
Когда стороны подписывают сделку в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица — подлинность представляемой на регистрацию сделки тогда не требует засвидетельствования.
Обязательна ли нотариальная форма завещания?
Нет — завещание составляется письменно и допустимо в нотариальной форме или без неё; нотариальная форма означает составление и подписание завещателем и подтверждение нотариусом.
Как мы помогаем на Legal.ge
Верный выбор нотариальной формы и сопровождение сделки от заключения до регистрации требуют опыта. На Legal.ge вы можете обратиться к юристу, опытному в сделках с имуществом, который оценит требуемую форму и защитит ваши интересы. Заполните заявку на сайте и получите квалифицированную помощь.