Что такое представительство арендаторов и как оно урегулировано в Грузии
Представительство арендаторов означает отстаивание интересов арендатора в процессе подбора офисной или производственной площади и заключения договора аренды: отбор объектов, переговоры об условиях и подготовка документа. В Гражданском кодексе Грузии отдельного специального статуса представителя арендатора не существует: распространённая в американской практике комиссионная модель, привязанная исключительно к стороне арендатора, грузинским законодательством как особый институт не выделена. Вместо этого такие отношения подчиняются общим правилам посредничества, нормам о посредничестве при найме жилого помещения и договорному праву аренды. Это означает, что вознаграждение, полномочия и ответственность представителя должны быть чётко оформлены договором, по которому осуществляется посредничество, и именно этот документ определяет, кто и когда оплачивает услугу.
Общие правила о посредническом вознаграждении
Ядро правил о вознаграждении посредника заключено в статье 744 Гражданского кодекса: лицо, обещающее другому вознаграждение за посредничество, направленное на заключение договора, обязано уплатить это вознаграждение только тогда, когда договор заключён в результате такого посредничества. Это правило фундаментально и для представителя арендатора: вознаграждение порождается только результатом, то есть фактическим заключением договора. Если договор заключается под условием, вознаграждение может быть истребовано лишь после наступления условия. Если размер вознаграждения не определён, согласованным считается обычное вознаграждение. Независимо от того, кого обслуживает представитель — арендатора или арендодателя, — знание этих правил защищает сторону от необоснованных требований оплаты.
Существует и важная защитная норма: соглашение, заключённое в ущерб заказчику и отклоняющееся от первой и второй фраз этой статьи, ничтожно. На практике это значит, что условие, по которому заказчик платит вознаграждение даже тогда, когда договор не заключён, по закону ничтожно. Поэтому вознаграждение, привязанное к результату, — правильная структура для оформления поручения представителя.
Жилищный маклер и сфера его применения
Для посредничества, связанного с наймом жилья, Кодекс содержит отдельную норму. Согласно статье 749 Гражданского кодекса, к договору, по которому лицо обязуется осуществить посредничество для заключения договора найма жилого помещения, называемому жилищным маклером, применяются общие правила посредничества, если из посредничества при найме жилья не вытекает иное. Представительство, ориентированное на поиск жилой площади, работает именно в этом режиме. При этом нормы о посредничестве при найме жилья не применяются к договорам, предмет которых — посредничество в сфере туризма и деловых поездок. В случае коммерческой площади общие правила посредничества действуют напрямую, и договор представителя должен строиться именно на них.
Эксклюзивное поручение и его границы
Частый вопрос: можно ли оформить представительство эксклюзивно. Статья 746 Гражданского кодекса наводит здесь порядок. Если заказчик на определённый период должен воздерживаться от использования другого маклера, такое эксклюзивное поручение создаёт встречную обязанность: маклер обязан в этот срок содействовать заключению договора. Если заказчик действует вопреки этой обязанности и договор заключён с использованием другого маклера, маклер вправе потребовать возмещения убытков. В договоре может быть предусмотрена единая сумма возмещения убытков без доказывания наличия ущерба, однако она не должна превышать двух процентов цены договора, если посредничество было направлено на заключение договора купли-продажи.
Вместе с тем заказчик вправе заключить договор с третьим лицом и без использования маклера. Можно согласовать, что заказчик платит вознаграждение и тогда, когда заключает договор без маклера, но это вознаграждение также не может превышать двух процентов цены договора при посредничестве, направленном на куплю-продажу. Примечательно и то, что соглашение, отклоняющееся от этих правил в ущерб заказчику, ничтожно, а соглашение об эксклюзивном поручении требует письменной формы. Эта конструкция применяется напрямую и в контексте представительства арендаторов: эксклюзивность возможна, но только письменно и в рамках, установленных законом.
Условия аренды, над которыми работает представитель
Ценность представительства в конечном счёте выражается в договоре, который получает арендатор. Статья 581 Гражданского кодекса задаёт ту основу, вокруг которой идут переговоры: по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору определённое имущество во временное пользование и обеспечивать возможность получения плодов, а арендатор обязан уплачивать арендодателю обусловленную арендную плату. Плата может определяться деньгами или натурой, и стороны могут договориться о других способах её определения. Представитель работает именно с этими параметрами: какое имущество переходит в пользование, на какой срок, по какой плате и по какому правилу она меняется во времени.
Субаренда и дальнейшее использование площади
Арендатору часто нужно передать часть площади другому лицу, и это следует закладывать в переговоры заранее. Статья 587 Гражданского кодекса строга: арендатор не имеет права на субаренду без согласия арендодателя. Представитель, обслуживающий интересы арендатора, зафиксирует в проекте договора порядок и условия, на которых получается согласие арендодателя на субаренду, поскольку без этого бизнес-план арендатора нереализуем.
Чем мы можем помочь
Наша команда ведёт представительство арендаторов на реальных основаниях грузинского права: мы готовим договор посредничества, привязывая вознаграждение к заключению договора и защищая заказчика от ничтожных условий; оформляем письменную форму эксклюзивного поручения в рамках закона; проверяем проект договора аренды по вопросам платы, срока, субаренды и возврата. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы ваши интересы были защищены на каждом этапе аренды.