Продажа коммерческой недвижимости в Грузии представляет собой сложную бизнес-транзакцию, которая существенно отличается от продажи жилой квартиры. Этот процесс включает не только передачу права собственности, но и детальный анализ налоговых обязательств (особенно НДС), корпоративных согласований и, во многих случаях, передачу действующих договоров аренды. Продажа коммерческих объектов (офисов, магазинов, складов, гостиниц) часто связана с дорогостоящими активами, поэтому любой правовой недочет может привести к огромным финансовым потерям. Для продавца критически важно, чтобы сделка была юридически безупречной во избежание последующих споров с новым собственником или налоговыми органами. Участие профессионального юриста обеспечивает демонстрацию чистой истории актива, что повышает привлекательность недвижимости для инвесторов и ускоряет процесс продажи.
Что включает в себя услуга по продаже коммерческой недвижимости?
Юридические услуги по продаже коммерческой недвижимости покрывают все аспекты транзакции, от подготовительных работ до завершения:
- Vendor Due Diligence (Аудит продавца): Предварительное приведение в порядок документации на недвижимость, чтобы покупатель не столкнулся с проблемами (например, несогласованные пристройки, старые аресты).
- Налоговое структурирование: Определение режима налогообложения сделки (продажа актива против продажи доли), анализ обязательств по НДС.
- Составление договора купли-продажи: Подготовка комплексного договора, учитывающего коммерческую специфику (передача инвентаря, гарантийные сроки, конфиденциальность).
- Корпоративная документация: Если продавцом является юридическое лицо, подготовка протоколов собрания партнеров об отчуждении имущества.
- Аудит и передача аренды: Если недвижимость сдана в аренду, правовой анализ действующих договоров и оформление правопреемства для покупателя.
- Переговоры с инвесторами: Юридическая поддержка в согласовании коммерческих условий.
Частые сценарии и потребности
При продаже коммерческой недвижимости мы часто сталкиваемся со специфическими ситуациями:
- Продажа действующего бизнеса с недвижимостью: Например, продажа гостиницы или ресторана, где продаются не только стены, но и работающий бизнес. Здесь важны вопросы бренда, лицензий и перевода сотрудников.
- Продажа с НДС или без: Продажа коммерческой площади часто облагается НДС (18%). Юрист помогает сторонам выяснить, облагается ли сделка НДС и кто его платит.
- Недвижимость с арендными потоками: Инвесторы часто покупают коммерческую площадь из-за находящихся в ней арендаторов. Юрист должен обеспечить беспрепятственный переход договоров аренды к новому собственнику.
- Продажа актива против продажи доли: Часто выгоднее продать долю компании, владеющей недвижимостью, чем саму недвижимость. Юрист помогает сравнить и выбрать между этими двумя вариантами.
Законодательство Грузии и нормы
Продажа коммерческой недвижимости регулируется Гражданским кодексом Грузии и Законом о предпринимателях. Если продавцом является компания (ООО или АО), Закон о предпринимателях требует согласия собрания партнеров на отчуждение значительных активов, иначе сделка может быть признана недействительной. Первостепенное значение имеет Налоговый кодекс Грузии, определяющий обязательство по уплате НДС при поставке коммерческой площади. Если операция считается поставкой «действующего предприятия» (Going Concern), она может быть освобождена от НДС, что требует точной юридической квалификации. Кроме того, Закон о Публичном реестре регулирует передачу права собственности, а Закон о конкуренции может быть актуален для крупных сделок типа слияний и поглощений (M&A).
Пошаговый процесс
Процесс начинается с полного правового аудита актива (Vendor Due Diligence) для выявления и исправления недочетов. На следующем этапе происходит структурирование — решается, будет ли продан актив или доля компании. За этим следует подписание предварительного соглашения (Term Sheet) с ключевыми коммерческими условиями. Затем готовятся основной договор купли-продажи и корпоративные документы (протоколы собраний). После подписания документы подаются в Публичный реестр для регистрации. Параллельно выписываются налоговые счета-фактуры и администрируется НДС. Заключительный этап включает физическую передачу актива и, при необходимости, информирование арендаторов о смене собственника.
Почему Legal.ge?
Legal.ge предлагает доступ к высококвалифицированным корпоративным юристам и юристам по недвижимости, имеющим глубокий опыт управления коммерческими сделками. Через нашу платформу вы найдете специалистов, которые не только подготовят документы, но и помогут вам с налоговой оптимизацией сделки и страхованием бизнес-рисков. Выбирайте проверенных экспертов на Legal.ge для вашего коммерческого успеха.
Обновлено: ...