Правовой аудит недвижимости (Due Diligence) — это процедура критической важности, которая предшествует любой разумной инвестиции или покупке недвижимости. В Грузии, где рынок недвижимости развивается стремительно, нередки случаи, когда внешне беспроблемная недвижимость имеет скрытые юридические, финансовые или технические недостатки. Это могут быть старые ипотеки, незарегистрированные наследники, наложение границ с соседними участками или ограничения на строительство в зоне культурного наследия. Покупка недвижимости без правового аудита похожа на «русскую рулетку» — вам может повезти, но риск потерять инвестиции или втянуться в многолетние судебные тяжбы очень высок. Профессиональный аудит — это ваш «страховой полис», который выявляет все потенциальные угрозы до подписания договора.
Что включает в себя услуга по проверке недвижимости?
Наш сервис представляет собой всестороннее исследование, которое проверяет недвижимость по четырем основным направлениям:
- Чистота титула: Глубокий анализ данных Публичного реестра — является ли продавец единственным и законным собственником? Есть ли аресты, ипотеки или налоговые залоги? Есть ли зарегистрированные сервитуты (например, право проезда)?
- Кадастровый и технический аудит: Сравнение электронных карт с фактическим положением. Исключение наложений границ (Overlapping). Проверка соблюдения красных линий.
- Урбанистический и зонинг-анализ: Что реально можно построить на участке? Каковы коэффициенты застройки (К1, К2)? Попадает ли имущество в охраняемую территорию или рекреационную зону?
- История судебных споров: Поиск информации в судебной системе — идет ли спор по этому имуществу или угрожает ли ему спор (например, собственник в процессе развода).
- Коммунальные долги: Проверка баз данных коммунальных компаний для исключения накопленных долгов.
Частые сценарии и потребности
Аудит необходим в различных ситуациях: Покупка квартиры в новостройке: Покупатель хочет знать, есть ли у застройщика действительное разрешение на строительство, кому принадлежит земля и насколько надежно финансовое состояние компании. Покупка квартиры на вторичном рынке: Част риск того, что в квартире прописаны посторонние лица или есть спор между наследниками. Покупка земельного участка: Самый рискованный актив. Часты случаи, когда покупатель берет участок под строительство дома, но аудит выясняет, что строительство там запрещено или под землей проходят магистральные трубы. Покупка коммерческого объекта: Здесь важна проверка существующих договоров аренды, так как новый собственник обязан соблюдать условия старой аренды.
Законодательство Грузии и нормы
Процесс аудита опирается на Гражданский кодекс Грузии (право собственности, сервитуты), Закон «О Публичном реестре» (презумпция достоверности данных) и Кодекс пространственного планирования, архитектурной и строительной деятельности (зонирование и разрешения). Также важны Гражданский процессуальный кодекс в части споров и Налоговый кодекс для оценки рисков налоговых залогов. Аудит также учитывает муниципальные постановления о генеральных планах землепользования.
Пошаговый процесс
Аудит начинается с получения кадастрового кода объекта от клиента. На первом этапе происходит сбор и анализ электронных данных (Desk Research). На втором этапе, при необходимости, проводится физическая инспекция и замеры партнерскими топографами. На третьем этапе запрашивается дополнительная информация из архивов или муниципалитета. В итоге клиент получает подробное письменное заключение (Due Diligence Report), где прописаны все обнаруженные риски («красные флаги») и рекомендации по их устранению или отказу от сделки.
Почему Legal.ge?
На Legal.ge вы найдете юристов, специализирующихся на глубоком исследовании недвижимости. Мы не довольствуемся лишь поверхностной проверкой выписки. Наши специалисты «копают глубоко», чтобы найти детали, невидимые на первый взгляд. Наши отчеты понятны, детальны и практичны, что позволяет вам принять взвешенное инвестиционное решение. Не рискуйте своим капиталом — проверьте недвижимость с экспертами Legal.ge.
Обновлено: ...