Покупка недвижимости — это значительная инвестиция, сопряженная с серьезными рисками. Принцип «Caveat Emptor» (Пусть покупатель будет осторожен) особенно актуален на рынке недвижимости Грузии, где часты скрытые обязательства, судебные споры и проблемы с зонированием. Юридический аудит недвижимости (Due Diligence) — это процесс, в ходе которого юрист детально изучает историю и правовой статус имущества до заключения сделки. Электронная выписка из Публичного реестра не всегда дает полную картину. Например, в ней может не быть видно старого налогового залога, текущего судебного спора или претензий наследников. Полноценная проверка — единственный способ избежать потери денег и будущих юридических проблем.
Что включает услуга юридического аудита?
Специалисты на Legal.ge проводят глубокое изучение недвижимости по следующим направлениям:
- Проверка истории прав: Изучение не только текущей выписки, но и архива Публичного реестра, чтобы установить, как продавец стал собственником и не было ли изъянов в цепочке владения.
- Поиск обременений: Выявление ипотек, арестов, налоговых залогов и сервитутов. Также проверка баз Службы доходов на наличие налоговых обязательств.
- Проверка судебных споров: Проверка в поисковых системах общих судов, не ведется ли спор в отношении этого имущества или его собственника.
- Анализ зонирования и разрешений на строительство: Определение того, имеет ли участок соответствующую функциональную зону (например, сельскохозяйственная против несельскохозяйственной) и разрешено ли на нем строительство.
- Проверка корпоративных полномочий: Если продавец — компания, проверяются полномочия директора и действительность протокола собрания партнеров.
Частые сценарии и реальные примеры
Игнорирование аудита навредило многим покупателям. Вот почему это необходимо:
- Налоговый залог: Покупатель приобрел квартиру с чистой выпиской, но позже выяснилось, что у продавца был налоговый долг, возникший до покупки, но отраженный в реестре после. Полный аудит выявил бы этот риск.
- Неверное зонирование: Инвестор купил землю для строительства отеля. В ходе аудита выяснилось, что участок находится в рекреационной зоне, где строительство запрещено или строго ограничено.
- Проблема с наследством: Квартира была продана единственным наследником, но позже объявился второй наследник из-за границы, потребовавший свою долю. Изучение истории показало бы риски.
- Превышение полномочий директора: Директор компании продал офис без согласия партнеров. Партнеры потребовали аннулирования сделки. Проверка устава была необходима.
Законодательство и нормы Грузии
Due Diligence основывается на доступности публичной информации. Закон о Публичном реестре обеспечивает открытость данных. Налоговый кодекс Грузии определяет правила распространения налогового залога. Закон о предпринимателях регулирует распоряжение имуществом от имени компании. Кодекс пространственного планирования определяет параметры зонирования и строительства. Юрист использует все эти источники для создания полной картины.
Процесс получения услуги
Клиент предоставляет юристу кадастровый код недвижимости. Юрист начинает поиск информации в различных базах (Публичный реестр, Реестр предпринимателей, Суд, Архитектурная служба мэрии). На основе анализа собранной информации готовится письменное заключение (Due Diligence Report), в котором описан статус имущества и выявленные риски. Заключение также содержит рекомендации — стоит ли покупать имущество или какие условия нужно включить в договор для страхования рисков.
Почему стоит выбрать Legal.ge?
Юристы на Legal.ge — эксперты по управлению рисками. Они знают, где искать проблемы, которые не видны на поверхности. Покупка недвижимости — большое финансовое решение, и принимать его «вслепую» недопустимо. Используйте сервис Legal.ge, чтобы быть уверенным, что ваша инвестиция защищена и вы покупаете «чистую» недвижимость.
Обновлено: ...