Проверка права собственности (Title Examination) — это самый критический этап процесса приобретения недвижимости, направленный на установление юридической «чистоты» объекта. В Грузии, несмотря на электронный и прозрачный Публичный реестр, одного лишь просмотра выписки часто недостаточно для полного исключения рисков. Глубокая проверка права собственности подразумевает исследование не только текущего статуса, но и истории объекта, прошлых транзакций, наследственных вопросов и скрытых обязательств. Эта услуга необходима покупателю, чтобы избежать таких тяжелых последствий, как признание договора купли-продажи недействительным, потеря имущества или принятие на себя чужих долгов. Проверка, проведенная квалифицированным юристом, является главной гарантией защиты вашей инвестиции.
Что включает данная услуга?
Услуга проверки права собственности комплексна и включает несколько важных компонентов:
- Анализ данных Публичного реестра: Детальное изучение не только свежей выписки, но и реестра заявлений и кадастровой карты, чтобы установить, не зарегистрированы ли арест, ипотека или сервитут.
- Историческое исследование: Изучение истории владения собственностью до «первоисточника» (например, документов о приватизации), чтобы исключить допущенные в прошлом ошибки или незаконные отчуждения.
- Проверка судебных споров: Проверка того, ведется ли судебный спор в отношении собственника или самого имущества, который может быть еще не отражен в Публичном реестре.
- Проверка корпоративных документов: Если продавцом является юридическое лицо, проверяются полномочия директора и протоколы собрания партнеров о продаже.
- Анализ семейного положения: Если имущество приобретено в период брака, проверяется необходимость согласия супруга, чтобы избежать последующих споров о совместной собственности.
Частые ситуации (примеры)
На практике встречается множество случаев, когда поверхностная проверка нанесла ущерб покупателю. Вот несколько примеров, когда эта услуга необходима:
- Скрытые наследники: При покупке квартиры выяснилось, что продавец получил имущество по наследству, однако в процессе не был учтен другой наследник, проживающий за границей, который позже потребовал свою долю.
- Риск ареста: В выписке имущество «чистое», но в отношении продавца ведется судебный спор по другому обязательству, и наложение ареста — лишь вопрос времени.
- Строящиеся квартиры: Девелопер продает квартиру, которая еще не принята в эксплуатацию. Необходимо проверить статус земли, разрешение на строительство и не обременен ли этот конкретный объект банковской ипотекой.
- Несоответствие площади: По данным реестра квартира составляет 100 кв.м, но реальный замер показывает, что часть представляет собой подъезд общего пользования или чердак, узаконить который проблематично.
Законодательство Грузии
Проверка права собственности опирается на Гражданский кодекс Грузии, который определяет понятия приобретения, передачи собственности и добросовестного приобретателя. Важнейшим является Закон «О Публичном реестре», регулирующий правила регистрации прав на недвижимые вещи и презумпцию публичности. Несмотря на то, что запись в реестре считается достоверной, пока не доказано обратное, существуют исключения (например, сделки, заключенные путем мошенничества или насилия), которые Гражданский кодекс признает недействительными. Также актуален Закон «О порядке совершения нотариальных действий», особенно в отношении свидетельств о праве на наследство.
Процесс: как работает специалист?
Работа с юристом начинается с предоставления кадастрового кода. На первом этапе специалист запрашивает обновленную выписку и архивную документацию из Публичного реестра. Параллельно проверяется правовой статус продавца (платежеспособен ли он, не находится ли в реестре должников). Если продавец — компания, юрист изучает ее устав и решения партнеров. После завершения анализа адвокат готовит письменное заключение (Legal Opinion), в котором подробно описан статус имущества и выявленные риски. При необходимости юрист дает рекомендацию о страховании рисков или включении в договор специальных защитных механизмов.
Почему Legal.ge?
Недвижимость часто является самой крупной покупкой в жизни человека. На Legal.ge вы найдете экспертов по праву недвижимости, имеющих доступ к необходимым базам данных и опыт исследования объектов со сложной историей. Наши специалисты не доверяют только поверхностным данным и «глубоко» исследуют каждую деталь. Не рискуйте своим капиталом — проверьте имущество вместе с профессионалами на Legal.ge до заключения сделки.
Обновлено: ...