Публичный реестр в Грузии представляет собой единое официальное пространство, в котором фиксируются права на недвижимое и движимое имущество, публично-правовые ограничения, налоговый залог и ипотека, а также сведения о предпринимателях. Регистрационное производство — это процедура, посредством которой эти записи создаются, изменяются и прекращаются. Если вы планируете продать недвижимость, зарегистрировать ипотеку или изменить данные предприятия, важно понимать, как начинается производство, когда регистрирующий орган его приостанавливает, по каким основаниям отказывается в регистрации, как отменяется уже совершённая регистрация и в какой срок можно обжаловать решение.
Устройство публичного реестра и презумпция достоверности
Публичный реестр представляет собой объединение нескольких отдельных реестров: реестра прав на недвижимость, реестра публично-правовых ограничений, реестра налогового залога и ипотеки, реестра прав на движимое имущество и нематериальные блага, реестра предпринимателей и некоммерческих юридических лиц, адресного реестра и реестра экономической деятельности. Законодательством предусмотрено также включение в это объединение реестра факторинга. Предметом регистрации могут быть право на вещь или нематериальное благо, обязательство, связанное с правом собственности на недвижимость, изменение или прекращение таких прав и обязательств, а также возникновение публично-правового ограничения и налогового залога или ипотеки.
В отношении данных, зарегистрированных в публичном реестре, действует презумпция достоверности: они считаются надёжными, пока в установленном грузинским законодательством порядке не будут признаны утратившими силу, ничтожными или несуществующими. Именно поэтому запись реестра служит для сторон сделки главным источентом уверенности, а её изменение или отмена возможны лишь по предусмотренным законом основаниям, которые рассмотрены ниже.
Доступность информации и связанные решения
Зарегистрированные в реестре данные и документация, хранящаяся в регистрирующем органе, являются публичными и доступны для ознакомления любому лицу, за исключением случаев, установленных грузинским законодательством. Если по заявлению принято решение о приостановлении производства, об отказе в удовлетворении требования или о прекращении производства, оригинал представленной для этой цели документации может быть истребован заявителем или уполномоченным им лицом; иное лицо или административный орган — только на основании соответствующего акта суда в установленных законодательством случаях. Истребование оригинала или копии документации не приостанавливает действие зарегистрированных данных и не препятствует выдаче из реестра выписки или иной информации. Порядок и условия ознакомления с хранимой информацией определяются соответствующей инструкцией.
При подаче требования о выдаче информации регистрирующий орган устанавливает заинтересованному лицу тридцатидневный срок для представления дополнительной информации или документа, если содержание требования не удаётся установить или запрошенная информация не идентифицируется, если к заявлению не приложен определённый законодательством документ или информация либо существует иное предусмотренное законодательством обстоятельство. На время такого срока течение срока рассмотрения заявления считается приостановленным и возобновляется лишь после представления запрошенных материалов или устранения основания приостановления. Если заинтересованное лицо не воспользуется этим сроком, заявление останется нерассмотренным. В каждом случае отказа в выдаче информации, определения срока, возобновления его течения или оставления заявления без рассмотрения орган принимает соответствующее решение, а основания отказа определяются законом, инструкцией и грузинским законодательством.
Начало и порядок регистрационного производства
Основанием начала регистрационного производства является заявление заявителя либо решение, принятое уполномоченным органом. К заявлению должна прилагаться регистрационная документация и информация, определённые инструкцией, а регистрирующий орган вправе в конкретном случае дополнительно потребовать любой документ или информацию, необходимые для принятия решения по поставленному в заявлении вопросу. Регистрация производится как на основании самих регистрационных и иных документов, так и на основании надлежащим образом созданных их электронных копий.
Представление заявления орган подтверждает внесением в книгу регистрации заявлений и присвоением регистрационного номера. Предварительным условием внесения в регистрацию заявления, поданного с использованием автоматизированных средств управления, является оплата регистрационного сбора, размер которого определяется в установленном государством порядке. В результате регистрации регистрирующий орган готовит выписку, а при регистрации права собственности на недвижимость, собственность на которую ещё не зарегистрирована, и при изменении кадастровых данных — дополнительно и кадастровый план. Это правило не распространяется на регистрации публично-правовых ограничений, налогового залога и ипотеки, а также прав на движимое имущество. Агентство вправе хранить и выдавать любой документ в виде электронной копии, принимать и выдавать информацию с использованием единых автоматизированных средств управления, а заявление может быть подано через любую территориальную регистрационную службу или уполномоченное лицо.
Приостановление регистрационного производства
Регистрирующий орган принимает решение о приостановлении регистрационного производства, если в связи с заявлением существует любое из следующих обстоятельств:
- к заявлению не приложен необходимый по законодательству документ или информация либо не оплачен регистрационный сбор;
- заявление или приложенный документ не представлены в установленной законодательством форме и порядке;
- представленные материалы не позволяют идентифицировать предмет и субъект права, обязательства, ограничения или залога, а также собственника;
- между представленными на регистрацию и зарегистрированными в реестре кадастровыми данными имеется определённое инструкцией расхождение, либо площадь недвижимости, за исключением предусмотренных инструкцией случаев, превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;
- органу официально стало известно о факте обжалования регистрационного документа или его части, если это обжалование приостанавливает действие документа;
- представлен вступивший в законную силу акт суда (арбитража), предусматривающий приостановление производства;
- имеется случай приостановления действия зарегистрированных данных, а при требовании регистрации права на земельный участок — отсутствие в органе кадастровых данных или их несоответствие установленным требованиям;
- представленные на регистрацию документы направлены в правоохранительный орган для изучения их законности;
- к заявлению о регистрации публично-правового ограничения не приложен подтверждающий юридический акт, однако представлен документ обращения в суд и вручения либо документ, подтверждающий течение спора;
- существуют иные основания, предусмотренные грузинским законодательством.
Прекращение производства и отказ в регистрации
Регистрационное производство прекращается, если заявитель или его уполномоченное лицо потребовали его прекращения, если в срок приостановления не представлена информация или документ, подтверждающие устранение основания приостановления, если в ходе производства органу официально стало известно, что предмет или субъект регистрации больше не существует либо регистрационный документ признан утратившим силу, ничтожным или несуществующим, а также если представлен вступивший в законную силу акт суда (арбитража), предусматривающий прекращение производства, либо существует иное предусмотренное законодательством основание.
Отказ в регистрации по своей природе отличается от прекращения: он означает, что позиция органа в отношении самой возможности регистрации отрицательная. Регистрирующий орган принимает решение об отказе в регистрации в ходе производства, если:
- испрашиваемое право, обязательство, ограничение, налоговый залог или ипотека либо отказ от собственности не подлежат регистрации;
- уже зарегистрированное право, ограничение или залог исключает регистрацию представленного на регистрацию права на тот же объект;
- регистрационный документ выдан, получен или составлен неуполномоченным лицом;
- в установленном порядке стал известен факт отмены регистрационного документа;
- представлен вступивший в законную силу акт суда (арбитража), предусматривающий отказ;
- на момент требования о регистрации право собственности уже перешло к новому собственнику;
- требование о регистрации тождественно зарегистрированным данным;
- к заявлению о регистрации публично-правового ограничения не приложен ни подтверждающий юридический акт, ни документация обращения в суд;
- требование о возникновении публично-правового ограничения тождественно требованию, по которому в агентстве уже ведётся регистрационное производство;
- существуют иные основания, предусмотренные грузинским законодательством.
Приостановление действия и отмена регистрации
Даже совершённая регистрация может быть ограничена или отменена. Действие зарегистрированных данных приостанавливается, если регистрационный документ обжалован и это обжалование приостанавливает его действие, если представлен юридический акт уполномоченного органа о приостановлении действия зарегистрированных данных либо если существует вступивший в законную силу судебный акт, которым подтверждается, что регистрационный документ был выдан, получен или создан в результате преступного действия лица. В период приостановления недопустимо готовить выписку о вещи или нематериальном благе, а также регистрировать право или обязательство, за исключением налогового залога и ипотеки.
Регистрация должна быть объявлена утратившей силу, если представлен регистрационный документ, подтверждающий факт перехода или прекращения права, если правоустанавливающий документ, послуживший основанием регистрации, признан утратившим силу, ничтожным или несуществующим, если утратившим силу признано решение о регистрации либо истёк определённый срок действия права. Важно, что объявление регистрации утратившей силу не влечёт автоматического восстановления существовавшей до неё регистрации. Регистрация должна быть объявлена ничтожной или несуществующей, если ничтожным или несуществующим признано решение о регистрации либо представлен вступивший в законную силу акт суда, подтверждающий этот факт. Последствия объявления регистрации ничтожной или несуществующей определяются в установленном законодательством порядке.
Форма решения, технические ошибки и обжалование
По вопросу регистрации регистрирующий орган выдаёт решение в письменной форме, которое содержит вид решения, его заголовок, наименование и адрес органа, время выдачи и регистрационный номер, обоснование и юридические основания, орган, в который решение может быть обжаловано, и срок подачи жалобы, фамилию, имя и подпись уполномоченного лица, а также служебную печать. Право, обязательство, налоговый залог или ипотека и публично-правовое ограничение считаются возникшими, изменёнными или прекращёнными, а собственность — оставленной, с момента выдачи решения. Решение вступает в силу с момента опубликования в установленном законодательством порядке, причём опубликованием считается и его размещение на официальном сайте органа. Решение может быть выдано с использованием автоматизированных средств управления, и в таком случае оно может не отвечать общим требованиям к обоснованию, подписи и печати.
Если в реестре допущена техническая ошибка — неточный перенос данных из документации, ошибка при технической работе или расчёте, орфографическая, арифметическая или иная техническая неточность, — регистрирующий орган обязан исправить её немедленно при обнаружении. Это механизм устранения дефектов, и он не касается содержательных споров.
Заинтересованное лицо вправе обжаловать решение регистрирующего органа в течение тридцати календарных дней с момента его официального вручения, а в случае опубликования решения — с момента опубликования. Дальнейший порядок обжалования и компетентные органы определены грузинским законодательством, поэтому пропуск срока может лишить вас возможности обжалования, тогда как своевременная реакция защитит ваши права.