Реестр прав на недвижимость — центральная часть публичного реестра Грузии: именно здесь регистрируется собственность и связанные с ней права и обязательства, здесь готовится необходимая для сделок выписка и здесь решаются вопросы очерёдности прав. На этой странице изложено, какие права подлежат регистрации, какова роль кадастровой съёмки и выписки, как работает предварительная регистрация, когда регистрируются оставление собственности и изменения земельного участка, а также как регистрируется собственность на здание или его единицу.
Выписка из публичного реестра и её значение
Выписка из реестра прав на недвижимость готовится на основе единого банка данных реестров прав на недвижимость, публично-правовых ограничений, налогового залога и ипотеки, а также должников и отражает зарегистрированные и действующие в этих реестрах на момент её подготовки сведения. Выписка выдаётся любому лицу и готовится вместе с решением о регистрации, а при наличии зарегистрированных данных — после уплаты соответствующего сбора. Содержание и форма выписки определяются инструкцией.
Особо важно следующее правило: при совершении сделки или иного юридического действия в отношении недвижимости, кроме установления права наследования, полномочие заинтересованного лица устанавливается только выпиской из публичного реестра. На практике это означает, что при купле-продаже, дарении или ипотеке именно этот документ, а не какая-либо иная справка, служит надёжным подтверждением полномочий стороны.
Какие права и обязательства регистрируются
В реестре прав на недвижимость регистрируются:
- собственность;
- сверхпостройка и обременение права сверхпостройки ипотекой;
- узуфрукт и сервитут;
- ипотека;
- аренда (найм) и субаренда, имущественный наём и субнаём;
- право требования и лизинг;
- предусмотренные публичным правом права пользования и владения;
- условия приватизации недвижимости, распоряжаемой государством, автономной республикой или муниципалитетом;
- право преимущественной покупки государственных и муниципальных органов и иных лиц.
Помимо сведений о зарегистрированном праве, в реестр вносятся идентификационные данные субъекта и объекта права, в том числе кадастровые данные недвижимости. Ограниченное право регистрируется вместе с соответствующим ограничением или обязательством. Сведения, зарегистрированные относительно обременений и связанных с собственностью обязательств, переходят к новому собственнику без изменений, кроме определённых законодательством случаев. Ряд прав, включая сверхпостройку, узуфрукт, сервитут и ипотеку, может быть зарегистрирован лишь при условии, что собственность на недвижимость уже зарегистрирована. Для некоторых из этих прав, а также для прав, возникающих из сделок с участием юридического лица частного права сроком более одного года, регистрация необходима для их возникновения. Порядок регистрации ипотечного свидетельства определяется инструкцией.
Идентификация, кадастровая съёмка и сельскохозяйственная земля
Для составления кадастрового планово-съёмочного чертежа за идентификацию местонахождения и границы недвижимости отвечает её собственник или правомерный владелец, а за качественное выполнение работ и точность данных чертежа — исполнитель съёмочных работ. Исполнитель обязан составить чертёж в соответствии с порядком, определённым постановлением Правительства Грузии; тем же порядком определены приостановление и аннулирование сертификата исполнителя за работы, выполненные с нарушением требований законодательства.
Регистрация права на земельный участок сельскохозяйственного назначения производится в установленном настоящим законом порядке с учётом требований соответствующего органического закона и иных законодательных и подзаконных актов. Если зарегистрированное в Грузии юридическое лицо частного права регистрирует собственность, ипотеку или обязательство, предусматривающее возникновение собственности на такой участок, а сведения о партнёрах записями реестра предпринимателей не устанавливаются или неполны, регистрирующему органу должна быть представлена надлежаще составленная документация о партнёрах, устанавливающая доминирующего партнёра; если обладатель — организационное образование, не являющееся юридическим лицом, — документация о его членах. За достоверность этих сведений отвечают составившие их лица, а представление неверной информации может стать основанием отмены регистрации собственности. При множественности партнёров, являющихся юридическими лицами, заявителю может быть предложено представить сведения о доминирующем партнёре в определённом инструкцией порядке. Эта обязанность не возлагается на определённый законодательством финансовый институт и международный финансовый институт, определённый постановлением правительства, в рамках разрешённой деятельности, а также на юридическое лицо частного права, если собственность регистрируется на основании инвестиционного плана (соглашения).
Предварительная регистрация и очерёдность прав
Для обеспечения регистрации права на недвижимость на основании заключённого между сторонами договора возможна предварительная регистрация этого права. Для участка сельскохозяйственного назначения к этому добавляются требования органического закона. Предварительная регистрация исключает регистрацию на основании сделки иного права на эту вещь и регистрацию оставления собственности, если сторонами не предусмотрено иное, однако не исключает регистрацию наследника собственником этой вещи.
Предварительная регистрация прекращается регистрацией права, для обеспечения которого она произведена, истечением срока, если срок был установлен, письменным соглашением сторон, а также регистрацией собственности иного лица в установленном законодательством порядке — кроме регистрации наследника и случая, когда отменой собственности вещь остаётся без собственника. Что касается очерёдности: если на один объект испрошена регистрация нескольких взаимоисключающих прав, регистрируется только то право или те права, которые были представлены на регистрацию раньше других — поэтому своевременность заявления имеет решающее значение.
Оставление собственности и назначение земельного участка
В реестре прав на недвижимость регистрируется также оставление права собственности. Оно допускается лишь в том случае, если на момент требования на недвижимости, кроме собственности, не зарегистрировано никакое иное право. Собственность считается оставленной с момента регистрации оставления, а после оставления собственность переходит к государству.
Земельный участок регистрируется как участок сельскохозяйственного или несельскохозяйственного назначения, а сельскохозяйственный участок — с соответствующей категорией, согласно правоустанавливающему документу. Если назначение или категория в документе не конкретизированы, регистрация производится на основании дополнительно представленной информации или заявления заинтересованного лица. В реестре, соответственно, регистрируется изменение назначения участка с одного вида на другой и изменение категории сельскохозяйственного участка; порядок, условия и сроки регистрации этих изменений определяются инструкцией.
Границы леса, раздел и объединение участков, преимущественная покупка
Установление границы государственного или частного леса агентство осуществляет на основании соответствующего акта Правительства Грузии. Изменение границы государственного леса производится корректировкой границы, регистрация которой происходит на основании обращения управляющего имуществом. Корректировка границы леса возможна также по заявлению собственника или правомерного владельца земельного участка, если регистрационный документ, порождающий право требовать регистрации собственности, был выдан, получен или составлен до 1 января 2012 года; в рамках системной регистрации — также по заявлению владельца (пользователя), если участок удовлетворяет условиям признания собственности на самовольно занятую землю.
Раздел земельного участка или объединение участков регистрируются на основе согласованного с органом соответствующего муниципалитета проекта, который должен соответствовать требованиям Кодекса пространственного планирования, архитектурной и строительной деятельности и иных нормативных актов. Что касается права преимущественной покупки — оно регистрируется по заявлению сособственника или арендатора. Заинтересованное лицо должно представить агентству застрахованное письмо, которым направлено соответствующее уведомление, и документ, подтверждающий вручение и устанавливающий его дату. Право регистрируется на указанный в уведомлении срок, исчисляемый со дня, следующего за вручением или опубликованием; если точный срок не устанавливается, сроком считаются пятнадцать календарных дней. Истечение срока влечёт утрату решением о регистрации юридической силы. Если уведомление не вручено обладателю права по адресу регистрации в Грузии либо лицо невозможно точно идентифицировать, информация публикуется на сайте агентства. Регистрирующий орган не несёт ответственности за достоверность и правильность представленной документации.
Регистрация собственности на здание или его единицу
Собственность на здание или его единицу, в том числе строящееся, регистрируется на основании правоустанавливающего документа и строительной документации, а при завершении строительства — документа, подтверждающего признание здания пригодным (приём в эксплуатацию). Допустима регистрация и легализованного здания или признанного законным. Если этих документов нет, собственность не регистрируется: собственнику земельного участка или обладателю правоустанавливающего документа на фактически размещённое здание выдаётся информационная карточка, которая не отражается в выписке и на кадастровом плане, а агентство извещает об этом муниципальные и надзорные органы.
Здание может быть объектом единого права или состоять более чем из одной единицы; единицей регистрируются объединённые в одну систему взаимосвязанные помещения. Отчуждение единицы допустимо только после регистрации на неё собственности. Раздел здания на единицы и распределение площади служат основанием изменения зарегистрированной на участке собственности: на участке регистрируется общая собственность собственников единиц, а доля каждой единицы определяется отношением её площади к общей площади здания. Раздел на единицы, объединение и изменение функционального назначения осуществляются на основании строительной документации или согласованного с соответствующим органом проекта; если функциональное назначение документами не устанавливается, регистрация следует указанию заинтересованного лица. Этот особый режим не распространяется на регистрацию собственности государства, автономной республики и муниципалитета, а также на условия приватизации.