Начало регистрационного производства и необходимые документы
Регистрация права собственности проходит в рамках регистрационного производства, определённого законом о публичном реестре, и основу этой страницы составляют статьи 8, 9, 11, 12 и 15. Статья 8 устанавливает, что основанием начала регистрационного производства является заявление либо решение, принятое уполномоченным органом. К заявлению должны прилагаться регистрационная документация и информация, определённые инструкцией, — и это требование не формальность: полнота документации решает судьбу производства.
В конкретном случае регистрирующий орган вправе дополнительно потребовать представления любого документа или информации, связанных с производством и необходимых для решения заявленного вопроса. Поэтому заявителю стоит изначально действовать так, чтобы все нужные для проверки бумаги были наготове, — это сберегает время.
Общие принципы регистрации
Статья 9 задаёт техническую рамку: регистрация производится на основе непосредственно регистрационных и иных документов, а также созданных надлежащим образом электронных экземпляров этой документации. Регистрирующий орган подтверждает представление заявления регистрацией в книге регистрации заявлений — электронной или бумажной — и присвоением регистрационного номера. Предпосылкой проведения в регистрацию заявления, поданного через автоматизированные средства управления, является уплата регистрационной пошлины.
В результате регистрации регистрирующий орган готовит выписку, а при регистрации права собственности либо изменения кадастровых данных на недвижимость с незарегистрированным правом — дополнительно кадастровый план. Это правило не распространяется на регистрацию публично-правовых ограничений и налоговых залогов или ипотек, а также прав на движимые вещи и нематериальные блага: форма выдаваемого документа зависит от характера регистрируемого права.
Права, подлежащие регистрации, и их иерархия
Статья 11 перечисляет права, регистрируемые в реестре прав на недвижимость: собственность; суперфиций и его обременение ипотекой; узуфрукт; сервитут; ипотеку; наём и поднаём; аренду и субаренду; требование; лизинг; предусмотренные публичным правом права пользования и владения; обязательства, связанные с правом собственности, включая условия приватизации имущества государства, автономной республики или муниципалитета; преимущественное право покупки. Помимо сведений о зарегистрированном праве в реестр вносятся идентификационные данные субъекта и объекта права, в том числе кадастровые данные недвижимости.
Важна и иерархия: перечисленные ограниченные права могут регистрироваться лишь при уже зарегистрированном праве собственности на недвижимость. Данные о них и об условиях приватизации переходят к новому собственнику без изменений, кроме случаев, определённых законодательством. Для длительных сделок с участием юридического лица частного права — закон имеет в виду сделки сроком свыше 1 года — необходима регистрация в публичном реестре.
Предварительная регистрация права и её действие
Статья 12 защищает того, кто планирует получить право на недвижимость: для обеспечения регистрации на основании заключённого между сторонами договора возможна предварительная регистрация права. Она исключает регистрацию иного права на вещь и отказа от права собственности, если стороны не договорились об ином, но не исключает регистрации наследника собственником вещи.
Предварительная регистрация прекращается регистрацией обеспечиваемого права; истечением срока, если он был установлен; письменным соглашением сторон; либо регистрацией права собственности другого лица в установленном порядке — кроме регистрации наследника и случая, когда отмена собственности оставляет вещь без собственника. На земельном участке сельскохозяйственного назначения предварительная регистрация производится с учётом требований специального законодательства.
Особый порядок регистрации на здания
Статья 15 связывает регистрацию права собственности на здание или его единицу — включая строящееся здание — со строительной документацией: регистрация осуществляется на основании документа, подтверждающего право, и строительной документации, а при завершении строительства — документа о признании годным к эксплуатации (вводе). Допустим и случай легализованного либо правомерно признанного здания. Если эти документы не представлены, право регистрации не подлежит: собственнику земли выдаётся информационная карточка о здании, которая не отражается в выписке и на кадастровом плане.
Здание может быть объектом одного права или состоять из более чем одного отдельного объекта (единицы); объединённые в одной системе взаимосвязанные площади регистрируются как единица. Отчуждение единицы допустимо после регистрации на неё права собственности; раздел на единицы является основанием изменения зарегистрированного на участке права, а собственники единиц обладают долевой собственностью на землю, причём доля определяется отношением площади единицы к общей площади здания.
Часто задаваемые вопросы
Как начинается регистрационное производство?
Заявлением либо решением уполномоченного органа. К заявлению прилагается определённая инструкцией документация, при необходимости орган запрашивает и дополнительные документы.
В чём назначение предварительной регистрации?
В защите планируемого права: она блокирует регистрацию других прав и отказа от собственности, но не мешает регистрации наследника.
Можно ли зарегистрировать ограниченное право без собственности?
Нет — такие права регистрируются лишь при уже зарегистрированном праве собственности на недвижимость.
Что бывает при отсутствии строительных документов?
Право регистрации не подлежит; собственнику земли выдаётся информационная карточка о здании, не отражаемая в выписке и на кадастровом плане.
Какие документы выдаёт регистрация?
Выписку, а при регистрации собственности или изменения кадастровых данных на ранее незарегистрированную недвижимость — дополнительно кадастровый план.
Как мы помогаем на Legal.ge
На Legal.ge мы ведём процесс регистрации права собственности от начала до выписки: проверяем полноту документации, выстраиваем стратегию предварительной регистрации и устраняем дефекты на каждом этапе. Свяжитесь с нами — мы оценим ваш объект и спланируем регистрацию в точных рамках закона.