Сделка продажи с обратной арендой (Sale-Leaseback) — это эффективный финансовый инструмент, позволяющий собственнику недвижимости продать свой актив и немедленно взять его в аренду у нового владельца. Этот метод широко используется в бизнесе для высвобождения оборотного капитала (Liquid Capital), когда компании нужны деньги на развитие, но она не хочет терять офис или производство. Также эта модель используется физическими лицами при финансовых трудностях. Однако такая сделка несет серьезные риски: если продавец-арендатор не сможет платить аренду, он может навсегда потерять права на имущество. Именно поэтому участие квалифицированного юриста необходимо для соблюдения баланса прав сторон и предотвращения превращения сделки в скрытую форму ростовщичества.
Что включает данная услуга?
Юридические услуги по Sale-Leaseback охватывают следующие аспекты:
- Структурирование сделки: Одновременная подготовка договоров купли-продажи и аренды. Важно, чтобы эти два документа были юридически взаимосвязаны.
- Право выкупа (Buyback Option): Включение в договор опциона, дающего продавцу право выкупить имущество обратно по согласованной цене через определенный срок.
- Защита условий аренды: Прописание условий долгосрочной аренды (например, 10-20 лет), чтобы новый собственник не мог выселить арендатора или необоснованно повысить плату.
- Анализ рисков: Оценка финансовых и правовых рисков — что будет в случае дефолта (неуплаты)? Каковы штрафы?
- Налоговая оптимизация: Для бизнеса важно определить, как эта сделка отразится на НДС и налоге на прибыль.
Частые ситуации (примеры)
Типичные сценарии использования этой услуги:
- Расширение бизнеса: Завод владеет дорогим цехом, но нет денег на сырье. Он продает цех инвестору, получает деньги на производство и продолжает работать в том же здании на правах аренды.
- Погашение долгов: Физическое лицо имеет долг перед банком. Он продает квартиру частному инвестору с правом выкупа, гасит долг и живет в квартире как арендатор до восстановления финансового положения.
- Розничные сети: Сеть супермаркетов продает свои помещения и берет их в аренду, чтобы капитал не был «заморожен» в недвижимости и мог использоваться для открытия новых филиалов.
Законодательство Грузии
Сделки Sale-Leaseback регулируются Гражданским кодексом Грузии (купля-продажа и наем/аренда). Кодекс предусматривает право обратного выкупа, которое может быть зарегистрировано в Публичном реестре для защиты продавца. Для физических лиц важны нормы Гражданского кодекса, ограничивающие ростовщичество и недобросовестные условия в договоре. Если сделка маскирует заем, суд может признать ее притворной, поэтому правильная формулировка юристом критически важна.
Процесс: как работает специалист?
Юрист в первую очередь оценивает цели клиента. Если это скрытый заем, юрист предупреждает клиента о рисках. Затем готовится пакет договоров: купли-продажи и аренды. Особое внимание уделяется основаниям прекращения аренды. Сделка регистрируется в Публичном реестре, где также регистрируется право аренды (если срок более 1 года) и право выкупа. Это гарантирует, что новый собственник не сможет продать имущество третьему лицу в нарушение прав арендатора.
Why Legal.ge?
Sale-Leaseback — это сложная и рискованная транзакция, требующая глубоких финансовых и юридических знаний. Специалисты на Legal.ge помогут вам безопасно использовать этот инструмент для привлечения капитала. Наши юристы обеспечат, чтобы ваше право продолжать пользоваться имуществом и вернуть его в будущем было надежно защищено договором. Найдите надежного партнера на Legal.ge.
Обновлено: ...