Механический залог в грузинском праве
Известный в международной практике «механический залог» означает особое обеспечение, которое возникает в силу закона непосредственно из выполнения строительных работ и автоматически ложится на имущество заказчика в пользу требования подрядчика. Здесь нужна ясность: в грузинском праве такого автоматического залога, возникающего сам собой из строительных работ, не существует. Грузинское право предлагает два реальных инструмента: ипотеку на строительный земельный участок и залог движимых вещей, оба оформленные соглашением и регистрацией. Эта страница объясняет именно эти два реальных инструмента и требования вокруг них, чтобы подрядчик строил обеспечение своего вознаграждения на правовом основании, а не на воображении.
Ипотека на строительный земельный участок
Первый инструмент определён статьёй 635 Гражданского кодекса: если предмет договора — сооружение или его отдельные части, подрядчик вправе для своих требований из договора потребовать ипотеку на строительный земельный участок. Это значит, что при возведении сооружения или выполнении его частей подрядчик имеет право обеспечить свои требования земельным участком. Понятие ипотеки определено статьёй 286 Гражданского кодекса: недвижимая вещь может быть использована для удовлетворения требования так, что обеспеченному кредитору предоставляется право в первом ранге по сравнению с другими кредиторами удовлетворить требование из реализации этой вещи или её передачи в собственность. Ипотека может применяться и в связи с будущим или условным требованием, если на момент установления ипотеки требование определимо.
Залог движимых вещей
Второй инструмент — статья 634 Гражданского кодекса: для обеспечения своих требований подрядчик может использовать право залога на изготовленную или отремонтированную им движимую вещь, если эта вещь находится во владении подрядчика с целью изготовления или ремонта. Правило покрывает ту часть строительных работ, которая построена на движимых вещах: конструкции, устройства и оборудование, изготовленные или отремонтированные подрядчиком.
Общая конструкция залога определена статьёй 254 Гражданского кодекса: движимая вещь должника или третьего лица, передача которой другим допустима, может использоваться как средство обеспечения как денежных, так и неденежных требований, так что кредитор, залогодержатель, приобретает право удовлетворить требование из реализации заложенного имущества либо, по соглашению сторон, из принятия его в собственность при неисполнении или ненадлежащем исполнении. Залогодержатель имеет из предмета залога право преимущественного удовлетворения по сравнению с другими кредиторами, и залогом могут обеспечиваться и будущие, и условные требования.
Обычное требование и его частичное взыскание
Наряду с обеспечительными инструментами действует и обычное договорное требование. Согласно статье 638 Гражданского кодекса, если подрядчик прекращает обязательство по соответствующей норме Кодекса, он вправе требовать часть вознаграждения, соответствующую его прежним услугам, если у заказчика есть интерес к уже оказанным услугам. Норма регулирует случай, когда договор заканчивается на ранней стадии: требование частичного вознаграждения остаётся, когда полная плата ещё не накопилась.
Стратегия: как строить обеспечение
Реальная картина такова: устраивать обеспечение после возникновения требования поздно, поэтому инструменты следует применять на стадии заключения договора. Ипотека на строительный участок начинается с требования и оформляется с участием собственника земли; залог движимой вещи опирается на соглашение сторон и на нахождение вещи во владении подрядчика. Выбор между этими двумя путями зависит от того, где лежит реальный предмет требования: в сооружении и земле или в изготовленных либо отремонтированных подрядчиком движимых вещах.
Следует учесть и ещё одно обстоятельство: оба инструмента опираются на соглашение сторон и потому являются предметом переговоров. Собственник земли даёт согласие на ипотеку на условиях, отвечающих его интересам; заказчик соглашается на залог там, где вещь и так находится во владении подрядчика. Поэтому обеспечительный блок — часть цены контракта: он выстраивается вместе с вознаграждением, графиком и условиями оплаты, и равновесие сторон рождается именно в этом единстве.
Часто задаваемые вопросы
Ниже мы отвечаем на вопросы об этой сфере, которые задают чаще всего.
Существует ли в Грузии механический залог?
Автоматического залога, возникающего сам собой из строительных работ, в грузинском праве нет. Есть два реальных инструмента: ипотека на строительный земельный участок и залог движимых вещей, изготовленных или отремонтированных подрядчиком.
Когда можно потребовать ипотеку на строительный участок?
Если предмет договора — сооружение или его отдельные части, подрядчик вправе для требований из договора потребовать ипотеку на строительный земельный участок.
Какие движимые вещи охватывает залог?
Подрядчик может использовать залог на изготовленную или отремонтированную им движимую вещь, если она находится в его владении с целью изготовления или ремонта.
Какое преимущество у залогодержателя?
Залогодержатель имеет из предмета залога право преимущественного удовлетворения перед другими кредиторами: из реализации заложенного имущества или, по соглашению, из принятия его в собственность.
Что происходит при раннем прекращении договора?
Если подрядчик прекращает обязательство по соответствующей норме Кодекса, он вправе требовать часть вознаграждения, соответствующую прежним услугам, если у заказчика есть к ним интерес.
Закон допускает и обеспечение будущих или условных требований: ипотека может применяться к такой будущей претензии, если на момент её установления требование определимо, а обеспеченная ипотекой претензия может быть заменена другой — соглашением собственника и кредитора с регистрацией в реестре.
Как мы помогаем на Legal.ge
Наша команда строит обеспечение требований подрядчиков на реальных инструментах закона: оформляем требование ипотеки на строительный участок и договариваемся с собственником земли, устраиваем залог на изготовленные или отремонтированные движимые вещи и готовим требования частичного вознаграждения при раннем прекращении договора. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы ваши строительные требования были защищены не надеждой, а определённым обеспечением.