Защита от ипотечного взыскания: где начинается спор
Взыскание заложенной по ипотеке недвижимости начинается, когда собственник задерживает удовлетворение обеспеченного ипотекой требования. Именно с этого момента отношения кредитора (ипотекария) и собственника усложняются, и возникает вопрос: как собственнику защитить имущество, обеспечивающее кредит. На этом этапе грузинское гражданское законодательство предусматривает несколько различных направлений, и каждое из них активируется в разное время и разными инструментами.
Если собственник задерживает удовлетворение, заложенная недвижимость может перейти в собственность кредитора при условии, что кредитор и собственник обратятся в регистрирующий орган с совместным заявлением об этом. Это решение добровольно и происходит только по соглашению обеих сторон. Если такая сделка не состоялась и имущество не переходит в собственность кредитора, нотариус выдаст исполнительный лист при условии, что между сторонами есть соглашение и нотариус письменно разъяснил в нотариальном акте правовые последствия выдачи исполнительного листа — принудительное исполнение на основании такого листа осуществляется в соответствии с законом об исполнительном производстве.
Когда требование считается удовлетворённым: правила покрытия
При переходе обеспеченное ипотекой требование считается удовлетворённым и в том случае, когда стоимость заложенной недвижимости полностью не покрывает размер этого требования, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Это означает, что по умолчанию кредитор больше не может требовать непокрытую стоимостью имущества часть требования — поэтому для собственника важно, чтобы иное соглашение принято не было.
Особое правило покрытия действует, когда заимодавец не является поднадзорным Национальному банку Грузии субъектом и кредит выдан физическому лицу, в том числе индивидуальному предпринимателю: в этом случае требование считается удовлетворённым даже тогда, когда стоимость заложенных вещей и предметов залога полностью не покрывает обеспеченное требование, а иное соглашение сторон недопустимо. Физическое лицо пользуется дополнительной защитой против небанковского кредитора.
Требование о реализации и аукцион
Если должник не удовлетворит требование, ипотекарий вправе потребовать реализации недвижимости, если договором ипотеки не предусмотрено иное. Реализация осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством и законом об исполнительном производстве. Стороны могут договориться и об ином порядке проведения аукциона, но только с учётом отдельных установленных законом требований — поэтому проверка такой оговорки в договоре специалистом обязательна.
На этапе аукциона критичен фактор времени: если во время первого аукциона не поступит надлежащего предложения, специалист назначает второй аукцион в 10-дневный срок. Иными словами, между первым и вторым аукционом остаётся совсем немного времени, и каждое решение — отмена, рефинансирование или соглашение — должно быть принято в этом коротком окне.
Как избежать аукциона
Самый прямой путь предотвращения взыскания связан с удовлетворением требования до аукциона. Собственник, любое лицо с согласия собственника, а также третье лицо, чьё право может быть нарушено в результате аукциона, вправе до проведения аукциона избежать его путём удовлетворения требования. Этот инструмент особенно важен для тех, для кого имущество — опора, но кто временно не может платить: покрытие долга вмешательством третьего лица является законным путём.
Вместе с тем факт нарушения права третьего лица устанавливает суд. Это означает, что если аукцион угрожает лицу, имеющему собственное право на имущество, основание его защиты определяется решением суда, и обращение в суд создаёт самостоятельную линию защиты.
Защита собственника, не являющегося личным должником
Отдельная защита принадлежит собственнику, который одновременно не является личным должником по обеспеченному ипотекой требованию. В этом случае он всё же может противопоставить ипотекарию те возражения, которые имеет только личный должник, в том числе возражения из зачёта денежных обязательств и оспаривания требования. Иначе говоря, имущество защищает своего собственника даже тогда, когда долг принадлежит другому: квартира родителя, например, не должна попасть под взыскание из-за долга ребёнка, если родитель не личный должник.
В таком случае значим и порядок уведомления: если срок исполнения требования зависит от уведомления о расторжении правоотношения, расторжение по-настоящему считается состоявшимся только когда собственник заявит об этом кредитору или кредитор — собственнику. Поэтому собственник, не являющийся должником, должен получать каждое уведомление письменно и с подтверждением.
Распределение выручки и дальнейшие шаги
Если взыскание всё же осуществляется, важен порядок распределения выручки: из дохода, полученного от реализации заложенной недвижимости, требования покрываются в следующей очерёдности: расходы, затем требование кредитора в полном объёме. Если выручкой расходы не покрываются полностью, обязанность уплатить разницу возлагается на кредитора. Это правило определяет, какой остаток остаётся для других требований и в какой мере собственник может требовать оставшуюся после реализации стоимость.
Правильная стратегия защиты от ипотечного взыскания начинается с анализа договора и истории платежей и завершается выбором надлежащего инструмента на конкретном этапе — предотвращением путём удовлетворения, заявлением возражений или оспариванием законности аукциона. Каждый из этих шагов требует своевременных и документированных действий. Адвокаты Legal.ge помогут вам с защитой на всех этапах ипотечного взыскания.