Приобретение недвижимости часто ассоциируется лишь с финансовой транзакцией, однако в Грузии, особенно для иностранцев, существует ряд законодательных ограничений, игнорирование которых может привести к потере права собственности или признанию сделки недействительной. Проверка статуса сельскохозяйственных земель и выявление других ограничений собственности является критически важным преддоговорным этапом (Due Diligence). Многие объекты, визуально похожие на жилые дома или коммерческие помещения, по документам могут быть сельскохозяйственного назначения, памятниками культурного наследия или находиться в пограничной зоне, где владение для иностранцев строго регулируется. Заблаговременное выявление этих рисков защищает покупателя от финансовых потерь и судебных споров.
Эта услуга охватывает глубокий анализ правового статуса недвижимости перед покупкой. Услуга включает: определение статуса объекта (является ли он сельскохозяйственным, рекреационным или охраняемой территорией); проверку ограничений в отношении пограничных зон (особенно в регионах, граничащих с Турцией и Арменией); выявление сервитутов и прав третьих лиц; проверку статуса памятника культурного наследия, что ограничивает ремонтные и строительные работы; и определение зон запрета строительства (например, вблизи высоковольтных линий электропередач или трубопроводов). Специалисты также проверяют, не попадает ли участок в зону планируемых государством инфраструктурных проектов (дороги, магистрали), что может привести к экспроприации.
В реальной жизни эта услуга защищает покупателей от распространенных ошибок. Например, иностранец купил частный дом в пригороде Тбилиси, заплатил деньги, но в Публичном реестре выяснилось, что земля имеет статус «приусадебного участка», что является сельскохозяйственной категорией и не может быть оформлено на иностранца. В результате покупатель теряет время и, возможно, деньги. Другой случай: инвестор хочет построить отель в Старом Тбилиси, но после покупки узнает, что здание является историческим памятником, и изменение его фасада категорически запрещено. Также часты случаи, когда земля находится в пограничной полосе, где режим безопасности запрещает определенные виды деятельности.
В Грузии эти вопросы регулируются Законом «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Органическим законом «О собственности на землю сельскохозяйственного назначения» и Законом «О культурном наследии». Национальное агентство публичного реестра обязано проверять статус покупателя. Если покупатель иностранец, а недвижимость сельскохозяйственная, регистрация приостанавливается. Роль юриста — не просто прочитать выписку, а проанализировать топографические карты и муниципальные планы зонирования для выявления скрытых ограничений.
Процесс начинается с получения кадастрового кода и его детального изучения в электронных базах. Юрист запрашивает обновленную выписку и кадастровый план. Затем проводится проверка зонирования на интерактивных картах муниципалитета. При подозрении на сельхозстатус юрист обращается в Реестр за уточнением. На заключительном этапе клиент получает подробное правовое заключение (Legal Opinion) с указанием всех существующих и потенциальных рисков. Этот документ позволяет покупателю принять взвешенное решение или потребовать снижения цены.
Legal.ge — это платформа, обеспечивающая безопасность на рынке недвижимости. Наши специалисты являются экспертами в области права недвижимости и знают, где искать скрытые угрозы. Не полагайтесь только на слова продавца. Проверьте объект через Legal.ge и обеспечьте спокойствие своей инвестиции.
Обновлено: ...