Приобретение недвижимости иностранцами в Грузии делится на два режима: неаграрная недвижимость приобретается по общему правилу, а на сельскохозяйственной земле закон устанавливает систему строгих ограничений. На этой странице мы объясняем рамку органического закона Грузии о собственности на сельскохозяйственную землю — кто может владеть аграрной землёй, при каких исключениях и с какими переходными правилами — и показываем, что это значит для конкретной сделки.
Сфера и основания закона
Действие органического закона распространяется на сельскохозяйственные земли на территории Грузии; он регулирует отношения, связанные с собственностью на участок такой земли. Правовые основания собственности перечислены в самом законе: Конституция Грузии, международные договоры, этот закон и иные правовые акты Грузии. Это определение важно, чтобы подготовка сделки шла в правильном нормативном поле — любая сделка с аграрной землёй проходит через фильтр этого закона; назначение участка определяется выпиской, и именно там возникает вопрос, какой режим применим к вашему случаю; цена ошибки — отказ в регистрации уже после подписания сделки, поэтому статус участка проверяется первым шагом, до какого-либо обязательства перед продавцом.
Кто может владеть аграрной землёй
Закон ясно очерчивает круг владельцев: аграрная земля может находиться в собственности государства, автономной республики, муниципалитета; в определённом случае — юридического лица публичного права; гражданина Грузии; и зарегистрированного в Грузии частноправового юридического лица, доминантный партнёр которого — среди перечисленных субъектов. Закон разрешает владеть аграрной землёй и организованному образованию, не являющемуся юридическим лицом, — если такие субъекты составляют большинство его членов и одновременно имеют практическую возможность решающего влияния на связанные с землёй решения. Для иностранца закон оставляет единственный путь: аграрная земля может быть в его собственности, только если он получил её по наследству. Зарегистрированное в Грузии юридическое лицо, доминантный партнёр которого — иностранец и/или зарегистрированное за рубежом лицо либо не определяется, приобретает аграрную землю лишь на основании инвестиционного плана, по решению Правительства Грузии.
Цепочка доминантных партнёров
Закон регулирует и цепочку партнёров: собственность зарегистрированного в Грузии лица на аграрный участок определяется по доминантному партнёру партнёрского юридического лица — и это правило распространяется на каждое следующее партнёрское лицо. Сокрытие иностранного контроля на каком-то шаге цепи результата не даёт: личность конечного доминантного партнёра решает, применяется ли ограничение. Исключение действует для финансовых институтов и международных финансовых институтов — в рамках их разрешённой деятельности, включая случай приобретения предмета обеспечения кредитором.
Неаграрная недвижимость и регистрация
Ограничения не распространяются на неаграрную недвижимость: квартиру, коммерческую площадь, неаграрную землю иностранец приобретает по общему правилу, а регистрация проходит по законодательству о публичном реестре. Отметим: иностранцев режимы других государств в Грузии не применяются — действует грузинский органический закон, и на него следует ориентироваться при любой структуре сделки.
Переходные положения
Закон защищает права, приобретённые в прошлом: установленные ограничения не удерживают регистрацию на основании правоустанавливающего документа, выданного с соблюдением требований до вступления закона в силу, — акта суда (арбитража), индивидуального административно-правового акта, сделки или иного правового акта. Равным образом право иностранца или иностранно-доминантного лица, зарегистрированное на момент вступления в силу, новых обязанностей не порождает; а если гражданину, чьё право зарегистрировано, гражданство прекращается, установленные для иностранцев обязанности на зарегистрированное право не распространяются. Этот баланс делает проверку истории приобретения необходимой: при подготовке сделки выписка о назначении участка и документ о происхождении права проверяются вместе, до подписания.
Часто задаваемые вопросы
Ниже — ответы на самые распространённые вопросы о приобретении недвижимости иностранцами.
Может ли иностранец купить землю?
Неаграрную — да, по общему правилу; аграрную — только по наследству, а иностранно-доминантному лицу — лишь по инвестплану, по решению правительства.
Что такое правило доминантного партнёра?
Собственность лица на аграрный участок оценивается по личности конечного доминантного партнёра в цепочке — правило действует на каждом шаге.
Может ли неюридическое образование владеть землёй?
Да — организованное образование, не являющееся юридическим лицом, может владеть аграрной землёй, если допустимые субъекты — большинство его членов и у них есть возможность решающего влияния.
Квартира покупается по тому же правилу?
Да — на неаграрную недвижимость ограничения не распространяются; регистрация идёт по правилам публичного реестра.
Что со старыми правами?
Регистрация по документам до закона не задерживается; права, зарегистрированные на момент вступления в силу, новых обязанностей не порождают.
Как мы помогаем на Legal.ge
Команда Legal.ge определяет категорию недвижимости и режим, соответствующий вашему статусу, проверяет цепочку доминантных партнёров и готовит сделку так, чтобы риск аграрных ограничений управлялся без препятствий. В письменной консультации вы получите оценку для вашей конкретной покупки — с учётом категории недвижимости, вашего статуса и потребности, включая аграрные ограничения. Обращайтесь через сайт Legal.ge — проверка начинается до подписания, а не после отказа.