---
title: "Покупка недвижимости на этапе строительства"
url: "https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/pokupka-nedvizhimosti-na-etape-stroitelstva-ru"
field: "Право недвижимости"
description: "Покупка недвижимости на этапе строительства: статьи 11, 12, 13 и 15 — предварительная регистрация, очерёдность прав и регистрация. Legal.ge."
reviewed: "2026-07-09"
updated: "2026-11-04"
publisher: "legal.ge"
---

# Покупка недвижимости на этапе строительства

> Source: legal.ge, https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/pokupka-nedvizhimosti-na-etape-stroitelstva-ru

## Покупка недвижимости на этапе строительства — предварительная регистрация как механизм защиты

Покупка строящейся квартиры — одна из самых рискованных сделок на рынке недвижимости и одновременно требующая наибольшей защиты: покупатель платит за объект, которого ещё нет. Именно поэтому закон о публичном реестре даёт этой сделке особый инструмент — предварительную регистрацию права на недвижимое имущество. На этой странице объясняется, как работает этот механизм, какие права он может защитить, как разрешается очерёдность и как регистрируется право собственности на строящийся объект.

Две главные опасности покупателя строящейся квартиры — повторная продажа того же объекта застройщиком и обнаружение банковской ипотеки или иного обременения после завершения строительства. Оба риска снижает именно зафиксированная в реестре предварительная регистрация, и именно нормы, обеспечивающие эту защиту, приведены ниже. Правильно выстроенная последовательность регистрационных действий — от предварительной регистрации до регистрации единицы — образует каркас безопасности всей сделки.

## Что можно зарегистрировать на строящемся объекте

В реестре прав на недвижимое имущество регистрируется не только собственность: застройка и её обременение ипотекой, узуфрукт, сервитут, ипотека, наём и поднаём, аренда и субаренда, требование, лизинг, публично-правовые права, связанные с собственностью обязательства — включая условия приватизации — и преимущественное право приобретения. В реестр также вносятся идентификационные данные субъекта и объекта права, включая кадастровые.

Важно и то, что такие права, как ипотека, наём или аренда, могут быть зарегистрированы лишь при зарегистрированном праве собственности на соответствующую недвижимость; зарегистрированные данные об этих правах и об условиях приватизации переходят к новому собственнику без изменений. Для покупателя строящейся квартиры это значит: если застройщик строит объект на банковское финансирование и на земле или объекте зарегистрирована ипотека, это обременение стоит и перед покупателем — поэтому изучение выписки до сделки обязательно.

Полный текст доступен на legal.ge после входа: https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/pokupka-nedvizhimosti-na-etape-stroitelstva-ru

### Как защититься при покупке строящейся квартиры?

Предварительной регистрацией: на основании договора сторон будущее право фиксируется в реестре, блокируя регистрацию других прав на ту же вещь.

### В чём роль очерёдности?

Из исключающих друг друга прав регистрируется представленное раньше — поэтому ранняя регистрация покупателя блокирует последующие сделки.

### Переходит ли ипотека к новому собственнику?

Да — зарегистрированные данные о таких правах, как ипотека, переходят к новому собственнику без изменений, кроме определённых законом случаев, поэтому изучение выписки обязательно.

### Когда происходит полная регистрация квартиры?

Право собственности на строящееся здание регистрируется со строительной документацией, по завершении — с документом о признании годным; распоряжение единицей допустимо после её регистрации как отдельного объекта.