---
title: "Покупка жилой недвижимости"
url: "https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/pokupka-zhiloy-nedvizhimosti-ru"
field: "Право недвижимости"
description: "Покупка жилья по статьям 477, 478, 490 и 497: обязанности сторон, расходы, недостатки и ответственность. Legal.ge."
reviewed: "2026-07-09"
updated: "2026-11-04"
publisher: "legal.ge"
---

# Покупка жилой недвижимости

> Source: legal.ge, https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/pokupka-zhiloy-nedvizhimosti-ru

## Что такое договор купли-продажи жилой недвижимости

Приобретение квартиры или дома в Грузии оформляется договором купли-продажи, понятие и содержание которого определены статьями 477, 478, 490 и 497 Гражданского кодекса. Согласно этим нормам, по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю право собственности на имущество, относящиеся к нему документы и предоставить вещь. Покупатель, в свою очередь, обязан уплатить продавцу согласованную цену и принять купленное имущество. Такие взаимосвязанные обязательства образуют правовой каркас сделки, и именно из них вытекает, что каждая из сторон вправе требовать на этапах заключения, исполнения и возможного спора.

Статья 477 также предусматривает: если цена прямо не указана в договоре, стороны могут договориться о способах её определения. Это означает, что стоимость жилья не всегда фиксируется конкретной суммой в момент подписания — стороны вправе закрепить цену по согласованным критериям. Цена квартиры зачастую задействует семейные или инвестиционные ресурсы, а неясность относительно согласованной стоимости становится почвой для будущего спора.

## Основные обязанности продавца и покупателя

Круг обязанностей продавца включает передачу права собственности, передачу связанных с имуществом документов и предоставление вещи. На практике продавец не просто отказывается от фактического владения: он обязан обеспечить и документарную основу, на которой покупатель приобретает право и может подтверждать его перед третьими лицами. Обязанность передать документы выделена особо — без неё покупателю трудно защитить приобретённое право.

Обязанностями покупателя являются уплата согласованной цены и принятие купленного имущества. Эти обязанности зеркально отвечают обязанностям продавца: закон связывает стороны исполнением с одинаковой строгостью. Если сторона не исполняет обязательство, у другой стороны имеются средства защиты, правила которых установлены иными нормами Кодекса, и их выбор требует отдельного анализа обстоятельств.

## Распределение расходов по сделке по закону

Статья 478 определяет исходное распределение расходов, связанных с передачей проданной вещи: расходы по взвешиванию, обмеру и упаковке несёт продавец, а расходы по получению и отправке вещи из места заключения договора в другое место — покупатель, если договором не предусмотрено иное. Эта последняя оговорка решающа: норма диспозитивна, и стороны вправе распределить расходы иначе — прямо в договоре.

В сделках с жильём правило стоит прочесть осознанно: его цель — прикрепить технические расходы передачи к надлежащему лицу. Пошлины, связанные с государственной регистрацией или иными обязательными процедурами, составляют отдельный предмет и подчиняются собственным правилам.

Полный текст доступен на legal.ge после входа: https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/pokupka-zhiloy-nedvizhimosti-ru

### Что требует договор купли-продажи от сторон?

Продавец передаёт право собственности и связанные документы и предоставляет вещь; покупатель уплачивает согласованную цену и принимает купленное имущество.

### Что делать, если цена в договоре прямо не указана?

Стороны могут согласовать способы её определения — механизм следует зафиксировать в документе точно.

### Кто оплачивает устранение недостатка?

Необходимые для устранения недостатка расходы — транспортировка, дорога, работа и материалы — несёт продавец.

### Можно ли исключить ответственность продавца?

Договором — да, но соглашение ничтожно, если продавец умышленно умолчал о недостатке.