---
title: "Разрешение арендных споров"
url: "https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/razreshenie-arendnykh-sporov-ru"
field: "Право недвижимости"
description: "Разрешение арендных споров в Грузии: досрочный возврат, сроки расторжения, состояние возврата, давность. Юристы Legal.ge."
reviewed: "2026-07-09"
updated: "2026-11-05"
publisher: "legal.ge"
---

# Разрешение арендных споров

> Source: legal.ge, https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/razreshenie-arendnykh-sporov-ru

## Арендные споры — правовая рамка

Отношения аренды — офисы, производственные и торговые площади, жильё — часто заканчиваются спорами: кто и до каких пор платит арендную плату, в каком состоянии возвращается имущество и когда отношения можно прекратить. Первый источник разрешения любого из этих вопросов — сам договор; там, где договор молчит, применяются нормы главы об аренде Гражданского кодекса Грузии.

Статья 581 определяет сущность аренды: арендодатель обязан передать арендатору определённое имущество во временное пользование и в течение арендного срока обеспечивать возможность получения плодов, если они получены как доход от надлежащего ведения хозяйства; арендатор обязан платить обусловленную арендную плату. Плата может быть определена как деньгами, так и натурой, и стороны могут договориться о других способах её определения. Эта гибкость означает, что в споре на первом месте — содержание договора, а доводы о том, что стороны «должны были иметь в виду», отходят на дальний план.

## Досрочный возврат — когда арендатор освобождается от платы

Классический спор возникает, когда арендатор возвращает имущество до окончания срока и считает, что обязанность платить прекращена. Статья 588 Гражданского кодекса решает вопрос прямо: если арендатор возвращает имущество до прекращения арендных отношений, он освобождается от арендной платы лишь при условии, что предложит взамен нового платёжеспособного арендатора, приемлемого для арендодателя, причём новый арендатор должен быть согласен принять аренду на тех же условиях.

Если такой арендатор не предложен, плату следует вносить до окончания арендных отношений. Норма защищает доход арендодателя: досрочный физический возврат сам по себе экономику сделки не прекращает. Практический урок для арендатора — обеспечить квалифицирующую замену до возврата ключей.

## Расторжение бессрочной аренды — сроки и форма

Если срок аренды не определён, применяется режим бессрочной аренды. По статье 606 Гражданского кодекса каждая из сторон может заявить о расторжении договора аренды на следующий арендный год, причём заявление делается не позднее десяти дней от начала арендного года. Арендным годом считается календарный год, а если стороны согласовали более короткий срок, такое согласование требует письменной формы.

Для аренды земельного участка или права статья 589 добавляет собственное правило: если срок не определён, расторжение допустимо только к концу арендного года, причём договор может быть расторгнут не позднее одного месяца от окончания арендного года. Эти правила применяются и тогда, когда арендные отношения могут быть прекращены раньше установленного законом срока. Путаница между режимами — общая аренда и аренда земли или права — одна из самых частых причин несостоявшихся расторжений, поэтому в заявлении всегда фиксируются дата, адресат и арендный год, на который оно направлено.

Полный текст доступен на legal.ge после входа: https://legal.ge/ru/service/pravo-nedvizhimosti-ru/razreshenie-arendnykh-sporov-ru

### Освобождается ли арендатор от платы при досрочном возврате имущества?

Только если он предложит взамен нового платёжеспособного и приемлемого для арендодателя арендатора, согласного принять аренду на тех же условиях. Иначе плата вносится до окончания арендных отношений.

### Когда можно расторгнуть бессрочный арендный договор?

Если срок не определён, каждая сторона может заявить о расторжении на следующий арендный год не позднее десяти дней от начала арендного года. Арендный год — календарный, а согласование более короткого срока требует письменной формы.

### Какое правило действует для бессрочной аренды земельного участка?

Расторжение допустимо только к концу арендного года, причём договор может быть расторгнут не позднее одного месяца от окончания арендного года.

### В каком состоянии возвращается арендованное имущество?

В состоянии, обеспечивающем надлежащее продолжение существовавшего до возврата хозяйства. Детальный акт передачи при выдаче и возврате — лучшая защита от споров.

### Какие сроки исковой давности применяются?

По договорным требованиям — три года, по требованиям, связанным с недвижимостью, — шесть лет, по периодическим обязательствам, таким как ежемесячная плата, — три года.