Недвижимость и проживание — два механизма одного закона
Иностранцу, который владеет недвижимостью в Грузии или планирует её приобретение, закон Грузии «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» предлагает два механизма: иммиграционную визу категории D5 и краткосрочный вид на жительство на основании права собственности на недвижимую вещь. Оба пути опираются на одну и ту же логику — наличие в стране недвижимости выше установленной стоимости — и оба охватывают не только владельца, но и его супругу или супруга и ребёнка (детей).
Речь в обоих механизмах идёт о праве собственности на недвижимую вещь на территории Грузии, оформленном в установленном законодательством порядке, за исключением земли сельскохозяйственного назначения — такая земля из этого пути исключена, поэтому заявление, построенное на сельхозучастке, не состоится.
Категория визы и тип разрешения — разные инструменты: виза D5 — въездной документ для того, кто хочет приехать и жить в Грузии на основании недвижимости, а краткосрочный вид на жительство определяет статус уже находящегося в стране. На практике они часто применяются последовательно, и правильное планирование — что подавать первым, на какого члена семьи и в какой момент — имеет решающее значение.
От 100 000 до 150 000 долларов США — что изменится 1 марта 2026 года
По действующей сегодня редакции и виза категории D5, и краткосрочный вид на жительство выдаются на недвижимую вещь, рыночная стоимость которой превышает эквивалент 100 000 долларов США в лари. Этот порог един для обоих механизмов и пересчитывается в лари по эквиваленту.
В закон уже внесено изменение, приведённое в тексте в скобках с указанием даты вступления в силу: по новой редакции порог повышается до 150 000 долларов США и вступает в силу 1 марта 2026 года. Изменение одновременно касается визового и разрешительного пути — с этой даты минимальная рыночная стоимость недвижимости, служащая основанием проживания в Грузии, возрастает со 100 000 до 150 000 долларов США.
Самый острый вопрос переходного периода — какая редакция будет применяться к конкретному заявлению. До наступления даты вступления в силу действует текущая редакция; после неё заключённый в скобки текст становится единственным действующим. Если ваша недвижимость стоит между двумя порогами — больше 100 000, но не больше 150 000 долларов, — решающим фактором становится время, и подготовка заявления с расчётом на сроки — это именно та услуга, которую предлагает наша команда.
Сертифицированный оценщик — кто определяет рыночную стоимость
Центральная фигура обоих механизмов — сертифицированный оценщик: и для краткосрочного вида на жительство, и для визы категории D5 рыночную стоимость недвижимой вещи устанавливает сертифицированный оценщик органа, аккредитованного единым национальным органом аккредитации — аккредитационным центром, юридическим лицом публичного права. Это обязательное законом звено: никакая другая оценка, включая цену, указанную в договоре купли-продажи, недостаточна.
Заключение сертифицированного оценщика определяет, превышает ли стоимость имущества применимый порог и как считается эквивалент в лари. Выбор оценочного органа и правильная формулировка задания — половина успеха заявления. Наша команда помогает выстроить эту цепочку целиком — от проверки правового статуса имущества до работы с оценщиком.
Члены семьи и соседние пути — 300 000 долларов и бессрочное проживание
Покрытие семьи — важное преимущество: и виза категории D5, и краткосрочный вид на жительство выдаются не только иностранцу-владельцу, но и его супруге или супругу и ребёнку (детям). Одна недвижимость, таким образом, даёт всему семейному ядру основание находиться в Грузии.
В том же законе есть и другие, более высокие по порогу пути, связанные с недвижимостью и инвестициями. Инвестиционный вид на жительство выдаётся иностранцу и членам его семьи, осуществившему инвестицию не менее эквивалента 300 000 долларов США в лари или владеющему на территории Грузии недвижимой вещью рыночной стоимостью более 300 000 долларов — и здесь стоимость определяет тот же сертифицированный оценщик.
Для обладателей инвестиционного разрешения на 300 000 долларов закон предусматривает и бессрочный вид на жительство: он выдаётся иностранцу и членам его семьи, которому подтверждается годовой оборот от предпринимательской деятельности не менее эквивалента 50 000 долларов США в первый год, не менее 100 000 — во второй и не менее 120 000 долларов — в третий, четвёртый и пятый годы; либо, при недвижимости дороже 300 000, — лицу, сохраняющему право собственности на неё в течение 5 лет с момента получения инвестиционного разрешения. Эти три уровня — краткосрочный путь с порогом 100 000 долларов (с 1 марта 2026 года — 150 000), инвестиционный с порогом 300 000 и лестница бессрочного — вместе отражают подход государства к «имущественной» миграции, и выбор пути зависит от вашего бюджета и планов.
Подготовка заявления — что мы делаем для вас
Общие правила, органы и документация для выдачи виз и видов на жительство определены другими нормами того же закона; ядро имущественного пути — порог, оценщик и покрытие семьи — регулируется именно теми правилами, которые описаны на этой странице. Наша команда сопровождает всю цепочку: проверка правового статуса и назначения имущества (не сельскохозяйственное), сверка действующего и вступающего порогов с таймингом вашего заявления, работа с заключением сертифицированного оценщика, планирование заявлений членов семьи и подготовка полного пакета документов.
Если недвижимости у вас ещё нет и пороги нужны для принятия решения, мы планируем покупку и получение статуса в едином графике — так, чтобы вы не промахнулись ни по порогу, ни по срокам.
Часто задаваемые вопросы
Ниже — ответы на самые частые вопросы о проживании на основании недвижимости.
Какая стоимость недвижимости достаточна?
По действующей редакции — недвижимая вещь, рыночная стоимость которой превышает эквивалент 100 000 долларов США в лари; с 1 марта 2026 года, по вступающей в силу редакции, — более 150 000 долларов. Стоимость определяет сертифицированный оценщик органа, аккредитованного аккредитационным центром; земля сельскохозяйственного назначения для этого пути не работает.
Порог 150 000 уже действует?
Нет — в тексте он пока приведён в скобках с датой вступления в силу и заработает 1 марта 2026 года. До этой даты заявления обслуживает порог 100 000 долларов США; после неё скобочная редакция становится единственной действующей.
Супруге и детям тоже дадут статус?
Да — вместе с иностранцем-владельцем и виза категории D5, и краткосрочный вид на жительство охватывают супругу или супруга и ребёнка (детей).
Что меняется при выборе пути на 300 000?
Это другая, более высокая линия: инвестиционный вид на жительство выдаётся при инвестиции не менее 300 000 долларов или недвижимости дороже 300 000 и затем открывает путь к бессрочному проживанию через лестницу оборота 50 000, 100 000 и 120 000 долларов в год. Краткосрочный путь — нижняя линия с порогом 100 000 долларов (с 1 марта 2026 года — 150 000).
Как мы помогаем на Legal.ge
Наша команда ведёт весь цикл проживания на основании недвижимости: проверка статуса имущества, сверка порогов по действующей и вступающей редакциям, работа с заключением сертифицированного оценщика, планирование заявлений членов семьи, подготовка пакета документов. Свяжитесь с нами — точный план по вашей ситуации составим уже на первой консультации на Legal.ge.