Сделки с гостиничной недвижимостью в Грузии представляют собой сложное пересечение права недвижимости и корпоративного права. Туризм является одним из ведущих секторов экономики страны, что вызвало высокий интерес к купле-продаже отелей, гостевых домов и апарт-отелей. В отличие от обычного коммерческого помещения, покупка действующего отеля подразумевает передачу не только прав собственности на стены и землю, но и всей бизнес-экосистемы (операционные системы, бренд, сотрудники, будущие бронирования, лицензии). Эти типы сделок характеризуются высокой стоимостью и многоуровневыми рисками. Неправильно структурированная сделка может возложить на покупателя скрытые налоговые обязательства или привести к спорам с управляющими компаниями. Поэтому инвестирование в гостиничный сектор требует специализированного юридического подхода, выходящего за рамки стандартной покупки недвижимости.
Что включает в себя услуга по сопровождению сделок с гостиничной недвижимостью?
Услуга включает полную юридическую поддержку в процессе приобретения или продажи гостиничного бизнеса:
- Правовой аудит (Due Diligence): Наряду с проверкой титула недвижимости, проверяется операционная сторона отеля: контракты с поставщиками, трудовые договоры, интеллектуальная собственность (бренд, логотип) и судебные споры.
- Структурирование сделки: Принятие решения о форме приобретения — покупка актива (Asset Deal) или покупка доли компании (Share Deal), с учетом налоговой эффективности.
- Договоры управления: Анализ существующих договоров управления с международными или местными операторами (например, Marriott, Holiday Inn) и обеспечение их передачи (Assignment) новому собственнику.
- Разрешения и лицензии: Проверка действительности разрешений на пожарную безопасность, безопасность пищевых продуктов и других обязательных документов.
- Перевод персонала: Юридическое управление трудовыми отношениями при смене собственника.
Частые сценарии и потребности
В гостиничных сделках мы часто сталкиваемся со следующими сценариями: Первое, Покупка семейного отеля: Инвестор покупает небольшой отель в регионе. Главный риск здесь — неформальная бизнес-практика (неучтенные доходы, устные договоренности с персоналом), которую юрист должен ввести в правовое русло. Второе, Управление номерами апарт-отеля: Девелопер продает номера частным лицам, но заключает с ними договор аренды для управления. Юрист готовит договоры схемы «Pooled Rental Income». Третье, Привлечение международного бренда: Собственник хочет заключить договор франшизы. Это сложный международный контракт, требующий детального анализа на соответствие грузинскому законодательству.
Законодательство Грузии и нормы
Сделки с отелями регулируются Гражданским кодексом Грузии (купля-продажа недвижимости, аренда), Законом о предпринимателях (корпоративная структура) и Трудовым кодексом Грузии (права персонала). Решающее значение имеет Налоговый кодекс, особенно в части НДС. Поставка отеля как «действующего предприятия» (Going Concern) может быть освобождена от НДС при соблюдении определенных условий. Также важны Закон «О туризме» и технические регламенты пожарной безопасности, нарушения которых могут привести к закрытию отеля.
Пошаговый процесс
Процесс начинается с подписания Письма о намерениях (LOI), где стороны согласовывают основную цену и условия. Затем начинается детальный аудит (Due Diligence), охватывающий финансовые, налоговые и юридические проверки. Параллельно идут переговоры по договору купли-продажи (SPA). Особое внимание уделяется пунктам о гарантиях и ответственности. После подписания договора происходит регистрация собственности в Публичном реестре и фактическая передача актива, включающая инвентаризацию и передачу паролей от систем (Booking, PMS). Заключительный этап — оформление новых договоров с сотрудниками.
Почему Legal.ge?
Гостиничный бизнес — специфическая сфера, требующая не просто юриста, а эксперта, знающего индустрию. Legal.ge предоставляет вам доступ к профессионалам, имеющим многолетний опыт работы над продажами гостиничной недвижимости и договорами управления. Наши специалисты помогут вам правильно оценить риски и структурировать сделку так, чтобы ваш гостиничный бизнес был успешным и защищенным с первого дня. Выбирайте отраслевую компетенцию на Legal.ge.
Обновлено: ...