Сущность и правовое значение договора ипотеки
Договор ипотеки обеспечивает исполнение требования кредитора недвижимой вещью: если должник не исполнит обязательство, кредитор вправе потребовать реализации этой вещи и получить выручку в счёт удовлетворения требования. Гражданский кодекс Грузии регулирует эту сферу нормами о регистрации ипотеки (статья 289), о многократном обременении одной недвижимой вещи ипотекой (статья 290), о передаче ипотеки и обеспеченного ею требования (статья 295), о представлении сделки в публичный реестр (статья 311¹) и о требовании реализации заложенной недвижимости (статья 301).
На практике договор ипотеки чаще всего заключается при выдаче займа или кредита: банк или иной заимодавец предоставляет деньги при условии обременения недвижимости заёмщика ипотекой. Именно тогда определяется, что войдёт в договор, как и когда он вступит в силу и что последует за нарушением обязательства — и все три вопроса Кодекс решает точно.
Регистрация и нотариальная форма: когда договор обретает силу
Ипотека приобретает юридическую силу с момента регистрации в публичном реестре (статья 289). Регистрация производится на основании представления сделки одной из сторон, в порядке, установленном Гражданским кодексом для представления сделок в публичный реестр: должна быть представлена сделка, совершённая в письменной форме, а подлинность сделки или подписей сторон должна быть засвидетельствована в установленном законом порядке; если стороны подписывают сделку в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, свидетельствование уже не требуется.
В сделке должны быть указаны собственник недвижимой вещи, ипотекодержатель и предполагаемый должник — третье лицо. По соглашению сторон можно указать также размер обеспеченного требования, проценты, срок исполнения и иные условия — это повышает полноту договора и фиксирует позиции сторон.
Что касается формы: договор ипотеки, заключённый для обеспечения требования из договора займа, должен быть засвидетельствован нотариально, а нотариус обязан разъяснить сторонам правовые последствия нарушения обязательств по договорам займа и ипотеки. Это требование не распространяется на договоры ипотеки, обеспечивающие требования коммерческого банка, микробанка, микрофинансовой организации, кредитного союза либо авторизованного или зарегистрированного инвестиционного фонда. По соглашению сторон, по требованию кредитора публичный реестр выдаёт свидетельство ипотеки, выдача которого регистрируется; такой договор также требует нотариального свидетельствования, а последующие нотариальные действия из него совершает тот же нотариус. На общую ипотеку выдаётся только одно свидетельство.
Многократное обременение, очерёдность и передача требования
Одна недвижимая вещь может быть обременена ипотекой несколько раз (статья 290). Очерёдность определяется датой регистрации заявления об ипотеке — поэтому позиция второго и последующих ипотекодержателей напрямую зависит от того, кто и когда зарегистрировал заявление. При реализации выручка сначала распределяется на требования, обеспеченные ранее зарегистрированной ипотекой, и лишь затем остаток направляется кредиторам следующей очереди.
Ипотека может быть передана только вместе с обеспечиваемым ею требованием: согласно статье 295, ипотека и лежащее в её основании требование могут быть переданы другому лицу только одновременно и совместно. С передачей требования ипотека переходит к новому кредитору. Передача считается подлинной только тогда, когда письменно совершённая сделка об установлении ипотеки либо свидетельство ипотеки передаётся новому кредитору. Передача регистрируется в публичном реестре, кроме случая, когда выдано свидетельство ипотеки.