Сущность и правовое значение договора ипотеки
Договор ипотеки обеспечивает исполнение требования кредитора недвижимой вещью: если должник не исполнит обязательство, кредитор вправе потребовать реализации этой вещи и получить выручку в счёт удовлетворения требования. Гражданский кодекс Грузии регулирует эту сферу нормами о регистрации ипотеки (статья 289), о многократном обременении одной недвижимой вещи ипотекой (статья 290), о передаче ипотеки и обеспеченного ею требования (статья 295), о представлении сделки в публичный реестр (статья 311¹) и о требовании реализации заложенной недвижимости (статья 301).
На практике договор ипотеки чаще всего заключается при выдаче займа или кредита: банк или иной заимодавец предоставляет деньги при условии обременения недвижимости заёмщика ипотекой. Именно тогда определяется, что войдёт в договор, как и когда он вступит в силу и что последует за нарушением обязательства — и все три вопроса Кодекс решает точно.
Регистрация и нотариальная форма: когда договор обретает силу
Ипотека приобретает юридическую силу с момента регистрации в публичном реестре (статья 289). Регистрация производится на основании представления сделки одной из сторон, в порядке, установленном Гражданским кодексом для представления сделок в публичный реестр: должна быть представлена сделка, совершённая в письменной форме, а подлинность сделки или подписей сторон должна быть засвидетельствована в установленном законом порядке; если стороны подписывают сделку в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, свидетельствование уже не требуется.
В сделке должны быть указаны собственник недвижимой вещи, ипотекодержатель и предполагаемый должник — третье лицо. По соглашению сторон можно указать также размер обеспеченного требования, проценты, срок исполнения и иные условия — это повышает полноту договора и фиксирует позиции сторон.
Что касается формы: договор ипотеки, заключённый для обеспечения требования из договора займа, должен быть засвидетельствован нотариально, а нотариус обязан разъяснить сторонам правовые последствия нарушения обязательств по договорам займа и ипотеки. Это требование не распространяется на договоры ипотеки, обеспечивающие требования коммерческого банка, микробанка, микрофинансовой организации, кредитного союза либо авторизованного или зарегистрированного инвестиционного фонда. По соглашению сторон, по требованию кредитора публичный реестр выдаёт свидетельство ипотеки, выдача которого регистрируется; такой договор также требует нотариального свидетельствования, а последующие нотариальные действия из него совершает тот же нотариус. На общую ипотеку выдаётся только одно свидетельство.
Многократное обременение, очерёдность и передача требования
Одна недвижимая вещь может быть обременена ипотекой несколько раз (статья 290). Очерёдность определяется датой регистрации заявления об ипотеке — поэтому позиция второго и последующих ипотекодержателей напрямую зависит от того, кто и когда зарегистрировал заявление. При реализации выручка сначала распределяется на требования, обеспеченные ранее зарегистрированной ипотекой, и лишь затем остаток направляется кредиторам следующей очереди.
Ипотека может быть передана только вместе с обеспечиваемым ею требованием: согласно статье 295, ипотека и лежащее в её основании требование могут быть переданы другому лицу только одновременно и совместно. С передачей требования ипотека переходит к новому кредитору. Передача считается подлинной только тогда, когда письменно совершённая сделка об установлении ипотеки либо свидетельство ипотеки передаётся новому кредитору. Передача регистрируется в публичном реестре, кроме случая, когда выдано свидетельство ипотеки.
Неудовлетворение требования и реализация вещи
Если должник не удовлетворит требование, обеспечением которого является ипотека, ипотекодержатель вправе потребовать реализации недвижимости, если договором ипотеки не предусмотрено иное (статья 301). Реализация осуществляется по правилам, установленным Гражданским кодексом и Законом «Об исполнительном производстве»; стороны могут договориться об ином порядке проведения аукциона лишь с учётом определённых установленных законом требований.
Важен и порядок зачёта выручки: требование считается удовлетворенным и тогда, когда вырученная от реализации сумма недостаточна для покрытия обеспеченного ипотекой требования, если законом или соглашением сторон не установлено иное. В отношении физических лиц действует особое правило: если заимодавец не относится к субъектам под надзором Национального банка Грузии, требование по займу, выданному физическому лицу (в том числе индивидуальному предпринимателю), считается удовлетворённым и при недостаточности выручки от реализации заложенных вещей, а иное соглашение между сторонами недопустимо.
Общая ипотека, ипотечное свидетельство и строительный участок
Если требование обеспечено ипотекой нескольких недвижимых вещей, возникает общая ипотека: по статье 287 Гражданского кодекса для удовлетворения общего требования используется каждая вещь, если стороны не договорились об ином. По соглашению сторон и по требованию кредитора публичный реестр выдаёт ипотечное свидетельство — ценную бумагу, подтверждающую право её законного владельца требовать исполнения обязательств из договора ипотеки, а при неисполнении — удовлетворения из предмета ипотеки; на общую ипотеку выдаётся только одно свидетельство, а засвидетельствованная ипотека меняет очерёдность требований.
Для строительных проектов Кодекс содержит отдельное правило: если предмет договора — сооружение или его отдельные части, подрядчик вправе требовать ипотеку строительного земельного участка — инструмент, позволяющий заказчику обеспечить финансовый риск работ землёй.
Часто задаваемые вопросы
Когда договор ипотеки вступает в силу?
Ипотека приобретает юридическую силу с момента регистрации в публичном реестре. Одна лишь подпись, до этого этапа, ипотеку не создаёт — решает регистрация.
Можно ли заложить одну недвижимость несколько раз?
Да. Одна недвижимая вещь может быть обременена ипотекой несколько раз, а очерёдность кредиторов определяется датой регистрации заявления об ипотеке.
Обязателен ли нотариус?
Договор ипотеки, обеспечивающий требование из договора займа, требует нотариального свидетельствования. Требование не распространяется на требования банков, микробанков, микрофинансовых организаций, кредитных союзов и отдельных инвестиционных фондов.
Что будет, если выручка от продажи не покроет долг?
По общему правилу требование считается удовлетворённым и при недостаче, если законом или соглашением не установлено иное. По займам физическим лицам от субъектов вне надзора Национального банка иное соглашение недопустимо.
Как мы помогаем на Legal.ge
Заключение, регистрация и — при необходимости — доведение договора ипотеки до реализации имущества требуют точного знания форм, сроков и очерёдностей. На платформе Legal.ge вы можете найти опытного юриста по гражданскому и банковскому праву, который поможет подготовить содержание договора, провести процедуру регистрации и защитить права кредитора на этапе реализации. Выберите специалиста на нашей платформе и защитите свои интересы на всех этапах ипотечных отношений.