Покупка недвижимости на этапе строительства — предварительная регистрация как механизм защиты
Покупка строящейся квартиры — одна из самых рискованных сделок на рынке недвижимости и одновременно требующая наибольшей защиты: покупатель платит за объект, которого ещё нет. Именно поэтому закон о публичном реестре даёт этой сделке особый инструмент — предварительную регистрацию права на недвижимое имущество. На этой странице объясняется, как работает этот механизм, какие права он может защитить, как разрешается очерёдность и как регистрируется право собственности на строящийся объект.
Две главные опасности покупателя строящейся квартиры — повторная продажа того же объекта застройщиком и обнаружение банковской ипотеки или иного обременения после завершения строительства. Оба риска снижает именно зафиксированная в реестре предварительная регистрация, и именно нормы, обеспечивающие эту защиту, приведены ниже. Правильно выстроенная последовательность регистрационных действий — от предварительной регистрации до регистрации единицы — образует каркас безопасности всей сделки.
Что можно зарегистрировать на строящемся объекте
В реестре прав на недвижимое имущество регистрируется не только собственность: застройка и её обременение ипотекой, узуфрукт, сервитут, ипотека, наём и поднаём, аренда и субаренда, требование, лизинг, публично-правовые права, связанные с собственностью обязательства — включая условия приватизации — и преимущественное право приобретения. В реестр также вносятся идентификационные данные субъекта и объекта права, включая кадастровые.
Важно и то, что такие права, как ипотека, наём или аренда, могут быть зарегистрированы лишь при зарегистрированном праве собственности на соответствующую недвижимость; зарегистрированные данные об этих правах и об условиях приватизации переходят к новому собственнику без изменений. Для покупателя строящейся квартиры это значит: если застройщик строит объект на банковское финансирование и на земле или объекте зарегистрирована ипотека, это обременение стоит и перед покупателем — поэтому изучение выписки до сделки обязательно.