უძრავი ქონების დაბეგვრა და დაგეგმვა საქართველოში ერთ-ერთი ყველაზე აქტუალური საკითხია როგორც კერძო ინვესტორებისთვის, ასევე ბიზნეს სუბიექტებისთვის. უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ოპერაციები — ყიდვა, გაყიდვა, გაქირავება თუ განვითარება — მრავალშრიან საგადასახადო ვალდებულებებს წარმოშობს, მათ შორის ქონების გადასახადს, დამატებული ღირებულების გადასახადს (დღგ) და საშემოსავლო გადასახადს. ხშირ შემთხვევაში, არასწორად დაგეგმილი ტრანზაქცია ან ქონების არასწორი სტატუსი მნიშვნელოვნად ზრდის საგადასახადო ტვირთს და ამცირებს ინვესტიციის უკუგებას. მაგალითად, კომერციული და საცხოვრებელი ფართების დაბეგვრის რეჟიმები რადიკალურად განსხვავდება, ხოლო ფიზიკური და იურიდიული პირებისთვის დაწესებულია განსხვავებული განაკვეთები და შეღავათები. კვალიფიციური საგადასახადო დაგეგმვა უზრუნველყოფს არა მხოლოდ ვალდებულებების ზუსტ შესრულებას, არამედ კანონიერი გზებით გადასახადების მინიმუმამდე დაყვანას, რაც ინვესტორს საშუალებას აძლევს, მაქსიმალური სარგებელი მიიღოს უძრავი ქონების აქტივებიდან.
რას მოიცავს უძრავი ქონების საგადასახადო დაგეგმვა?
Legal.ge-ს სპეციალისტები გთავაზობენ უძრავი ქონების დაბეგვრასთან დაკავშირებულ სრულ მომსახურებას, რომელიც მოიცავს ყველა ეტაპს — ქონების შეძენიდან მის გასხვისებამდე. ძირითადი მიმართულებებია:
- ქონების გადასახადის ოპტიმიზაცია: ფიზიკური და იურიდიული პირებისთვის ქონების გადასახადის დეკლარირების მომზადება, დასაბეგრი ბაზის ზუსტი გაანგარიშება და კანონმდებლობით გათვალისწინებული შეღავათების გამოყენება.
- იჯარის დაბეგვრის დაგეგმვა: საცხოვრებელი და კომერციული ფართების გაქირავებისას ოპტიმალური რეჟიმის შერჩევა (მაგ. ფიზიკური პირისთვის 5%-იანი დაბეგვრა საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისას).
- დღგ-ის დაგეგმვა ტრანზაქციებში: უძრავი ქონების მიწოდებისას დღგ-ის ვალდებულების ანალიზს, ჩათვლის უფლების გამოყენებას და გათავისუფლებული ოპერაციების იდენტიფიცირებას.
- დეველოპერული პროექტების დაბეგვრა: სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიებისთვის საგადასახადო სტრუქტურის შემუშავებას, ბარტერული ოპერაციების (მიწის სანაცვლოდ ფართის გადაცემა) დაბეგვრის ანალიზს.
- ნამეტი შემოსავლის გადასახადი: აქტივის გაყიდვისას წარმოქმნილი ნამეტი შემოსავლის (Capital Gains) დაბეგვრის გაანგარიშებას და 2-წლიანი ფლობის ვადის შეღავათის გამოყენების კონსულტაციას.
გავრცელებული სიტუაციები და სცენარები
უძრავი ქონების ბაზარზე ხშირად ვხვდებით სიტუაციებს, სადაც საგადასახადო დაგეგმვის ნაკლებობა ფინანსურ ზარალს იწვევს. მაგალითად, ფიზიკური პირი ყიდის ბინას შეძენიდან 2 წლის გასვლამდე. ამ შემთხვევაში, ფასთა შორის სხვაობა იბეგრება საშემოსავლო გადასახადით, მაშინ როცა 2 წლის ვადის გასვლის შემდეგ გაყიდვა სრულად გათავისუფლებულია გადასახადისგან. მეორე გავრცელებული სცენარია კომერციული ფართის გაქირავება: ბევრი მესაკუთრე შეცდომით მიიჩნევს, რომ აქაც მოქმედებს 5%-იანი შეღავათიანი რეჟიმი, რაც მხოლოდ საცხოვრებელ ფართებზე ვრცელდება, შედეგად კი აწყდებიან ჯარიმებს. ასევე, დეველოპერებისთვის კრიტიკულია დღგ-ის დაბეგვრის მომენტის განსაზღვრა — როდის ითვლება ფართი მიწოდებულად, წინასწარი გადახდისას თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას. კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია მიწის ნაკვეთის სტატუსის ცვლილება (არასასოფლო-სამეურნეოდან სასოფლოზე ან პირიქით), რაც პირდაპირ ცვლის ქონების გადასახადის განაკვეთს.
საქართველოს საკანონმდებლო ჩარჩო
უძრავი ქონების დაბეგვრა რეგულირდება საქართველოს საგადასახადო კოდექსით. კოდექსი დეტალურად განსაზღვრავს ქონების გადასახადის გადამხდელებს (ფიზიკური და იურიდიული პირები), დასაბეგრ ობიექტებს (მიწა, შენობა-ნაგებობები) და საგადასახადო განაკვეთებს, რომლებიც ხშირად ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოების მიერ დგინდება კოდექსით განსაზღვრულ ზღვრულ ფარგლებში. მნიშვნელოვანია ასევე საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, რომელიც განსაზღვრავს უძრავი ქონების ცნებას და საკუთრების უფლების წარმოშობის მომენტს, რაც საგადასახადო ვალდებულების წარმოშობის საფუძველია. უძრავი ქონების გაქირავების ნაწილში მოქმედებს სპეციალური ნორმები, რომლებიც ფიზიკურ პირებს საშუალებას აძლევს ისარგებლონ შეღავათიანი დაბეგვრის რეჟიმით, თუ ისინი დარეგისტრირდებიან საგადასახადო ორგანოში შესაბამისი სტატუსით.
მომსახურების პროცესი ეტაპობრივად
Legal.ge-ზე უძრავი ქონების საგადასახადო სპეციალისტთან მუშაობა იწყება თქვენი აქტივების პორტფელისა და დაგეგმილი ოპერაციების აუდიტით. პირველ ეტაპზე სპეციალისტი სწავლობს ქონების სამართლებრივ სტატუსს და თქვენს საგადასახადო რეზიდენტობას. მეორე ეტაპზე ხდება კონკრეტული ტრანზაქციის (მაგ. გაყიდვა ან გაქირავება) საგადასახადო ეფექტის მოდელირება სხვადასხვა სცენარისთვის. მესამე ეტაპი მოიცავს საჭირო დოკუმენტაციის მომზადებასა და, საჭიროების შემთხვევაში, საგადასახადო ორგანოში შესაბამისი სტატუსის (მაგ. გამქირავებლის) რეგისტრაციას. დასკვნით ეტაპზე სპეციალისტი უზრუნველყოფს საგადასახადო დეკლარაციის შევსებასა და წარდგენას, რათა გარანტირებული იყოს ვალდებულებების სრული და დროული შესრულება.
რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?
Legal.ge გაძლევთ წვდომას ექსპერტებზე, რომლებსაც აქვთ უძრავი ქონების დაბეგვრის მიმართულებით მუშაობის მრავალწლიანი გამოცდილება. ჩვენი პლატფორმის სპეციალისტები კარგად იცნობენ როგორც ეროვნულ კანონმდებლობას, ასევე ადგილობრივ მუნიციპალურ რეგულაციებს, რომლებიც გავლენას ახდენენ ქონების გადასახადის განაკვეთებზე. Legal.ge-ზე არჩეული სპეციალისტი დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ზედმეტი გადასახადები და სამართლებრივი გართულებები, რაც თქვენს უძრავ ქონებას კიდევ უფრო მომგებიან და დაცულ აქტივად აქცევს.
განახლდა: ...