უძრავი ქონების გასხვისება და გადასახადი კანონით
უძრავი ქონების გასხვისებიდან მიღებული შემოსავალი ფიზიკური პირისთვის დაბეგვრის ობიექტია, და ამ გარიგების გადასახადო მხარე საქართველოს საგადასახადო კოდექსით იწესრიგება: კანონი განსაზღვრავს, რომელი შემოსავლებია გათავისუფლებული, ვინ დეკლარირებს და როდის, და როდის ხდება გადასახადის დაკავება გადახდის წყაროსთან. გასხვისების განაკვეთი და დაბეგვრის ობიექტის გაანგარიშება კოდექსის შესაბამისი დებულებებით დგინდება, ხოლო ამ გვერდის საფუძველს ის ნორმები წარმოადგენს, რომლებიც განსაზღვრავს გათავისუფლებებს, დეკლარაციის ვალდებულებას და დაკავების წესს. გამყიდველისთვის ეს ნიშნავს: ტრანზაქციის დაგეგმვისას ჯერ უნდა დგინდებოდეს, ხვდება თუ არა შემოსავალი გათავისუფლებულ სახეებში, შემდეგ — ვის ეკისრება დეკლარაციის წარდგენა, და ბოლოს — არის თუ არა გადახდის წყაროსთან დაკავების მომწოდებელი.
გადასახადისაგან გათავისუფლებული შემოსავლები
საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრისაგან თავისუფლდება ფიზიკურ პირთა შემოსავლების განსაზღვრული სახეები, მათ შორის სახელმწიფო პენსია, სახელმწიფო კომპენსაცია, სახელმწიფო აკადემიური და სახელმწიფო სტიპენდია, მიღებული გრანტი და ბიუჯეტით გათვალისწინებული ზოგიერთი სხვა გასაცემელი. უძრავი ქონების კონტექსტში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ერთ-ერთი სპეციფიური გათავისუფლება: საწარმოს ლიკვიდაციის ან კაპიტალის შემცირების გზით ამ საწარმოს პარტნიორ ფიზიკურ პირზე წილის სანაცვლოდ უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემით მიღებული ნამეტი არ იბეგრება, თუ საწარმოს წილზე ფიზიკური პირის საკუთრების უფლების წარმოშობიდან გასულია 2 წელზე მეტი. ეს ნიშნავს, რომ წილის შეძენიდან ორ წელზე მეტი ხნის შემდეგ მომხდარი გადაცემა გათავისუფლებით სარგებლობს, ხოლო უფრო ადრე — დაბეგვრადია: დროის ფაქტორი აქ გადასახადო შედეგს პირდაპირ განსაზღვრავს და გარიგების დაგეგმვისას წინასწარ უნდა იყოს გაანგარიშებული. გათავისუფლებულ სახეებს ასევე მიეკუთვნება სახელმწიფოს მიერ დაფუძნებული არასამეწარმეო იურიდიული პირისაგან საქველმოქმედო საქმიანობის ფარგლებში მიღებული სარგებელი და მკურნალობის ან სამედიცინო მომსახურების ხარჯების დასაფინანსებლად საქველმოქმედო ორგანიზაციიდან მიღებული სარგებელი.
დეკლარაციის წარდგენის ვალდებულება და ვადა
საშემოსავლო გადასახადის შესახებ დეკლარაციას საგადასახადო ორგანოს საანგარიშო წლის მომდევნო წლის 1 აპრილამდე წარუდგენენ რეზიდენტი ფიზიკური პირები, რომელთა შემოსავალი არ იბეგრება საქართველოში გადახდის წყაროსთან, და არარეზიდენტი ფიზიკური პირი, თუ მის მიერ საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებული შემოსავალი გადახდის წყაროსთან არ იბეგრება. უძრავი ქონების გასხვისებიდან მიღებული შემოსავალი, როგორც წესი, სწორედ ასეთია: ის ანაზღაურების გამცემს არ აბეგრავს გადახდის წყაროსთან, ამიტომ გამყიდველი თავად აცხადებს მას წლიურ დეკლარაციაში 1 აპრილამდე. ცალკე ვადები დგინდება განსაკუთრებულ შემთხვევებში: მეწარმე ფიზიკური პირი ეკონომიკური საქმიანობის შეწყვეტისას დეკლარაციას წარადგენს 30 სამუშაო დღის ვადაში, ხოლო დაშლის პროცესში მყოფი პირი — ლიკვიდაციის პროცესის დაწყების რეგისტრაციიდან 5 სამუშაო დღის ვადაში. ვადის გაცდენა ჯარიმას იწვევს, და დეკლარაციის შინაარსობრივი სისწორე ამ ვადებთან ერთად წყვეტს გადასახადო რისკს. რეზიდენტობის სტატუსიც აქ მნიშვნელოვანია: რეზიდენტი ფიზიკური პირი აცხადებს იმ შემოსავალს, რომელიც გადახდის წყაროსთან არ დაუბეგრავს, არარეზიდენტი კი — საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებულ ასეთ შემოსავალს.
გადახდის წყაროსთან დაკავება
გადახდის წყაროსთან გადასახადის დაკავება ევალება საგადასახადო აგენტს — იურიდიულ პირს, საწარმოს, ორგანიზაციას ან მეწარმე ფიზიკურ პირს განსაზღვრულ შემთხვევებში, მათ შორის ხელფასის, პენსიის, გაწეული მომსახურების ღირებულების გადახდისას და კანონით დადგენილ სხვა გადასახდელებზე. უძრავი ქონების გასხვისებისას მყიდველი, როგორც წესი, საგადასახადო აგენტი არ არის, ამიტომ გადასახადის დაკავება არ ხდება და დეკლარირების თავისუფალი ვალდებულება გამყიდველს რჩება — ეს განსხვავდება იმ ქვეყნების პრაქტიკისგან, სადაც მყიდველი აჭარბოს ანგარიშსწორებას ახდენს. ამ გამიჯვნის ცოდნა იმისთვის არის აუცილებელი, რომ გამყიდველმა დროულად განსაზღვროს ბიუჯეტში ჩასახდელი თანხა და არ მოელოდეს დაკავებას, რომელიც კანონით არ ხდება.
გადასახადი გარიგების თანმდევია: გადაფორმების ვადებსა და ხარჯებს აღწერს გადაფორმების პაკეტი, ხოლო ბაზარი აუქციონებსაც მოიცავს — აუქციონიდან უძრავის შეძენის შესახებ მასალა ყიდვა-გაყიდვისა და გადაცემის განყოფილებაშია.
ხშირად დასმული კითხვები
როდის არის უძრავი ქონების გადაცემა წილის სანაცვლოდ გათავისუფლებული?
როცა საწარმოს წილზე ფიზიკური პირის საკუთრების უფლების წარმოშობიდან გასულია 2 წელზე მეტი — ასეთი ნამეტი საშემოსავლო გადასახადით არ იბეგრება.
როდის უნდა წარვადგინო დეკლარაცია გასხვისების შემოსავალზე?
საანგარიშო წლის მომდევნო წლის 1 აპრილამდე, თუ შემოსავალი გადახდის წყაროსთან არ დაიბეგრა.
აკავებს თუ არა მყიდველი გადასახადს?
როგორც წესი, არა — გადახდის წყაროსთან დაკავება კანონით დადგენილ შემთხვევებს ეხება და უძრავი ქონების გასხვისება მათ რიგითი წესით არ მიეკუთვნება.
რა ხდება საქმიანობის შეწყვეტისას?
მეწარმე ფიზიკური პირი დეკლარაციას წარადგენს შეწყვეტიდან 30 სამუშაო დღის ვადაში; ლიკვიდაციის დაწყებიდან — 5 სამუშაო დღის ვადაში.
ერთვის თუ არა საქველმოქმედო სარგებელი გათავისუფლებებში?
დიახ — სახელმწიფოს მიერ დაფუძნებული არასამეწარმეო იურიდიული პირისაგან საქველმოქმედო საქმიანობის ფარგლებში მიღებული სარგებელი და მკურნალობის ხარჯების დასაფინანსებლად მიღებული სარგებელი გათავისუფლებულია.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე დაგეხმარებით უძრავი ქონების გასხვისების გადასახადო მხარეს: განვსაზღვრავთ, ხვდება თუ არა თქვენი გარიგება გათავისუფლებულ შემთხვევებში, გამოვთვლით დასადეკლარირებელ შემოსავალს და მოვამზადებთ დეკლარაციას ვადამდე. გასხვისების შემოსავლის დეკლარირება ხშირად ბაზარში ფასისა და დოკუმენტებში ასახული თანხის სხვაობაზე ვარდება, და ეს სხვაობა სწორედ ის წერტილია, სადაც შემოწმება იწყება. დგვიკავშირდით გარიგებამდე — გადასახადო შედეგი წინასწარ გაანგარიშებული უნდა იყოს.