უძრავი ქონების დაფინანსების სტრუქტურირება არის კომპლექსური იურიდიული და ფინანსური მომსახურება, რომელიც განკუთვნილია დეველოპერებისთვის, ინვესტორებისა და მსხვილი კომერციული პროექტებისთვის. განსხვავებით სტანდარტული იპოთეკისგან, ეს პროცესი მოიცავს კაპიტალის მოზიდვის მრავალშრიან სქემებს, სადაც ერთმანეთს ერწყმის საბანკო სესხები, კერძო ინვესტიციები, მეზანინური დაფინანსება და წინასწარი ნასყიდობის კონტრაქტები. სწორად სტრუქტურირებული დაფინანსება ამცირებს პროექტის რისკებს, უზრუნველყოფს საგადასახადო ოპტიმიზაციას და ზრდის ინვესტიციის უკუგებას. იურისტის როლი ამ პროცესში გადამწყვეტია, რათა შეიქმნას მყარი სამართლებრივი ჩარჩო, რომელიც დააკმაყოფილებს ყველა მხარის (ბანკი, ინვესტორი, დეველოპერი) ინტერესებს.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
დაფინანსების სტრუქტურირების სერვისი მოიცავს შემდეგ საკვანძო კომპონენტებს:
- საინვესტიციო მოდელის სამართლებრივი ანალიზი: პროექტის დაფინანსების ოპტიმალური ფორმის შერჩევა (სესხი, კაპიტალში შესვლა, ობლიგაციები).
- ხელშეკრულებების პაკეტის მომზადება: სესხის, იპოთეკის, თავდებობისა და პარტნიორთა შორის შეთანხმებების (Shareholders' Agreement) შედგენა.
- სპეციალური მიზნობრივი კომპანიების (SPV) შექმნა: აქტივების გამიჯვნისა და რისკების მართვის მიზნით სპეციალური იურიდიული პირების დაფუძნება.
- საგადასახადო დაგეგმარება: დაფინანსების სტრუქტურის ისე აწყობა, რომ მოხდეს საგადასახადო ვალდებულებების ოპტიმიზაცია კანონის ფარგლებში.
- მოლაპარაკებები საფინანსო ინსტიტუტებთან: დეველოპერის ან ინვესტორის ინტერესების წარმოდგენა ბანკებთან და საინვესტიციო ფონდებთან ურთიერთობისას.
ხშირი სიტუაციები (მაგალითები)
ეს სერვისი აუცილებელია შემდეგი ტიპის პროექტებისთვის:
- მრავალბინიანი კორპუსის მშენებლობა: დეველოპერს სჭირდება ბანკის სესხი მშენებლობისთვის, მაგრამ ბანკი ითხოვს წინასწარ გაყიდვებს. იურისტი აწყობს სქემას, სადაც მყიდველების თანხები დაცულია და ამავდროულად ემსახურება ბანკის მოთხოვნებს.
- კომერციული ცენტრის შესყიდვა: ინვესტორთა ჯგუფი ყიდულობს მოლს. საჭიროა განისაზღვროს, ვინ რამდენს დებს, როგორ ნაწილდება მოგება და როგორ ხდება გასვლა (Exit Strategy) პროექტიდან.
- მეზანინური დაფინანსება: როდესაც ბანკის სესხი არ არის საკმარისი, შემოდის მესამე მხარე მაღალპროცენტიანი სესხით, რომელიც კონვერტირებადია წილში. ეს მოითხოვს რთულ კორპორაციულ შეთანხმებებს.
- უცხოური ინვესტიციები: უცხოელი ინვესტორი აფინანსებს სასტუმროს მშენებლობას საქართველოში და სურს დაიცვას თავისი კაპიტალი ადგილობრივი რისკებისგან.
საქართველოს კანონმდებლობა
სფერო რეგულირდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით, კანონით „მეწარმეთა შესახებ“ (რომელიც არეგულირებს კორპორაციულ სტრუქტურებსა და პარტნიორთა ურთიერთობებს) და საქართველოს საგადასახადო კოდექსით. მნიშვნელოვანია ასევე კანონი „ფასიანი ქაღალდების ბაზრის შესახებ“, თუ დაფინანსება ხდება ობლიგაციების გამოშვების გზით. უცხოური ინვესტიციების შემთხვევაში გამოიყენება კანონი „საინვესტიციო საქმიანობის ხელშეწყობისა და გარანტიების შესახებ“, რომელიც ინვესტორებს დამატებით დაცვას ანიჭებს.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტი?
პროცესი იწყება პროექტის ბიზნეს-გეგმის გაცნობით. იურისტი აფასებს რისკებს და გვთავაზობს სამართლებრივ სტრუქტურას (მაგ. შპს-ს დაფუძნება კონკრეტული წესდებით). შემდეგ მზადდება ტერმინთა ფურცელი (Term Sheet) ინვესტორებისთვის ან ბანკისთვის. მოლაპარაკებების ეტაპზე იურისტი ათანხმებს ყველა დეტალს: გადახდის გრაფიკებს, გირაოს პირობებს, „ქოვენანტებს“ (ვალდებულებებს) და დეფოლტის შედეგებს. საბოლოო ეტაპია ტრანზაქციის დახურვა (Closing), რაც გულისხმობს ხელშეკრულებების ხელმოწერას და რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში.
რატომ Legal.ge?
უძრავი ქონების დაფინანსების სტრუქტურირება მოითხოვს არა მხოლოდ იურიდიულ ცოდნას, არამედ ბიზნესის ენის გაგებას. Legal.ge-ზე წარმოდგენილი არიან სპეციალისტები, რომლებსაც აქვთ გამოცდილება მსხვილ კომერციულ გარიგებებში და მუშაობენ წამყვან საფინანსო ინსტიტუტებთან. ისინი დაგეხმარებიან თქვენი პროექტის სიცოცხლისუნარიანობის გაზრდაში და ინვესტიციის დაცვაში. აირჩიეთ კვალიფიციური კორპორაციული იურისტი Legal.ge-ზე და დაიწყეთ თქვენი პროექტი მყარი საფუძვლით.
განახლდა: ...