ქონების დაფინანსების სტრუქტურირება — საიდან იწყება
ქონების დაფინანსების სტრუქტურირება ნიშნავს იმ სამართლებრივი არქიტექტურის შექმნას, რომელიც კრედიტორს აძლევს რეალურ უზრუნველყოფას, ხოლო მოვალეს — დაფინანსების ხელმისაწვდომობას. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი ამ მიზნით ძირითად ინსტრუმენტებს იძლევა: იპოთეკას უძრავ ნივთზე და გირავნობას მოძრავ ნივთსა თუ არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე, აგრეთვე დამატებით საშუალებებს — პირგასამტეხლოს, ბეს და მოვალის გარანტიას. სწორი სტრუქტურა სწორედ ამ ინსტრუმენტების მიზნობრივ კომბინაციაა.
თუ ტრანზაქცია მოიცავს უძრავ ქონებას, საწყისი წერტილი ყოველთვის იპოთეკაა: უძრავი ნივთი ისე იქნება გამოყენებული მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ კრედიტორს მიეცემა უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს მოთხოვნის დაკმაყოფილება ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. იპოთეკა შეიძლება გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებითაც, თუ დადგენის მომენტისთვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა — ეს საშუალებას იძლევა კრედიტის ხაზის ტიპის დაფინანსებაც ერთი უზრუნველყოფით დაიზღვიოს.
იპოთეკით უზრუნველყოფა — ვისი ქონება და რომელი მოთხოვნები
იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე, რომელიც დადებულია კოდექსით დადგენილი წესით; გარიგებაში უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი, სავარაუდო მოვალე მესამე პირი, ხოლო შეთანხმებით — მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები. სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით, თუ კრედიტორი არ არის ზედამხედველობის ქვეშ მყოფი საბანკო ან ფონდური სუბიექტი.
სტრუქტურირებისას აუცილებლად გაითვალისწინეთ შეზღუდვა: ფიზიკურ პირზე გასაცემი ან გაცემული სესხის ან კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფისთვის არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი ან წყლის და საჰაერო სატრანსპორტო საშუალება. ეს შეზღუდვა არ ვრცელდება ეროვნული ბანკის ზედამხედველობის ქვეშ მყოფი სესხის გამცემი სუბიექტების მოთხოვნებზე და არ მოქმედებს მაშინაც, როცა იპოთეკით დატვირთული ნივთი იპოთეკარს საცხოვრებლად ან ადგილსამყოფლად გადაეცემა სარგებლობაში. სასოფლო-სამეურნეო მიწის დატვირთვისას კი ორგანული კანონით დადგენილი დამატებითი წესი გათვალისწინდება.
გირავნობა მოძრავ ქონებაზე და დამატებითი საშუალებები
მეორე ძირითადი ინსტრუმენტი გირავნობაა: მოვალის ან მესამე პირის მოძრავი ნივთი ან არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, რომლის სხვა პირთათვის გადაცემა დასაშვებია, შეიძლება გამოყენებულ იქნეს როგორც ფულადი, ისე არაფულადი მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად. მოგირავნეს გირავნობის საგნიდან აქვს თავისი მოთხოვნის უპირატესი დაკმაყოფილების უფლება სხვა კრედიტორებთან შედარებით, და გაქვითვაც შესაძლებელია მხარეთა შეთანხმებით ნივთის საკუთრებაში მიღებითაც. გირავნობით შეიძლება სამომავლო ან პირობითი მოთხოვნების უზრუნველყოფაც, ხოლო უზრუნველყოფის საშუალებად შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ის ქონებაც, რომელსაც დამგირავებელი მომავალში შეიძენს — სამომავლო ქონება უზრუნველყოფის საშუალება მისი შეძენისთანავე ხდება.
გირავნობასა და იპოთეკას კოდექსი ავსებს დამატებითი საშუალებებით: მხარეებს შეუძლიათ ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად ხელშეკრულებით გაითვალისწინონ პირგასამტეხლო, ბე და მოვალის გარანტია. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ კრედიტორის პოზიცია ერთდროულად ეყრდნობა როგორც კონკრეტულ ნივთს, ისე მოვალის ან მესამე პირის დამატებით პასუხისმგებლობას — ასეთი მრავალსართულიანი სტრუქტურა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დიდი პროექტების დაფინანსებისას.
სესხის გაცემის წესები — რას აწესრიგებს კოდექსი
უზრუნველყოფილი დაფინანსების გაცემასთან დაკავშირებით კოდექსი სპეციალურ წესს შეიცავს: უძრავი ქონებით, სატრანსპორტო საშუალებით ან სხვა ჩამოთვლილი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის ან კრედიტის გაცემის შემთხვევაში სავალდებულოა გამსესხებელმა მსესხებელს ფულადი სახსრები გადასცეს უნაღდო ანგარიშსწორების ფორმით. ეს მოთხოვნა გადაცემის კვალს აფიქსირებს და დავების რისკს ამცირებს.
სესხთან დაკავშირებული პირობებიდან ასევე გასათვალისწინებელია საპროცენტო განაკვეთების სამართლებრივი ზღვრები, რომლებიც კოდექსით არის დადგენილი: სესხის წლიური ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი 50 პროცენტს არ უნდა აღემატებოდეს; იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულებაში მითითებული ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი, სესხით სარგებლობასთან დაკავშირებული ხარჯების ჩათვლით, არ უნდა აღემატებოდეს კომერციული ბანკების საბაზრო განაკვეთების გამოქვეყნებული წინა კალენდარული წლის საშუალო არითმეტიკულის 2.5-მაგი ოდენობის ერთ მეთორმეტედს. ვადის გადაცილებისას ნებისმიერი საკომისიოს, ხარჯის, პირგასამტეხლოსა და სანქციის ჯამური ოდენობა ყოველი გადაცილებისას არ უნდა აღემატებოდეს სესხის მიმდინარე ნარჩენი ძირითადი თანხის 1.5-მაგ ოდენობას, დღიური პირგასამტეხლოს ზღვარი კი ნარჩენი ძირითადი თანხის 0.27 პროცენტია თითოეული დღისთვის; ვადის გადაცილებისას ერთჯერადად დაკისრებული პირგასამტეხლო 20 ლარს არ აღემატება. სესხის ადრეულ დაფარვასთან დაკავშირებით წინსწრებით დაფარვის საკომისიო ნარჩენი ძირითადი თანხის 2 პროცენტს არ უნდა აღემატებოდეს. გარდა ამისა, კანონმდებლობით სხვა რამ თუ არ არის დადგენილი, 200 000 ლარამდე სესხი უნდა გაიცეს მხოლოდ ლარით. ეს ზღვრები სტრუქტურირების ეტაპზევე უნდა გაიანგარიშოთ, რათა ხელშეკრულება შემდგომ გამოწვევებს არ შექმნიდეს.
მშენებლობის დაფინანსება — სამშენებლო მიწაზე იპოთეკა
სამშენებლო პროექტების დაფინანსებისთვის კოდექსი ცალკე ინსტრუმენტს იძლევა: თუ ხელშეკრულების საგანია ნაგებობა ან ამ ნაგებობის ცალკეული ნაწილები, მენარდეს შეუძლია ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თავისი მოთხოვნებისთვის მოითხოვოს იპოთეკა სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე. დამკვეთისთვის ეს იმას ნიშნავს, რომ მშენებლობის ხარჯების დაფარვის რისკი ირეკლავს თავად მიწაზე და ინდექსირებულია ობიექტის ეკონომიკურ საფუძველზე.
ამ ინსტრუმენტის პრაქტიკული ღირებულება განსაკუთრებით მაღალია მაშინ, როცა დამკვეთს სხვა შესაფერისი უზრუნველყოფა არ გააჩნია: მიწის ნაკვეთი, როგორც წესი, პროექტის ყველაზე სტაბილური აქტივია, და მისი იპოთეკით დატვირთვა კრედიტორისთვის გამართლებულ უზრუნველყოფას ქმნის. ასეთი სტრუქტურის გაფორმება საჭიროებს ხელშეკრულებითი ურთიერთობების ზუსტ აღწერას და რეგისტრაციის წესების დაცვას.
როგორ ავაშენოთ მდგრადი სტრუქტურა
ქონების დაფინანსების სტრუქტურირებისას ჩვენი რეკომენდაცია შემდეგია: ჯერ განისაზღვრეთ, რომელი მოთხოვნა უნდა იყოს უზრუნველყოფილი — მიმდინარე, სამომავლო თუ პირობითი; შემდეგ შეარჩიეთ უზრუნველყოფის ობიექტი ისე, რომ მისი ღირებულება მოთხოვნას რეალურად ფარავდეს; და ბოლოს, დაიცავით ფორმის ყველა მოთხოვნა — სანოტარო დამოწმება და საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. გახსოვდეთ, რომ იპოთეკა რეგისტრაციის გარეშე იურიდიულ ძალას არ იძენს, ხოლო გირავნობის შემთხვევაში უპირატესობის რიგითობა რეგისტრაციის მომენტით განისაზღვრება.
ჩვენი გუნდი დაგეხმარებით მთელ ციკლში — საჭირო უზრუნველყოფის ინსტრუმენტების შერჩევიდან ხელშეკრულებების მომზადებამდე, რეგისტრაციის პროცესის თანხლებამდე და სესხის პირობების სამართლებრივი ზღვრებთან შესაბამისობის შემოწმებამდე. დაგვიკავშირდით, რომ თქვენი დაფინანსების გეგმა სამართლებრივად სანდო საძირეზე აიგოს.