Суть института ввода в эксплуатацию
Принятие здания в эксплуатацию — юридический факт, завершающий строительный процесс: после признания объекта годным становится возможным его правомерное использование по назначению. Статья 139 Кодекса Грузии о пространственном устройстве, архитектурной и строительной деятельности регулирует этот процесс по классам зданий: здание I класса не подлежит признанию годным для принятия в эксплуатацию, а правила приёмки в эксплуатацию зданий классов II, III и IV определяются правовым актом Правительства Грузии. Это означает, что конкретная административная процедура — какой орган выдаёт акт, какая документация требуется и в каком формате проходит проверка — установлена актом правительства, и её точное знание нужно как застройщику, так и будущему покупателю здания. До выдачи акта здание с юридической точки зрения остаётся строящимся объектом, и его использование по назначению невозможно, поэтому этот этап — граница финансового и юридического завершения проекта: до его прохождения инвестор не получает полного юридического контроля над результатом.
Запрет эксплуатации не принятого в эксплуатацию здания
Статья 139-1 Кодекса придаёт этому институту реальную силу. Первое: недопустимо функционирование здания до выдачи в установленном законодательством Грузии порядке соответствующего акта о его принятии в эксплуатацию. Второе: недопустимо снабжение не принятого в эксплуатацию здания электроэнергией и природным газом — закон использует таким образом не только административную ответственность, но и коммунальную блокаду. У этого ограничения есть исключение: оно не распространяется на снабжение не принятого в эксплуатацию здания электроэнергией и природным газом для строительной деятельности, которая не должна выходить за срок действия соответствующего разрешения на строительство. Вопросы, связанные со снабжением для строительной деятельности, регулируются нормативным актом Национальной комиссии Грузии по регулированию энергетики и водоснабжения. Такая конструкция говорит ясно: закон рассматривает приёмку в эксплуатацию не как формальность, а как гарантию общественной безопасности, поскольку здание, чья годность не подтверждена, рискованно для пользователей.