Переоформление недвижимости: процедура и полная разбивка расходов
Переоформление недвижимого имущества в Грузии — упорядоченная процедура: продавец и покупатель оформляют сделку у нотариуса, после чего право собственности регистрируется в публичном реестре. На этом пути покупателя ждут два основных финансовых компонента: нотариальный тариф и сбор на стороне реестра. Чтобы спланировать расходы точно, важно понимать, какой компонент урегулирован законом, а какой — подзаконными актами; именно этой разбивке посвящена данная страница.
Нотариальная сторона тарифа регулируется грузинским законом о вознаграждении за совершение нотариальных действий, и основой этой страницы являются статьи 2, 3, 5, 8, 9 и 10 этого закона. Сборы публичного реестра следуют отдельному режиму, о котором сказано ниже. Сразу подчеркнём один принципиальный момент, часто решающий бюджетирование сделки: в Грузии не существует налога на передачу недвижимости и гербового сбора — эти расходы на покупателя не возлагаются.
Правовая база нотариального тарифа
Закон различает два режима установления тарифа. За удостоверение сделки, для достоверности которой законом обязательна нотариальная форма, вознаграждение может устанавливаться только этим законом — здесь у нотариуса нет свободы договора. За сделку, для которой нотариальная форма не обязательна, а также за иные услуги нотариуса размер вознаграждения может быть установлен законом либо определён соглашением между нотариусом и заинтересованным лицом. Тариф исчисляется либо от стоимости предмета сделки, либо по ставкам, определённым независимо от стоимости.
Закон прямо регламентирует и поведение нотариуса: за нотариальное действие, за которое законом установлено вознаграждение, нотариус обязан взыскать плату только в установленном законом размере, а договоренность возможна лишь по услугам, для которых закон тарифа не устанавливает. При установлении минимальных и максимальных пределов учитываются сложность нотариального действия, оказанная правовая консультация, выполненная техническая работа и затраченное время. Вознаграждению подлежат: совершение нотариального действия, составление проекта документа, выдача копий и выполнение технической работы, а также оказание правовой консультации — поэтому запрос у нотариуса разбивки тарифа является вашим правом.
Стоимость сделки: от чего исчисляется тариф
Основой определения стоимости сделки является стоимость её предмета — вещи или права — в момент совершения нотариального действия, и эта стоимость объявляется сторонами. Если стоимость сделки или наследства выражена в иностранной валюте, вознаграждение исчисляется по курсу лари, установленному Национальным банком Грузии на день взыскания. Если объявленная сторонами стоимость предмета явно несоразмерна, для расчёта используется рыночная стоимость предмета, предусмотренная Налоговым кодексом Грузии, — значит, искусственное занижение стоимости не спасёт от тарифа. При этом нотариус не вправе требовать иные документы, подтверждающие стоимость, кроме случаев, определённых законодательством.
Для сделок, связанных с разделом и объединением недвижимости, закон устанавливает отдельные правила. При разделе недвижимой вещи стоимостью сделки считается стоимость разделяемой вещи; при слиянии частей недвижимой вещи с другой недвижимой вещью — стоимость присоединяемой части; а при образовании одной новой недвижимой вещи из нескольких — стоимость более ценной из объединяемых вещей. Эти определения важны всякий раз, когда в рамках одной сделки участки объединяются или делятся.
Ипотека и обеспечение: какая сумма учитывается
Переоформление часто сопровождается кредитованием, поэтому закон отдельно регулирует стоимость обеспечительных сделок. Для сделки, заключённой в обеспечение требования, стоимостью сделки является стоимость требования; для ипотечной сделки — сумма ипотеки. Если в документе отражена и сама сделка, и сделка об обеспечении её исполнения, тариф исчисляется от той из них, стоимость которой выше. При изменении очерёдности, предоставленной праву залога в публичном реестре, стоимостью сделки считается стоимость того права с меньшей ценностью, очерёдность которого изменяется.
Стоимость сделки, связанной с сервитутом, также установлена законом: это увеличенная стоимость обременённой сервитутом главной недвижимой вещи. Если стороны определили годовую плату за сервитут, стоимостью сделки считается эта годовая сумма, которая не должна превышать суммы, рассчитанной за 5 лет, а годовая стоимость сделки не может быть менее 10 лари. Эти правила позволяют заранее рассчитать тариф при установлении сервитута.
Сборы реестра и налоги: что остаётся на покупателе
Теперь ключевое пояснение о расходах: в Грузии не существует налога на передачу недвижимости и гербового сбора. При переоформлении покупатель платит нотариальный тариф и сбор на стороне публичного реестра. Детали регистрационного производства и сборы реестра установлены отдельными нормами: эти сборы определяются постановлением правительства и со временем меняются, поэтому конкретные суммы обязательно перепроверяйте в действующей редакции — текст закона о тарифах точных размеров не фиксирует.
Отдельно следует выделить налоговые вопросы продавца: налогообложение дохода от отчуждения регулируется налоговым законодательством и его условия прописаны отдельно — это не сбор за переоформление и под нотариальные тарифы данной страницы не подпадает. Перед сделкой рекомендуется также провести проверку титула: интерпретации выписки и выявлению рисков на сайте посвящена отдельная страница, как и общим условиям нотариальных услуг.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли занизить стоимость, чтобы сэкономить на тарифе?
Нет. Стоимость сделки объявляется сторонами, однако при явно несоразмерной объявленной стоимости для расчёта используется рыночная стоимость предмета, предусмотренная Налоговым кодексом. Искусственное уменьшение стоимости результата не даст.
Существует ли в Грузии налог на переоформление?
Нет. Налог на передачу недвижимости и гербовый сбор не установлены. При переоформлении покупатель платит нотариальный тариф и сбор публичного реестра, размер которого определён постановлением правительства и периодически меняется.
Можно ли договориться о тарифе с нотариусом?
Лишь частично. За нотариальное действие, для которого законом установлено вознаграждение, нотариус обязан взыскать только установленный законом размер. Согласованный тариф возможен только по услугам, для которых закон вознаграждения не устанавливает.
Как рассчитывается тариф по ипотечной сделке?
Стоимостью ипотечной сделки является сумма ипотеки. Если в документе отражены и сделка, и обеспечение её исполнения, тариф исчисляется от той стоимости, которая выше.
Как мы помогаем на Legal.ge
Команда Legal.ge ведёт полный цикл переоформления: готовим проект сделки, проверяем титульную историю, точно рассчитываем нотариальные и регистрационные расходы и сопровождаем вас у нотариуса и на этапе регистрации в публичном реестре. Свяжитесь с нами — переоформление станет прозрачным, а расходы заранее просчитанными.