Товарищество собственников жилья: когда возникает и что значит для владельца квартиры
Товарищество собственников жилья — правовая форма управления многоквартирным домом, и её важнейшая особенность в том, что оно создаётся самим законом. По грузинскому закону о товариществах собственников жилья товарищество считается учреждённым в многоквартирном доме, расположенном на одном земельном участке и содержащем более двух квартир, находящихся в индивидуальной собственности. Членство автоматически: купив квартиру, вы уже член товарищества, и отдельного решения о вступлении не требуется.
Закон предусматривает и альтернативные модели: в доме на одном участке по единогласному решению всех членов и с согласия исполнительного органа муниципалитета может быть учреждено одно или несколько товариществ по подъездам, а по решению всех собственников нескольких домов на смежных участках, с тем же согласием, — одно общее товарищество. Товарищество действует на основе закона и устава, а условия его ликвидации определяются этим законом и иным законодательством.
Общее имущество: что принадлежит членам совместно и как считается доля
Общая собственность членов товарищества — это земельный участок, части дома, здания и сооружения, установки, инженерные сети и оборудование, не находящиеся в индивидуальной собственности. Закон описывает это имущество детально: земельный участок; здания и инженерно-коммуникационное оборудование для обслуживания общего имущества; несущие и ограждающие конструкции дома — фундаменты, каркас, стены, балконы общего пользования, междуэтажные перекрытия, парапеты, карнизы, водосточные трубы; вестибюли, подъезды, коридоры, лестничные клетки, подвалы, чердаки, котельные, технические этажи, кровли, лифты, шахты, каналы и мусоропроводы; транзитные коммуникации. В общее имущество могут входить и приобретённое движимое имущество, ценные бумаги и нематериальные блага.
Порядок расчёта доли установлен законом: доля собственника в общем имуществе определяется отношением площади, находящейся в его индивидуальной собственности, к общей площади квартир дома. Эта же доля определяет участие собственника в общих расходах на содержание, эксплуатацию и развитие общего имущества — если уставом не установлено иное. Большая площадь означает больший взнос, и это обстоятельство стоит заранее заложить в бюджет при покупке квартиры.
Распоряжение: что можно и что нельзя
Закон защищает связь квартиры и доли и на уровне распоряжения: индивидуальная собственность не отчуждается без доли собственника в общем имуществе, и квартира не может быть даже обременена ипотекой или иным образом без соответствующей доли — квартира и доля переходят вместе. Отдельный объект или часть общего имущества может передаваться третьему лицу в пользование только по правилам, установленным уставом. Лестничные клетки и лестницы, лифты, общие шахты и каналы, общие коридоры и галереи, технические этажи, несущие и ограждающие конструкции, кровли и обслуживающее дом оборудование могут передаваться в пользование только по единогласному решению всех членов, а обременение земельного участка правом ограниченного пользования происходит в порядке, установленном Гражданским кодексом.
На уровне управления правило просто: совместное управление общим имуществом несут собственники, если уставом или договором не установлено иное. Каждый собственник вправе без согласия остальных, в разумных пределах, принять необходимые меры для предотвращения ущерба, непосредственно угрожающего общему имуществу, и потребовать возмещения понесённых расходов; он вправе также требовать ведения деятельности товарищества в соответствии с уставом, а при его отсутствии — с требованиями закона и общими интересами собственников квартир.
Правовой статус: не юридическое лицо, но ответственность реальна
Чаще всего неверно понимают статус: товарищество собственников жилья не является юридическим лицом. Оно может иметь расчётные и иные счета в банке и другие реквизиты, обладает обособленным имуществом и может от своего имени приобретать имущественные и неимущественные права и обязанности; в правовых отношениях его представляет председатель или иное уполномоченное лицо. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, однако требования кредиторов товарищества могут удовлетворяться из имущества членов, и члены отвечают по решениям товарищества соразмерно доле в общем имуществе, персонально и как солидарные должники.
Механизм перехода обязательств также установлен законом и важен для покупателей: председатель с согласия собрания может зарегистрировать в публичном реестре задолженность члена перед товариществом как обязательство, привязанное к недвижимости, если она превышает 500 лари; а при отчуждении квартиры новый собственник отвечает персонально и как солидарный должник по неисполненным обязательствам прежнего члена, связанным с членством. Поэтому перед покупкой обязательно проверить выписку из публичного реестра на запись о задолженности товарищества. Отдельный институт — добровольное ограничение: члены обязаны зарегистрировать в публичном реестре установленное письменным договором ограничение права владения, пользования или распоряжения квартирой, и ограничение вступает в силу только после регистрации — механизм регистрации детально прописан законодательством о публичном реестре.
Устав, председатель и собрание: практический механизм управления
Товарищество может иметь устав, определяющий порядок внесения изменений, правила развития общего имущества, размеры регулярных расходов и дополнительных взносов, порядок принятия и исполнения хозяйственного плана, правила отчуждения, сдачи в наём и аренду, залога общего имущества и передачи сервитута или иного права, правила займов, избрания и освобождения председателя и передачи функций управления приглашённому управляющему. Если число членов не превышает двенадцати, устав принимается 3/4 голосов, во всех остальных случаях — 2/3. Если в течение 3 месяцев со дня вступления закона в силу устав не принят, товарищество действует по установленным законом правилам до принятия нового устава.
Деятельностью товарищества руководит председатель; в доме, где подъездов больше двух, председатель может назначить представителя в каждом подъезде. Председатель избирается на собрании 2/3 голосов членов на определённый срок, а при невозможности избрания его функции члены исполняют поочерёдно по 6 месяцев с очерёдностью по жребию. Председателем может быть избран любой член или приглашённый управляющий. Собрание созывается председателем не реже раза в год — это правило действует, если устав не принят или в нём не определено иное; при неотложной необходимости собрание созывается немедленно, члены уведомляются письменно, а при отсутствии председателя или его уклонении созвать собрание может любой собственник.
При отсутствии устава правила принятия решений также установлены законом: собрание правомочно при участии 2/3 членов; без кворума председатель созывает собрание повторно с той же повесткой, и оно правомочно независимо от числа участников — о чём должно быть указано в уведомлении. У каждого собственника один голос — несколько собственников одной квартиры голосуют совместно, а собственник нескольких квартир имеет голоса по их числу; решения принимаются более чем половиной голосов присутствующих. При конфликте интересов или по вопросу иска против члена этот член в голосовании не участвует. Решение фиксируется в протоколе, с которым каждый собственник может ознакомиться и который можно обжаловать в суде; принятое решение обязательно для каждого члена — включая тех, кто не участвовал в голосовании.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли создавать товарищество в многоквартирном доме?
Товарищество создаётся самим законом в доме на одном земельном участке, содержащем более двух индивидуальных квартир, — специальное решение не требуется. Членство автоматически связано с собственностью на квартиру, а подъездная или обще-домовая модель требует единогласия членов и согласия муниципалитета.
Можно ли продать квартиру без доли в общем имуществе?
Нет. Индивидуальная собственность не отчуждается без доли в общем имуществе, и даже обременение квартиры ипотекой невозможно без соответствующей доли — квартира и доля неразделимы.
Переходит ли задолженность прежнего собственника на нового?
Да — при отчуждении квартиры новый собственник отвечает персонально и как солидарный должник по неисполненным обязательствам, связанным с членством. Задолженность свыше 500 лари может быть зарегистрирована и в публичном реестре, поэтому до покупки проверьте выписку.
Каким числом голосов принимается устав?
Если число членов не превышает двенадцати, устав принимается 3/4 голосов, во всех остальных случаях — 2/3. Без устава товарищество действует по правилам, установленным законом.
Как мы помогаем на Legal.ge
Команда Legal.ge помогает товариществам и отдельным собственникам квартир на каждом этапе: готовим проект устава и проводим его принятие, оформляем регистрацию добровольных ограничений и задолженностей, консультируем по созыву собраний и кворуму и защищаем ваши интересы в спорных ситуациях вокруг голосования и солидарной ответственности. Свяжитесь с нами — и управление вашим домом станет законным и прозрачным.