Товарищество собственников жилья: когда возникает и что значит для владельца квартиры
Товарищество собственников жилья — правовая форма управления многоквартирным домом, и её важнейшая особенность в том, что оно создаётся самим законом. По грузинскому закону о товариществах собственников жилья товарищество считается учреждённым в многоквартирном доме, расположенном на одном земельном участке и содержащем более двух квартир, находящихся в индивидуальной собственности. Членство автоматически: купив квартиру, вы уже член товарищества, и отдельного решения о вступлении не требуется.
Закон предусматривает и альтернативные модели: в доме на одном участке по единогласному решению всех членов и с согласия исполнительного органа муниципалитета может быть учреждено одно или несколько товариществ по подъездам, а по решению всех собственников нескольких домов на смежных участках, с тем же согласием, — одно общее товарищество. Товарищество действует на основе закона и устава, а условия его ликвидации определяются этим законом и иным законодательством.
Общее имущество: что принадлежит членам совместно и как считается доля
Общая собственность членов товарищества — это земельный участок, части дома, здания и сооружения, установки, инженерные сети и оборудование, не находящиеся в индивидуальной собственности. Закон описывает это имущество детально: земельный участок; здания и инженерно-коммуникационное оборудование для обслуживания общего имущества; несущие и ограждающие конструкции дома — фундаменты, каркас, стены, балконы общего пользования, междуэтажные перекрытия, парапеты, карнизы, водосточные трубы; вестибюли, подъезды, коридоры, лестничные клетки, подвалы, чердаки, котельные, технические этажи, кровли, лифты, шахты, каналы и мусоропроводы; транзитные коммуникации. В общее имущество могут входить и приобретённое движимое имущество, ценные бумаги и нематериальные блага.
Порядок расчёта доли установлен законом: доля собственника в общем имуществе определяется отношением площади, находящейся в его индивидуальной собственности, к общей площади квартир дома. Эта же доля определяет участие собственника в общих расходах на содержание, эксплуатацию и развитие общего имущества — если уставом не установлено иное. Большая площадь означает больший взнос, и это обстоятельство стоит заранее заложить в бюджет при покупке квартиры.
Распоряжение: что можно и что нельзя
Закон защищает связь квартиры и доли и на уровне распоряжения: индивидуальная собственность не отчуждается без доли собственника в общем имуществе, и квартира не может быть даже обременена ипотекой или иным образом без соответствующей доли — квартира и доля переходят вместе. Отдельный объект или часть общего имущества может передаваться третьему лицу в пользование только по правилам, установленным уставом. Лестничные клетки и лестницы, лифты, общие шахты и каналы, общие коридоры и галереи, технические этажи, несущие и ограждающие конструкции, кровли и обслуживающее дом оборудование могут передаваться в пользование только по единогласному решению всех членов, а обременение земельного участка правом ограниченного пользования происходит в порядке, установленном Гражданским кодексом.
На уровне управления правило просто: совместное управление общим имуществом несут собственники, если уставом или договором не установлено иное. Каждый собственник вправе без согласия остальных, в разумных пределах, принять необходимые меры для предотвращения ущерба, непосредственно угрожающего общему имуществу, и потребовать возмещения понесённых расходов; он вправе также требовать ведения деятельности товарищества в соответствии с уставом, а при его отсутствии — с требованиями закона и общими интересами собственников квартир.