უძრავი ქონების დავები საქართველოში სამართლებრივი კონფლიქტების ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული და ღირებული კატეგორიაა. ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზრის სწრაფმა ზრდამ, მშენებლობების ბუმმა და ტურისტული ინფრასტრუქტურის განვითარებამ გაზარდა საკუთრებასთან დაკავშირებული რისკები. იქნება ეს საცხოვრებელი ბინა, კომერციული ფართი თუ მიწის ნაკვეთი, დავა შეიძლება წარმოიშვას ნებისმიერ ეტაპზე — შეძენიდან დაწყებული, რეგისტრაციითა და მემკვიდრეობით დამთავრებული. ხშირად, მოქალაქეები და ინვესტორები აწყდებიან პრობლემებს, რომლებიც უკავშირდება ორმაგ გაყიდვებს, არასწორ რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში, ან დეველოპერების მიერ ვალდებულებების შეუსრულებლობას. ასეთ დროს კვალიფიციური ადვოკატის ჩართულობა სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია, რადგან უძრავი ქონება ხშირად ადამიანის ყველაზე ძვირადღირებული აქტივია. Legal.ge გთავაზობთ წვდომას გამოცდილ იურისტებზე, რომლებიც სპეციალიზდებიან სანივთო სამართალში და დაგეხმარებიან თქვენი საკუთრების უფლების დაცვაში ან აღდგენაში.
რას მოიცავს უძრავი ქონების დავების მომსახურება?
ეს სერვისი ფარავს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ტიპის სამოქალაქო და ადმინისტრაციული დავის მართვას. მომსახურება მოიცავს:
- საკუთრების უფლების აღიარება: დავები, როდესაც პირი ფაქტობრივად ფლობს ქონებას (მაგალითად, ხანდაზმულობით), მაგრამ ვერ ახერხებს მის დაკანონებას საჯარო რეესტრში.
- ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობა: გარიგების გაუქმება მოტყუების, შეცდომის, იძულების ან თვალთმაქცობის საფუძვლით და ქონების უკან დაბრუნება.
- უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა (ვინდიკაცია): სარჩელის აღძვრა იმ პირის წინააღმდეგ, რომელიც უკანონოდ იკავებს თქვენს ბინას, სახლს ან მიწას.
- იპოთეკასთან დაკავშირებული დავები: ბანკებთან ან კერძო მევახშეებთან წარმოშობილი დავები, აუქციონის შედეგების გასაჩივრება და საცხოვრისის დაკარგვის რისკის მართვა.
- თანასაკუთრების გაყოფა: დავები მეუღლეებს, ოჯახის წევრებს ან ბიზნესპარტნიორებს შორის საერთო უძრავი ქონების გაყოფის ან წილის გამოყოფის თაობაზე.
- სამშენებლო დავები: დეველოპერების წინააღმდეგ მიმართული სარჩელები მშენებლობის ვადების დარღვევის ან უხარისხო შესრულების გამო.
რეალური სიტუაციები, როდესაც გჭირდებათ ადვოკატი
წარმოიდგინეთ სიტუაცია: თქვენ შეიძინეთ ბინა მშენებარე კორპუსში, გადაიხადეთ თანხა, მაგრამ კომპანიამ იგივე ბინა სხვა პირსაც მიჰყიდა (ე.წ. ორმაგი გაყიდვა). თქვენ გჭირდებათ ადვოკატი, რათა დაამტკიცოთ თქვენი უპირატესი უფლება და მოითხოვოთ ზიანის ანაზღაურება. სხვა მაგალითი: მემკვიდრეობით მიიღეთ სახლი, მაგრამ აღმოჩნდა, რომ გარდაცვლილს ის სიცოცხლეშივე „აჩუქეს“ სხვა ნათესავს საეჭვო ვითარებაში. ადვოკატი დაგეხმარებათ ჩუქების ხელშეკრულების ბათილად ცნობაში. ასევე ხშირია შემთხვევები, როდესაც საჯარო რეესტრის მონაცემები არ ემთხვევა რეალობას — მაგალითად, თქვენს ნაკვეთზე რეგისტრირებულია მეზობლის შენობა. ასეთ დროს საჭიროა ადმინისტრაციული დავა რეესტრის გადაწყვეტილების გასაუქმებლად.
საქართველოს საკანონმდებლო ჩარჩო
უძრავი ქონების დავები რეგულირდება „საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის“ მეორე წიგნით (სანივთო სამართალი) და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონით. საქართველოს კანონმდებლობა ეფუძნება რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს, რომ რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემები ითვლება სწორად, სანამ სასამართლო საპირისპიროს არ დაადგენს. ეს ზრდის დავის სირთულეს — ადვოკატმა უნდა წარმოადგინოს მყარი მტკიცებულებები რეგისტრაციის გასაბათილებლად. ასევე მნიშვნელოვანია „საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი“, რომელიც განსაზღვრავს ქონებრივი დავების განსჯადობას (სარჩელი შეიტანება ქონების ადგილმდებარეობის მიხედვით) და უზრუნველყოფის ღონისძიებებს (ყადაღა), რაც აუცილებელია ქონების გასხვისების თავიდან ასაცილებლად დავის დასრულებამდე.
პროცესის მიმდინარეობა: ნაბიჯ-ნაბიჯ
პროცესი იწყება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების მოძიებით (ამონაწერები რეესტრიდან, არქივიდან, ხელშეკრულებები). შემდეგი ეტაპია უზრუნველყოფის ღონისძიების მოთხოვნა — სასამართლოსთვის მიმართვა, რომ დაადოს ყადაღა სადავო ქონებას, რათა მოპასუხემ ის არ გაყიდოს. ამის შემდეგ მზადდება და შეიტანება სარჩელი. სასამართლო განხილვა შეიძლება მოიცავდეს საინჟინრო-ტექნიკურ ექსპერტიზას (საზღვრების ან შენობის მდგომარეობის დასადგენად). პროცესი სრულდება სასამართლოს გადაწყვეტილებით, რომელიც რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში და ცვლის მესაკუთრის შესახებ ჩანაწერს.
რატომ უნდა აირჩიოთ სპეციალისტი Legal.ge-ზე?
უძრავი ქონების დავა მოითხოვს სპეციფიკურ ცოდნას სანივთო სამართალში და რეგისტრაციის პროცედურებში. არასწორად შედგენილმა სარჩელმა შეიძლება გამოიწვიოს ქონების სამუდამოდ დაკარგვა. Legal.ge გაძლევთ საშუალებას იპოვოთ ადვოკატები, რომლებსაც აქვთ უძრავი ქონების დავების წარმატებით დასრულების მრავალწლიანი გამოცდილება. ისინი უზრუნველყოფენ თქვენი აქტივების მაქსიმალურ დაცვას და სამართლებრივი რისკების მინიმიზაციას.
განახლდა: ...