ზონირების ცვლილების განაცხადები

ზონირების ცვლილება და სპეციალური ზონალური შეთანხმება: განაშენიანების პარამეტრების გაზრდა

ზონირების ცვლილების განაცხადები (Zoning Variance) მოიცავს პროცედურებს, რომელთა მიზანია არსებული ქალაქგეგმარებითი რეგულაციებიდან გამონაკლისის დაშვება ან ზონის პარამეტრების ცვლილება კონკრეტული სამშენებლო პროექტისთვის. საქართველოში ეს ძირითადად ხორციელდება ორი გზით: 1) ფუნქციური ზონის ცვლილება (მაგ. საცხოვრებელი ზონა 1-ის შეცვლა საცხოვრებელი ზონა 6-ით) და 2) სპეციალური ზონალური შეთანხმების (სზშ) მიღება, რაც გულისხმობს განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (K2) გაზრდას. ეს ინსტრუმენტები დეველოპერებს საშუალებას აძლევს გაზარდონ შენობის სართულიანობა და ფართობი, თუმცა პროცესი მოითხოვს მყარ ურბანულ დასაბუთებას და მუნიციპალიტეტის საკრებულოს თანხმობას. კვალიფიციური იურისტისა და ურბანისტის ტანდემი აუცილებელია წარმატებული განაცხადის მოსამზადებლად.

რას მოიცავს ეს მომსახურება?

Legal.ge-ს სპეციალისტები გთავაზობენ სრულ მხარდაჭერას ზონალური ცვლილებების პროცესში:

• პოტენციალის შეფასება: მიწის ნაკვეთის ანალიზი იმის დასადგენად, რამდენად რეალურია ზონის ცვლილება ან კოეფიციენტის მატება არსებული განაშენიანების კონტექსტში.
• ქალაქგეგმარებითი დასაბუთება: პროფესიონალი ურბანისტების ჩართულობით დასაბუთების მომზადება, თუ რატომ არ დააზიანებს ცვლილება ქალაქის იერსახეს და სატრანსპორტო ნაკადებს.
• განაცხადის მომზადება: სპეციალური ზონალური შეთანხმების მისაღებად საჭირო დოკუმენტაციის (ესკიზური პროექტი, კვლევები) კომპლექტაცია და წარდგენა მუნიციპალიტეტში.
• წარმომადგენლობა საბჭოებზე: ინტერესების დაცვა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხთა საბჭოზე.
• გრგ-ს ცვლილება: არსებულ განაშენიანების რეგულირების გეგმაში (გრგ) ცვლილებების შეტანის სამართლებრივი მართვა.
• მოსაკრებლის გაანგარიშება: K2 კოეფიციენტის მატებისთვის დაწესებული მოსაკრებლის წინასწარი გაანგარიშება და გადახდის სქემების განხილვა.

გავრცელებული სიტუაციები, როცა გჭირდებათ იურისტი

ზონირების ცვლილება საჭირო ხდება, როდესაც:

• მეტი სართულიანობა: გსურთ ააშენოთ მრავალსართულიანი კორპუსი, მაგრამ არსებული ზონა (მაგ. სზ-3) ზღუდავს სიმაღლეს და ფართობს.
• ფუნქციის შეცვლა: ნაკვეთი არის სამრეწველო ზონაში და გსურთ იქ საცხოვრებელი კომპლექსის აშენება, რისთვისაც საჭიროა ზონის სტატუსის ცვლილება.
• ნაკვეთების გაერთიანება: აერთიანებთ რამდენიმე ნაკვეთს ერთიანი განაშენიანებისთვის და გჭირდებათ ერთიანი ზონალური სტატუსის მინიჭება.
• ისტორიული შეზღუდვები: შენობა კულტურული მემკვიდრეობის ზონაშია და გჭირდებათ სპეციალური ნებართვა პარამეტრების მცირედი ცვლილებისთვის.
• შეუსაბამო რელიეფი: რთული რელიეფის გამო სტანდარტული რეგულაციების დაცვა შეუძლებელია და ითხოვთ გამონაკლისს.

საქართველოს სამართლებრივი ჩარჩო

ზონალური ცვლილებები რეგულირდება საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსით. პროცედურული ნაწილი გაწერილია საქართველოს მთავრობის დადგენილებაში №59. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ადგილობრივი მუნიციპალიტეტების (მაგ. თბილისის საკრებულოს) დადგენილებები "ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების შესახებ", სადაც განსაზღვრულია სპეციალური ზონალური შეთანხმების (სზშ) გაცემის კრიტერიუმები და საფასური.

პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტთან თანამშრომლობა

თანამშრომლობა მოიცავს:

1. ანალიზი: არსებული ზონის და გარემომცველი განაშენიანების შესწავლა.
2. პროექტირება: არქიტექტორებთან ერთად კონცეპტუალური პროექტის მომზადება, რომელიც ასაბუთებს ცვლილების საჭიროებას.
3. წარდგენა: განაცხადის შეტანა მერიის არქიტექტურის სამსახურში.
4. განხილვა: საკითხის განხილვა ზონალურ საბჭოზე და საკრებულოს სხდომაზე.
5. დამტკიცება: დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში, შესაბამისი განკარგულების გამოცემა და K2 მოსაკრებლის გადახდა.

რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?

ზონირების ცვლილება არის რთული ურბანულ-სამართლებრივი პროცესი, სადაც უარის ალბათობა მაღალია არასწორი დასაბუთების შემთხვევაში. Legal.ge გაკავშირებთ ექსპერტებთან, რომლებსაც ესმით მუნიციპალური პოლიტიკა და შეუძლიათ მოამზადონ დამაჯერებელი არგუმენტაცია თქვენი პროექტისთვის. გაზარდეთ თქვენი ინვესტიციის უკუგება პროფესიონალური იურიდიული მხარდაჭერით.