ზონირების ვარიანტები: რას ნიშნავს ფუნქციური ზონირება საქართველოში
„ზონირების ვარიანტების“ ძიებისას მნიშვნელოვანია სწორი ცნებით დაიწყოთ: საქართველოს სივრცითი დაგეგმარების, არქიტექტურისა და მშენებლობის კოდექსი ტერიტორიებს აწესრიგებს ფუნქციური ზონირებით — ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციით ტერიტორიის ფუნქციურ ზონებად დაყოფით. სხვა ქვეყნების ზონირების ნომენკლატურა — მაგალითად, აშშ-ში გავრცელებული ე. წ. ევკლიდესეული ზონირება — შედარებითი კონტექსტია და ქართულ სამართალში არ გამოიყენება. ეს გვერდი განმარტავს, როგორ არის აგებული ფუნქციური ზონირების სისტემა კოდექსით, რა გეგმებით ფიქსირდება იგი და რას ნიშნავს ეს თქვენი ნაკვეთისთვის.
კოდექსის მუხლი 3 განმარტავს საძიებელ ცნებებს. ფუნქციური ზონა არის რეგულირებული არეალი, რომელსაც აქვს ზოგადი მახასიათებლები, დანიშნულება, გამოყენება და კონკრეტული შეზღუდვების საგანია; იგი იყოფა სხვადასხვა დანიშნულების ქვეზონებად. ქალაქთმშენებლობითი ზონირება კი დასახლებული ტერიტორიის დაგეგმარებაა ფუნქციური ზონების განსაზღვრისა და განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების დადგენის მიზნით. გამოყენების სახეობის განმარტებაში კი კოდექსი ორ ციფრულ ზღვარს იძლევა: გამოყენების სახეობა ერთგვაროვანია (დომინირებული), თუ ტერიტორიის არანაკლებ 75 %-ისა იდენტური ფუნქციითაა გამოყენებული, ხოლო შერეულია, თუ ტერიტორიის 25 %-ზე მეტი განსხვავებული ფუნქციითაა გამოყენებული.
რომელი ხაზები და ზონები ზღუდავს ნაკვეთზე მშენებლობას
ზონირება აბსტრაქტული რუკა არ არის — იგი თქვენს ნაკვეთს კონკრეტული ხაზებითა და ზონებით ეხება. განაშენიანების რეგულირების ხაზი (წითელი ხაზი) არის ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტით დადგენილი წარმოსახვითი მიჯნა, რომლის მიღმაც უნდა განთავსდეს შენობა-ნაგებობა; ნაკვეთისთვის შეიძლება ერთი ან ერთზე მეტი წითელი ხაზი დადგინდეს. განაშენიანების სავალდებულო ხაზი (ლურჯი ხაზი) პირიქით — ის მიჯნაა, რომელზედაც უნდა განთავსდეს შენობა-ნაგებობა.
ორი დამატებითი ზონაც განმარტებულია: სამეზობლო მიჯნის ზონა არის მიწის ნაკვეთის ის ნაწილი, რომელიც ნაკვეთის სამეზობლო საზღვრებიდან 3 მეტრზე ნაკლები მანძილითაა დაშორებული; ხოლო საზოგადოებრივი მიჯნის ზონა — ნაკვეთის საზოგადოებრივი საზღვრიდან მომიჯნავე საზოგადოებრივი სივრცის შუა ხაზამდე არაუმეტეს 15 მეტრი სიგრძის ზონა, თუ დეტალური გეგმით მეტი მანძილი არ არის დადგენილი. ეს ზომები წყვეტს იმას, სად შეგიძლიათ ააშენოთ და რამდენად მჭიდროდ.
განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიები
ზონირების სისტემას განსაკუთრებული რეგიმენიც აქვს. მუხლი 36-ის თანახმად, დიდი მნიშვნელობის საზოგადოებრივი, ეკონომიკური, ეკოლოგიური, ჰუმანიტარული, თავდაცვითი, საკურორტო, სპორტულ-გამაჯანსაღებელი, სარეკრეაციო, კულტურული ან/და სხვა ფაქტორიდან გამომდინარე, საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დასახლებას ან მუნიციპალიტეტს ან მისი ტერიტორიის ნაწილს შეიძლება განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიის სტატუსი მიენიჭოს.
ასეთი ტერიტორიისთვის გენერალურ გეგმას ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა, ხოლო განაშენიანების გეგმას ან დეტალურ გეგმას — სააგენტო. მთავრობა უფლებამოსილია ამ ტერიტორიაზე დაადგინოს სპეციალური მარეგულირებელი ნორმები — ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ან დოკუმენტაციის შემუშავების განსხვავებული წესები — და ამ სტატუსის მქონე ტერიტორიაზე საგანგებო წესით გაიცემა მშენებლობის ნებართვაც. თუ თქვენი ნაკვეთი ასეთ ტერიტორიაზეა, ზონირების საკითხებში მოქმედებს ეს განსაკუთრებული რეგიმენი და არა ზოგადი წესები.