უძრავი ქონების შეძენა ხშირად ასოცირდება მხოლოდ ფინანსურ ტრანზაქციასთან, თუმცა საქართველოში, განსაკუთრებით უცხოელებისთვის, არსებობს მთელი რიგი საკანონმდებლო შეზღუდვები, რომელთა უგულებელყოფამ შეიძლება გამოიწვიოს საკუთრების უფლების დაკარგვა ან გარიგების ბათილად ცნობა. სასოფლო-სამეურნეო მიწის სტატუსის შემოწმება და სხვა საკუთრების შეზღუდვების დადგენა არის კრიტიკული მნიშვნელობის წინასახელშეკრულებო ეტაპი (Due Diligence). ბევრი ქონება, რომელიც ვიზუალურად ჰგავს საცხოვრებელ სახლს ან კომერციულ ობიექტს, დოკუმენტურად შეიძლება იყოს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების, კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლი, ან მოქცეული იყოს სასაზღვრო ზოლში, სადაც უცხოელთა საკუთრება მკაცრად რეგულირდება. ამ რისკების წინასწარი იდენტიფიცირება იცავს მყიდველს ფინანსური ზარალისა და სამართლებრივი დავებისგან.
ეს სერვისი ფარავს უძრავი ქონების სამართლებრივი სტატუსის ღრმა ანალიზს შესყიდვამდე. მომსახურება მოიცავს: ქონების სტატუსის დადგენას (არის თუ არა სასოფლო-სამეურნეო, რეკრეაციული, ან დაცული ტერიტორია); შეზღუდვების შემოწმებას სასაზღვრო ზონებთან მიმართებაში (განსაკუთრებით თურქეთისა და სომხეთის საზღვრისპირა რეგიონებში); სერვიტუტებისა და სხვა სხვისი უფლებების იდენტიფიცირებას; კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსის შემოწმებას, რაც ზღუდავს სარემონტო და სამშენებლო სამუშაოებს; და მშენებლობის შეჩერების ან აკრძალვის ზონების დადგენას (მაგალითად, მაღალი ძაბვის გადამცემი ხაზების ან მილსადენების სიახლოვეს). სპეციალისტები ასევე ამოწმებენ, არის თუ არა ნაკვეთი მოქცეული სახელმწიფოს მიერ დაგეგმილ ინფრასტრუქტურულ პროექტებში (გზები, მაგისტრალები), რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ექსპროპრიაცია.
რეალურ ცხოვრებაში ეს სერვისი იცავს მყიდველებს გავრცელებული შეცდომებისგან. მაგალითად, უცხოელმა შეიძინა კერძო სახლი თბილისის შემოგარენში, გადაიხადა თანხა, მაგრამ საჯარო რეესტრში მისვლისას გაირკვა, რომ მიწას აქვს „საკარმიდამოს“ სტატუსი, რაც სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიაა და უცხოელზე არ ფორმდება. შედეგად, მყიდველი კარგავს დროს და შესაძლოა ფულსაც, თუ გამყიდველი უარს იტყვის დაბრუნებაზე. მეორე შემთხვევა: ინვესტორს სურს სასტუმროს აშენება ძველ თბილისში, მაგრამ ყიდვის შემდეგ იგებს, რომ შენობა ისტორიული ძეგლია და მისი ფასადის ცვლილება კატეგორიულად აკრძალულია, რაც ბიზნეს გეგმას ანგრევს. ასევე ხშირია შემთხვევები, როდესაც მიწა მდებარეობს სასაზღვრო ზოლში, სადაც უსაფრთხოების რეჟიმი კრძალავს გარკვეული ტიპის საქმიანობას.
საქართველოში ამ საკითხებს არეგულირებს „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ კანონი, „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ ორგანული კანონი და „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ კანონი. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ვალდებულია შეამოწმოს მყიდველის სტატუსი. თუ მყიდველი უცხოელია და ქონება სასოფლოა, რეგისტრაცია ჩერდება. იურისტის როლია არა მხოლოდ ამონაწერის წაკითხვა, არამედ ტოპოგრაფიული რუკებისა და მუნიციპალური განაშენიანების გეგმების ანალიზი, რათა გამოავლინოს ფარული შეზღუდვები.
პროცესი იწყება საკადასტრო კოდის მიღებით და მისი დეტალური შესწავლით ელექტრონულ ბაზებში. იურისტი ითხოვს განახლებულ ამონაწერს და საკადასტრო გეგმას. შემდეგ ხდება ზონირების შემოწმება მუნიციპალიტეტის ინტერაქტიულ რუკებზე. თუ არსებობს ეჭვი სასოფლო სტატუსზე, იურისტი მიმართავს რეესტრს დაზუსტებისთვის. დასკვნით ეტაპზე კლიენტი იღებს დეტალურ სამართლებრივ დასკვნას (Legal Opinion), სადაც მითითებულია ყველა არსებული და პოტენციური რისკი. ეს დოკუმენტი აძლევს მყიდველს საშუალებას, მიიღოს ინფორმირებული გადაწყვეტილება ან მოითხოვოს ფასის დაკლება.
Legal.ge არის პლატფორმა, რომელიც უზრუნველყოფს უსაფრთხოებას უძრავი ქონების ბაზარზე. ჩვენი სპეციალისტები არიან ექსპერტები უძრავი ქონების სამართალში და იციან, სად უნდა ეძებონ ფარული საფრთხეები. ნუ ენდობით მხოლოდ გამყიდველის სიტყვას. შეამოწმეთ ქონება Legal.ge-ს მეშვეობით და შეიძინეთ სიმშვიდე თქვენი ინვესტიციისთვის.
განახლდა: ...