უცხოელის მიერ უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში ორ სხვადასხვა რეჟიმად იყოფა: არააგრარული ქონების შეძენა ზოგადი წესით მიდის, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე კანონი მკაცრ შეზღუდვათა სისტემას აწესრიგებს. ამ გვერდზე ვხსნით „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის ჩარჩოს — ვის შეუძლია აგრარული მიწის ფლობა, რომელ გამონაკლისებში და როგორი გარდამავალი წესებით — და ვაჩვენებთ, რას ნიშნავს ეს პრაქტიკული გარიგებისთვის.
კანონის სფერო და საფუძვლები
ორგანული კანონის მოქმედება ვრცელდება საქართველოს ტერიტორიაზე არსებულ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებზე და ის აწესრიგებს ამ მიწის ნაკვეთის საკუთრებასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს. საკუთრების სამართლებრივი საფუძვლები კანონითავეა ჩამოწერილი: საქართველოს კონსტიტუცია, საერთაშორისო ხელშეკრულებები, ეს კანონი და სხვა სამართლებრივი აქტები. ეს განსაზღვრა მნიშვნელოვანია იმისთვის, რომ გარიგების მომზადებისას სწორ ნორმატიულ ჩარჩოში ვიმუშაოთ — აგრარული მიწის ყველა გარიგება სწორედ ამ კანონის ფილტრით გადის; ნაკვეთის დანიშნულების განსაზღვრა ამონაწერით მიდის, და სწორედ იქ ჩნდება კითხვა, რომელი რეჟიმი გამოიყენება თქვენს შემთხვევაში.
ვის შეუძლია აგრარული მიწის ფლობა
კანონი მფლობელთა წრეს მკაფიოდ წერს: სასოფლო-სამეურნეო მიწა შეიძლება იყოს სახელმწიფოს, ავტონომიური რესპუბლიკის, მუნიციპალიტეტის; განსაზღვრულ შემთხვევაში — საჯარო სამართლის იურიდიული პირის; საქართველოს მოქალაქის; და საქართველოში რეგისტრირებული კერძო სამართლის იურიდიული პირის საკუთრებაში, რომლის დომინანტი პარტნიორი ზემოაღნიშნულ სუბიექტთა შორისაა. კანონი ასევე აძლევს საშუალებას იმ ორგანიზაციულ წარმონაქმნს, რომელიც იურიდიული პირი არ არის, ფლობდეს აგრარულ მიწას — თუ ასეთ სუბიექტთა უმრავლესობა მისი წევრებია და მათ პრაქტიკული შესაძლებლობა აქვთ, გადამწყვეტი ზეგავლენა მოახდინონ ამ მიწასთან დაკავშირებულ გადაწყვეტილებაზე. უცხოელისთვის კანონი მხოლოდ ერთ გზას ტოვებს: სასოფლო-სამეურნეო მიწა შეიძლება იყოს უცხოელის საკუთრებაში, თუ მან ეს მიწა მემკვიდრეობით მიიღო. საქართველოში რეგისტრირებული ის იურიდიული პირი, რომლის დომინანტი პარტნიორი უცხოელი ან/და საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირია ან ვერ დგინდება, აგრარულ მიწას მხოლოდ საინვესტიციო გეგმის საფუძველზე საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილებით იძენს.
დომინანტი პარტნიორის ჯაჭვი
კანონი პარტნიორთა ჯაჭვსაც აწესრიგებს: საქართველოში რეგისტრირებული იურიდიული პირის საკუთრება აგრარულ ნაკვეთზე განისაზღვრება პარტნიორი იურიდიული პირის დომინანტი პარტნიორის შესაბამისად — და ეს წესი ყოველ შემდეგ პარტნიორ იურიდიულ პირზე ვრცელდება. ანუ უცხოური კონტროლი ჯაჭვის რომელიღაც საფეხურზე დაფარვა შედეგს არ იძლევა: საბოლოო დომინანტი პარტნიორის ვინაობა წყვეტს, ექვემდებარება თუ არა შეზღუდვა იურიდიულ პირს. გამონაკლისი კანონით ფინანსურ ინსტიტუტებსა და საერთაშორისო ფინანსურ ინსტიტუტებზე მოქმედებს — მათი ნებადართული საქმიანობის ფარგლებში, მათ შორის უზრუნველყოფის საგნის კრედიტორის მიერ შეძენის შემთხვევაში.
არააგრარული ქონება და რეგისტრაცია
არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ქონებაზე შეზღუდვები არ ვრცელდება: ბინა, კომერციული ფართი, არააგრარული მიწა უცხოელი ზოგადი წესით იძენს, და შეძენის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის კანონმდებლობით მიდის. აღვნიშნავთ: სხვა სახელმწიფოების უცხოელთათვის განკუთვნილი რეჟიმები საქართველოში გამოყენებადი არ არის — გამოიყენება ქართული ორგანული კანონი.
გარდამავალი დებულებები
კანონი წარსულით მიღებულ უფლებებს იცავს: დადგენილი შეზღუდვები არ აჩერებს კანონის ამოქმედებამდე მოთხოვნათა დაცვით გაცემული უფლების დამდგენი დოკუმენტის — სასამართლოს (არბიტრაჟის) აქტის, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის, გარიგების ან სხვა სამართლებრივი აქტის — საფუძველზე რეგისტრაციას. ასევე, კანონის ამოქმედების მომენტისთვის უცხოელის ან უცხოურ-დომინანტი იურიდიული პირის რეგისტრირებული უფლება ახალ ვალდებულებებს არ წარმოშობს; და თუ მოქალაქეს, რომლის უფლებაც რეგისტრირებულია, მოქალაქეობა შეუწყდება, რეგისტრირებულ უფლებაზე უცხოელისთვის დადგენილი ვალდებულებები არ ვრცელდება. ეს ბალანსი შეძენის ისტორიის შემოწმებას აუცილებელს ხდის — გარიგების მომზადებისას ამონაწერი და უფლების წარმოშობის დოკუმენტი ერთად უნდა შემოწმდეს.
ხშირად დასმული კითხვები
ქვემოთ ვპასუხობთ უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებულ ყველაზე გავრცელებულ კითხვებს.
შეუძლია თუ არა უცხოელს მიწის ყიდვა?
არააგრარულს — დიახ, ზოგადი წესით; სასოფლო-სამეურნეოს — მხოლოდ მემკვიდრეობით, ხოლო უცხოურ-დომინანტი იურიდიული პირისთვის — მხოლოდ საინვესტიციო გეგმით, მთავრობის გადაწყვეტილებით.
რა არის დომინანტი პარტნიორის წესი?
იურიდიული პირის საკუთრება აგრარულ ნაკვეთზე პარტნიორთა ჯაჭვის საბოლოო დომინანტი პარტნიორის ვინაობით ფასდება — წესი ყოველ საფეხურზე ვრცელდება.
შეუძლია თუ არა იურიდიული პირის არარსებობის შემთხვევაში რაიმეს ფლობა?
დიახ — ორგანიზაციული წარმონაქმნი, რომელიც იურიდიული პირი არ არის, შეიძლება ფლობდეს აგრარულ მიწას, თუ დასაშვებ სუბიექტთა უმრავლესობა მისი წევრებია და გადამწყვეტი ზეგავლენის პრაქტიკული შესაძლებლობა აქვთ.
ბინას ვყიდულობ იმავე წესით?
დიახ — არააგრარულ ქონებაზე შეზღუდვები არ ვრცელდება; რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის წესით მიდის.
რა ხდება ძველი უფლებებით?
კანონამდე დადგენილი დოკუმენტებით რეგისტრაცია არ აჩერდება; ამოქმედების მომენტისთვის რეგისტრირებული უფლებები ახალ ვალდებულებებს არ წარმოშობს.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ის გუნდი განსაზღვრავს ქონების კატეგორიას და თქვენი სტატუსის შესაბამის რეჟიმს, ამოწმებს დომინანტი პარტნიორის ჯაჭვს და ამზადებს გარიგებას ისე, რომ აგრარული შეზღუდვების რისკი დაუბრკოლებლად იყოს მართული. წერილობითი კონსულტაციის ფარგლებში მიიღებთ შეფასებას თქვენი კონკრეტული შესყიდვისთვის — ქონების კატეგორიის, თქვენი სტატუსის და საჭიროების მიხედვით, აგრარული შეზღუდვების ჩათვლით. მოგვმართეთ Legal.ge-ის საიტზე.