იძულებითი იპოთეკა: მოთხოვნის უზრუნველყოფა უძრავ ქონებაზე
სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ კანონი კრედიტორს აძლევს ისეთ ინსტრუმენტებს, რომლებიც სასამართლო სტადიაზე გავრცელებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებებს ჰგავს, მაგრამ აღსრულების ეტაპზე მუშაობს. ერთ-ერთი ასეთია იძულებითი იპოთეკა: მისი შეტანა რეესტრში ხდება კრედიტორის განცხადების საფუძველზე, და იძულებითი იპოთეკა იწყება რეგისტრაციით. ანუ კრედიტორი, რომელსაც აღსასრულებელი საბუთი აქვს, მოვალის უძრავ ქონებას რეესტრში ტვირთავს და ამით თავის მოთხოვნას იცავს.
კანონი იძულებითი იპოთეკის მოცულობასაც აწესრიგებს: თუ იძულებითი იპოთეკით იტვირთება მოვალის რამდენიმე უძრავი ქონება, მაშინ მოთხოვნის თანხა უნდა განაწილდეს შესაბამის უძრავ ქონებაზე, და განაწილების მოცულობას განსაზღვრავს კრედიტორი. გარდა ამისა, უძრავი ქონება ასევე წარმოადგენს რეგისტრაციის ხარჯების გარანტიას, რომელიც ეკისრება მოვალეს. ეს დეტალი კრედიტორს საშუალებას აძლევს იპოთეკის ღირებულების დაგეგმვისას ხარჯებიც გაითვალისწინოს.
პრაქტიკული გეგმისას მნიშვნელოვანია თანმიმდევრობა: კრედიტორი ჯერ ამოწმებს, რა უძრავი ქონება ფიგურირებს მოვალის სახელზე, შემდეგ წყვეტს, ერთ თუ რამდენ ობიექტზე ატვირთავს ტვირთს, და ბოლოს განსაზღვრავს თითოეულ ობიექტზე მიმართული მოთხოვნის წილს. ამ გადაწყვეტილების დროს ის ითვალისწინებს ქონების ღირებულებას, მის ბედს და იმასაც, თუ როგორ გავრცელდება ხარჯები; ამის შემდეგ იწყება იპოთეკით გათვალისწინებული უზრუნველყოფის რეალური მუშაობა.
იპოთეკის გადასვლა მესაკუთრეზე: როდის სრულდება უზრუნველყოფა
იძულებითი იპოთეკა დროებითი ინსტრუმენტია და კანონი განსაზღვრავს მის ბოლოს: თუ აღსასრულებელი გადაწყვეტილების მეშვეობით სააღსრულებო საბუთი უქმდება ან აღსრულება დაუშვებლად ცხადდება, იძულებითი იპოთეკა გადადის მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეზე. აღნიშნული ვრცელდება იმ შემთხვევებზეც, როცა მოვალე აკმაყოფილებს კრედიტორს. ამიტომ მოვალისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ვალდებულების შესრულება ან საბუთის უქმეობა იპოთეკის მოხსნასაც იწვევს — და ეს არგუმენტი მოლაპარაკების საშუალებაც არის.
სეკვესტრი და იძულებითი მართვა: აუქციონის ალტერნატივა
მესამე მექანიზმი — სეკვესტრი — ქონების აუქციონით გაყიდვის ალტერნატივაა. იძულებითი აღსრულების ყველა ეტაპზე, კრედიტორის მოთხოვნის საფუძველზე და კანონით დადგენილი წესით, აღსრულებას დაქვემდებარებული მოვალის კუთვნილი ქონება იძულებით სამართავად შეიძლება გადაეცეს სასამართლოს მიერ დანიშნულ მმართველს, ხოლო თუ საქმე აღსრულების ეროვნული ბიუროს წარმოებაშია — ბიუროს მიერ დანიშნულ მმართველს, ან თვით მესაკუთრეს. იძულებითი მართვის მიზანია ვალდებულების შეძლებისდაგვარად მცირე დროში შესრულება მოვალის საკუთრებაში არსებული ქონების სამეურნეო დანიშნულებით გამოყენებით მიღებული შემოსავლების ხარჯზე — რითაც, მოვალის ინტერესებიდან გამომდინარე, თავიდან იქნება აცილებული ქონების აუქციონის წესით რეალიზაცია.
იძულებითი მართვის გამოყენების პირობები კანონით ზუსტად არის დადგენილი: თუ იძულებითი მართვით მოსალოდნელია აღსასრულებელი მოთხოვნის სრულად დაკმაყოფილება არაუმეტეს 3 თვის განმავლობაში და მოვალის საკუთრებაში არსებული სარეალიზაციო ქონების საბაზრო ღირებულება არანაკლებ ათჯერ აღემატება აღსასრულებელი მოთხოვნის ოდენობას, აღსრულების ეროვნული ბიურო უფლებამოსილია მოვალის დასაბუთებული მოთხოვნის საფუძველზე, კრედიტორის თანხმობის მიუხედავად, მიიღოს გადაწყვეტილება იძულებითი მართვის არაუმეტეს 3 თვის ვადით გამოყენების შესახებ. ამ ვადის გაგრძელება შეიძლება მხოლოდ ერთხელ, არაუმეტეს 1 თვით. კერძო აღმასრულებლის წარმოებაში არსებულ საქმეზე მოვალეს უფლება აქვს კერძო აღმასრულებელს მოსთხოვოს იძულებითი მართვის გამოყენება, ხოლო ბიურო უფლებამოსილია იგი გამოიყენოს სააუქციონო მომსახურების გაწევის სტადიაზე, იძულებითი აუქციონის საჯაროდ გამოცხადებამდე.
კანონი იძულებითი მართვის საგნობრივ საზღვრებსაც ადგენს: განსაკუთრებული წესით მობრუნებადი ქონების იძულებითი მართვა არ ხორციელდება, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მოვალე თანახმაა ამ ქონების გამოყენებაზე. ამიტომ მოვალის პოზიციის დაგეგმვისას ჯერ ქონების რეჟიმი უნდა შემოწმდეს და მხოლოდ შემდეგ უნდა ირჩევდეს მხარე იპოთეკის, სეკვესტრის ან სასამართლო უზრუნველყოფის ინსტრუმენტს.
როდის ავირჩიოთ იპოთეკა და როდის სეკვესტრი
ინსტრუმენტის არჩევა მოთხოვნის ხასიათზეა დამოკიდებული: იძულებითი იპოთეკა უფრო მარტივია და კრედიტორის ინიციატივით რეესტრში შეტანილი ტვირთია, რომელიც მოთხოვნას უძრავ ქონებას მიაბამს; სეკვესტრი კი აქტიურ მართვას გულისხმობს — ქონებისგან შემოსავლის მიღებას და აუქციონის აცილებას. მოვალისთვის სეკვესტრი ხშირად უკეთესია, რადგან ქონება მის საკუთრებაში რჩება; კრედიტორისთვის — იპოთეკა, რადგან რეგისტრაციით იწყება და განაწილების კონტროლს თვითონ ინარჩუნებს. სეკვესტრის პირობები — 3 თვის ვადა და ქონების ღირებულების ათჯერ აღმატება — კი იმის გარანტიაა, რომ მართვა მხოლოდ მაშინ გამოიყენება, როცა მოთხოვნა რეალურად დაკმაყოფილდება.
ხშირად დასმული კითხვები
როგორ რეგისტრირდება იძულებითი იპოთეკა?
კრედიტორის განცხადების საფუძველზე რეესტრში შეტანით; იპოთეკა რეგისტრაციით იწყება. რამდენიმე უძრავზე ტვირთვისას მოთხოვნის თანხა შესაბამის ქონებაზე განაწილდება, განაწილებას კრედიტორი განსაზღვრავს.
როდის სრულდება იძულებითი იპოთეკა?
როცა აღსასრულებელი საბუთი უქმდება ან აღსრულება დაუშვებლად ცხადდება — მაშინ იპოთეკა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეზე გადადის; ასევე მაშინ, როცა მოვალე კრედიტორს აკმაყოფილებს.
რა პირობებით გამოიყენება იძულებითი მართვა?
როცა მოთხოვნის სრული დაკმაყოფილება მოსალოდნელია არაუმეტეს 3 თვეში და ქონების საბაზრო ღირებულება მოთხოვნას არანაკლებ ათჯერ აღემატება; ვადის გაგრძელება მხოლოდ ერთხელ შეიძლება არაუმეტეს 1 თვით.
შეიძლება თუ არა აუქციონის აცილება?
დიახ — სეკვესტრის მეშვეობით: ქონება მმართველს ან თვით მესაკუთრეს გადაეცემა და შემოსავლით ვალი სრულდება, აუქციონის გარეშე. ამ დროს ქონება მოვალის საკუთრებაში რჩება.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე თანამშრომლობენ სააღსრულებო წარმოების იურისტები, რომლებიც კრედიტორებს ეხმარებიან იძულებითი იპოთეკის რეგისტრაციასა და მოთხოვნის განაწილებაში, ხოლო მოვალეებს — იპოთეკის გადასვლის, სეკვესტრის მოთხოვნისა და აუქციონის აცილების საკითხებში. შევაფასებთ თქვენს სიტუაციას ორივე პოზიციიდან და ვიპოვით ყველაზე ეფექტიან უზრუნველყოფის მექანიზმს. დაგვიკავშირდით — გეგმას ერთად ავაგებთ.