შესავალი: ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება აუქციონისთვის
სააღსრულებო წარმოების პროცესში ერთ-ერთი ყველაზე კრიტიკული და საპასუხისმგებლო ეტაპი არის ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება იძულებითი აუქციონისთვის. სანამ დაყადაღებული უძრავი თუ მოძრავი ქონება გავა საჯარო ვაჭრობაზე, აუცილებელია განისაზღვროს მისი ზუსტი, სამართლიანი და ობიექტური საწყისი ფასი. სწორედ ამ ფასზეა დამოკიდებული, შეძლებს თუ არა კრედიტორი თავისი მოთხოვნის სრულად დაკმაყოფილებას და დაზარალდება თუ არა მოვალე ქონების არაგონივრულად იაფად გაყიდვით. შეფასების პროცესი ეფუძნება ეკონომიკურ და ფინანსურ სტანდარტებს, უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზსა და ქონების ფიზიკურ-ტექნიკურ მდგომარეობას. ვინაიდან შეფასების შედეგები პირდაპირ აისახება მხარეთა ფინანსურ ინტერესებზე, ამ პროცესში პროფესიონალი, დამოუკიდებელი და სერტიფიცირებული ექსპერტ-შემფასებლების, აგრეთვე კვალიფიციური იურისტების ჩართულობა სავალდებულო და გადამწყვეტია.
რას ფარავს აღნიშნული მომსახურება
ქონების შეფასების მომსახურება ფარავს სრულ ციკლს, რომელიც აუცილებელია აუქციონზე ქონების კანონიერად გასატანად. სერვისი იწყება აღმასრულებლის ან მხარის მოთხოვნით ექსპერტიზის დანიშვნით. იგი მოიცავს ექსპერტ-შემფასებლის მიერ ქონების ადგილზე ვიზუალურ დათვალიერებას, ტექნიკური მახასიათებლების (ფართობი, მდგომარეობა, ლოკაცია) დაფიქსირებას, ბაზარზე არსებული მსგავსი (ანალოგიური) ქონებების ფასების ანალიზსა და შესაბამისი შეფასების მეთოდების (დანახარჯების, საბაზრო, შემოსავლების) გამოყენებას. იურიდიული მომსახურების ნაწილი ფარავს ექსპერტიზის დასკვნის სამართლებრივ რევიზიას — რამდენად შეესაბამება შეფასების აქტი კანონმდებლობის მოთხოვნებს. გარდა ამისა, მომსახურება გულისხმობს კრედიტორის ან მოვალის წარმომადგენლობას შეფასების გასაჩივრების ეტაპზე სასამართლოში, თუ რომელიმე მხარე მიიჩნევს, რომ ექსპერტმა დაარღვია ობიექტურობის პრინციპი და ფასი ხელოვნურად შეამცირა ან გაზარდა.
გავრცელებული სცენარები და პრაქტიკული მაგალითები
პრაქტიკაში ხშირია კონფლიქტური სცენარები შეფასების გარშემო. კრედიტორი (მაგალითად, ბანკი) ხშირად დაინტერესებულია, რომ ქონება შეფასდეს სწრაფად რეალიზებად ფასად, რაც ზოგჯერ საბაზროზე ოდნავ დაბალია, რათა აუქციონი არ ჩაიშალოს და ფული დროულად ამოიღოს. მოვალე კი, პირიქით, თვლის, რომ მისი ბინა ან მიწის ნაკვეთი გაცილებით ძვირი ღირს, ვიდრე ექსპერტმა დაწერა. ერთ-ერთი გავრცელებული სცენარია კომერციული ფართების შეფასება: ექსპერტმა შეიძლება არ გაითვალისწინოს ობიექტის სამომავლო შემოსავლიანობის პოტენციალი და დაეყრდნოს მხოლოდ მშენებლობის ხარჯებს, რაც იწვევს ფასის მკვეთრ ვარდნას. მეორე მაგალითია ავტოსატრანსპორტო საშუალებები, სადაც მოვალე იჩემებს, რომ ავტომობილს აქვს უნიკალური ნაწილები, ექსპერტი კი მას აფასებს სტანდარტული საბაზრო კატალოგით. ასეთ დროს იწყება სამართლებრივი დავა, ინიშნება განმეორებითი ან კომისიური ექსპერტიზა.
საქართველოს საკანონმდებლო ჩარჩო
შეფასების პროცესი რეგულირდება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონით. კანონი მკაფიოდ ადგენს, რომ დაყადაღებული ქონების შეფასებას ახორციელებს ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიურო ან დამოუკიდებელი აკრედიტებული ექსპერტი (შემფასებელი), რომელსაც იწვევს აღმასრულებელი. კანონმდებლობა ასევე აძლევს უფლებას კრედიტორსა და მოვალეს, აღმასრულებლის მიერ დანიშნული ექსპერტიზის პარალელურად, თავად, საკუთარი ხარჯით წარმოადგინონ ალტერნატიული შეფასების აქტი. თუ შეფასებებს შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია, აღმასრულებელი ან სასამართლო იღებს გადაწყვეტილებას დამატებითი ექსპერტიზის დანიშვნის შესახებ. მნიშვნელოვანია ასევე სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი, რომელიც არეგულირებს ექსპერტის დასკვნის, როგორც მტკიცებულების, დასაშვებობასა და სასამართლოში გასაჩივრების ვადებს.
პროცესის ეტაპობრივი აღწერა
პროცესი იწყება აღსრულების ეროვნული ბიუროს ან კერძო აღმასრულებლის მიერ ექსპერტის (შემფასებლის) დანიშვნის შესახებ განკარგულების გამოცემით. ექსპერტი უკავშირდება მოვალეს და ათვალიერებს ქონებას ადგილზე. დათვალიერების შემდეგ ექსპერტი ატარებს კვლევას, სწავლობს ბაზარს და ადგენს წერილობით დასკვნას (შეფასების აქტს). ეს დასკვნა ეგზავნება აღმასრულებელს, რომელიც თავის მხრივ, აცნობს მას კრედიტორსა და მოვალეს. მხარეებს ეძლევათ კანონით განსაზღვრული ვადა (როგორც წესი, რამდენიმე დღე) დასკვნის გასაცნობად და პრეტენზიების წარმოსადგენად. თუ მხარეები ეთანხმებიან ფასს, აღმასრულებელი ამ საწყისი ფასით ნიშნავს აუქციონს. თუ რომელიმე მხარე არ ეთანხმება, მას უფლება აქვს სასამართლოში გაასაჩივროს შეფასების აქტი ან წარადგინოს ალტერნატიული დასკვნა, რაც აჩერებს აუქციონის დანიშვნის პროცესს დავის დასრულებამდე.
რატომ არის მნიშვნელოვანი Legal.ge-ს გამოყენება და მოწოდება ქმედებისკენ
ქონების არასწორი შეფასება არის აუქციონის პროცესში ყველაზე ხშირი ფინანსური დანაკარგების მიზეზი. მოვალეს შეიძლება დაეკარგოს ათიათასობით ლარის ღირებულების აქტივი სათანადო ანაზღაურების გარეშე, ხოლო კრედიტორი შეიძლება დარჩეს დაუკმაყოფილებელი ვალდებულებით. პლატფორმა Legal.ge გაძლევთ საშუალებას, დაიცვათ თქვენი ფინანსური უფლებები პროფესიონალების დახმარებით. ჩვენს ვებგვერდზე თქვენ შეგიძლიათ მარტივად მოიძიოთ კვალიფიციური იურისტები საქართველოში, რომლებსაც აქვთ შეფასების დავებზე მუშაობის დიდი გამოცდილება. ისინი დაგეხმარებიან ალტერნატიული ექსპერტების მოძიებაში, დასკვნების ხარვეზების აღმოჩენასა და სასამართლოში თქვენი პოზიციის ეფექტურ დაცვაში. ნუ დაუშვებთ თქვენი ქონების უსამართლო შეფასებას — დაუყოვნებლივ ეწვიეთ Legal.ge-ს, აირჩიეთ საუკეთესო სააღსრულებო იურისტი და უზრუნველყავით სამართლიანი ფასის დადგენა აუქციონამდე.
განახლდა: ...