აუქციონის ფორმით პრივატიზება — ზოგადი სურათი
სახელმწიფო ქონების განკარგვის ყველაზე გამჭვირვალე და კონკურენტული ფორმა აუქციონია. აუქციონის ფორმით სახელმწიფო ქონების განკარგვის ან სარგებლობის უფლებით გადაცემის მიზანია, საკუთრების, სარგებლობის ან მართვის უფლება მიანიჭოს აუქციონში მონაწილე იმ პირს, რომელიც ვაჭრობის პროცესში სახელმწიფო ქონების განმკარგავ სუბიექტს ყველაზე მაღალ საპრივატიზებო საფასურს ან სარგებლობაში გადაცემის საფასურს შესთავაზებს.
თუ აუქციონი გამოცხადებულია პირობებით, გამარჯვებულად ითვლება ის მონაწილე, რომელიც აიღებს ვალდებულებას, დააკმაყოფილოს გამოცხადებული პირობები და ვაჭრობის პროცესში ყველაზე მაღალ საფასურს შესთავაზებს. ასეთი მიდგომა აერთიანებს ფასის და შინაარსობრივი პირობების კონკურსს: სახელმწიფო ირჩევს არა მხოლოდ საუკეთესო ფინანსურ, არამედ ვალდებულებების სანდო შემსრულებელსაც.
აუქციონის ფორმით სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების პრივატიზებას ახორციელებს ქონების მმართველი — სამინისტრო, ქონების სააგენტო ან მათ მიერ დელეგირებული უფლებამოსილების ფარგლებში მოქმედი ორგანო, აგრეთვე სახელმწიფო ქონებით მოსარგებლე პირი გარკვეული გამონაკლისის გარდა. უძრავი ქონების პრივატიზების ფორმებს შორის კანონი განასხვავებს აუქციონს, პირდაპირ მიყიდვას, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირ მიყიდვას და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემას.
ძირითადი ტერმინები, რომლებიც აუქციონის მონაწილემ უნდა იცოდეს
კანონი დეტალურად განმარტავს იმ ტერმინებს, რომლებზედაც აუქციონის მთელი პროცედურაა აღწერილი. სახელმწიფო ქონება არის სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მოძრავი და უძრავი ნივთები და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე. სახელმწიფო ქონების განკარგვა მოიცავს მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში გადაცემას, პრივატიზებას, მართვის უფლებით გადაცემას, გაცვლას, ლიზინგის ფორმით გადაცემას, განაწილებასა და განადგურებას.
პრივატიზება სახელმწიფო ქონებაზე საკუთრების უფლების შეძენაა ფიზიკური და იურიდიული პირების ან მათი გაერთიანებების მიერ, კანონით დადგენილი წესით — ელექტრონული ან საჯარო აუქციონის, პირდაპირი მიყიდვის, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვისა და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის ფორმებით, მათ შორის მესამე პირის მეშვეობით, წილებისა და აქციების საჯარო ან კერძო შეთავაზებით, უცხო ქვეყნის აღიარებულ საფონდო ბირჟაზე ან საერთაშორისო კაპიტალის ბაზრებზე არსებული პრაქტიკის შესაბამისი ფორმით.
აუქციონის მონაწილისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ფასობრივი ტერმინები. საწყისი საპრივატიზებო თანხა არის გასაყიდი ქონების მინიმალური ღირებულება, რომელზეც ვაჭრობისას ფასის მატება ხდება. საპრივატიზებო საფასური შემძენის მიერ გადასახდელი თანხაა, რომელიც შედგება საპრივატიზებო თანხისაგან და, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, სხვა სუბიექტისათვის გადასახდელი თანხისაგან. საპრივატიზებო შემოსულობა კი ბიუჯეტში შემოსული თანხაა.
მონაწილეობის უზრუნველსაყოფად კანონი განმარტავს ბეს — ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად აუქციონის განმახორციელებელი სუბიექტის მიერ მითითებულ ანგარიშზე გადასახდელ თანხას. ბეს გადახდას უთანაბრდება მონაწილის საბანკო ანგარიშზე არსებული თანხის გაყინვა, რომელიც გადაერიცხება აუქციონის განმახორციელებელ სუბიექტს მონაწილის გამარჯვებისთანავე ან კანონით დადგენილი წესისა და პირობების დარღვევისას. დისპოზიციურ საკითხებში გამოიყენება უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის ინსტიტუტიც.
კანონი ასევე განმარტავს უძრავ ნივთს — სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას, ტყესა და ტყის მიწას, დაცულ ლანდშაფტს და მრავალმხრივი გამოყენების ტერიტორიას. უძრავი ქონების განმარტება მოიცავს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს მასზე არსებული შენობა-ნაგებობით ან მის გარეშე, შენობა-ნაგებობის ერთეულს, ხაზობრივ ნაგებობას და მიწაზე არსებულ მრავალწლიან ნარგავებს.
ინფორმაციის გამოქვეყნება — საიდან გაიგებთ აუქციონის შესახებ
სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ ინფორმაცია განთავსდება ელექტრონული აუქციონის სისტემის ვებგვერდზე www.eauction.ge ან ქონების სააგენტოს ოფიციალურ ვებგვერდზე www.privatization.ge, და ეს ინფორმაციის ოფიციალურ გამოქვეყნებად ითვლება. აუქციონის გამოცხადება და ვაჭრობა ხორციელდება ვებგვერდზე www.eauction.ge.
საჯარო აუქციონის ფორმით პრივატიზების შესახებ ინფორმაცია საჯაროობისა და ხელმისაწვდომობის უზრუნველსაყოფად უნდა გამოქვეყნდეს აგრეთვე ისეთ პერიოდულ გამოცემაში, რომელიც საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე ვრცელდება. ინფორმაციის გამოქვეყნების ვადას ადგენს პრივატიზების განმახორციელებელი ორგანო. განსაკუთრებული წესი ვრცელდება საზღვარგარეთ მდგომ დიპლომატიურ წარმომადგენლობებსა და საკონსულო დაწესებულებებზე: მათთვის გადაცემული ან ბალანსზე რიცხული მოძრავი ქონების აუქციონის შესახებ ინფორმაციას ისინი თავად განათავსებენ ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მიერ დამტკიცებული დებულების შესაბამისად.
აუქციონში მონაწილეობის პირობები
აუქციონში მონაწილეობის ძირითადი პირობა საპრივატიზებო საფასურის შეთავაზების უნარია: უფლება ენიჭება იმ მონაწილეს, რომელიც ყველაზე მაღალ საფასურს დააფიქსირებს. პირობებით გამოცხადებული აუქციონის შემთხვევაში მონაწილემ პარალელურად უნდა აიღოს ვალდებულება გამოცხადებული პირობების დაკმაყოფილების თაობაზე — ეს შეიძლება იყოს ინვესტიციური, სოციალური ან ფუნქციური დანიშნულების მოთხოვნები.
საწყისი საპრივატიზებო თანხის განსაზღვრის განსაკუთრებული შემთხვევებიც კანონით არის დარეგულირებული: პირობებით გამოცხადებული აუქციონის ფორმით პრივატიზებისას საქართველოს მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრული წესით სახელმწიფო ქონების საწყისი საპრივატიზებო თანხა შეიძლება განისაზღვროს ამ ქონების საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლებ ფასად, ხოლო იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის შემთხვევაში — კანონით დადგენილ ღირებულებაზე ნაკლებ ფასად. ამასთან, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთად ითვლება ის ნაკვეთი, რომელიც 2005 წლის 25 იანვრისათვის არ ყოფილა იჯარით გაცემული.
მესამე პირის როლი პრივატიზების პროცესში
მესამე პირი არის ფიზიკური ან იურიდიული პირი ან პირთა გაერთიანება, რომელიც უზრუნველყოფს სახელმწიფო ქონების პრივატიზების ხელშეწყობას. მესამე პირის მიერ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის პრივატიზების ინიცირების პირობები და ანაზღაურების წესი განისაზღვრება ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის ბრძანებით.
ქონების მმართველი უფლებამოსილია გააფორმოს ხელშეკრულება მესამე პირთან, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების პრივატიზების ინიცირებას და საჭიროების შემთხვევაში საკადასტრო აგეგმვითი და აზომვითი ნახაზების მომზადებას. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ დაინტერესებული ბიზნეს-სუბიექტი თავად შეიძლება ჩაერთოს ობიექტის გასაყიდად მომზადებაში, თუმცა მისი ანაზღაურების წესი ცალკე სამართლებრივი აქტით დგინდება.
რეგისტრირებული მონაცემების უტყუარობის პრეზუმფცია
სახელმწიფო ქონების მართვასა და განკარგვასთან დაკავშირებული უფლებამოსილებების განხორციელებისას ქონების მმართველი ვალდებულია დაეყრდნოს მხოლოდ რეგისტრირებულ მონაცემებს კერძო სამართლის იურიდიულ პირთან მიმართებით, მათ შორის მონაცემებს მისი ხელმძღვანელობითი და წარმომადგენლობითი უფლებამოსილებების მქონე პირთა შესახებ. ეს ნორმა გამორიცხავს დავას იმის თაობაზე, ვის წარმოადგენდა ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში კონტრაჰენტი ორგანიზაცია: გადამწყვეტია მხოლოდ რეესტრში არსებული ჩანაწერი.
აუქციონის მონაწილისთვის აქედან გამომდინარეობს პრაქტიკული დასკვნა: ურთიერთობის დაწყებამდე ღირს გაიაროთ გამოწერა შესაბამის მარეგისტრირებელ ორგანოში და გაიმყაროთ თანამშრომლობა მხოლოდ იმ წარმომადგენელთან, რომლის უფლებამოსილებაც რეგისტრაციით არის დადასტურებული.
იჯარით გაცემული უძრავი ქონების პირდაპირი მიყიდვა — მოიჯარის შესაძლებლობა
აუქციონის გარდა, კანონი შეინარჩუნებს განსაკუთრებულ ბილიკს იმ უძრავი ქონებისთვის, რომელიც იჯარით იყო გაცემული 2007 წლის 1 იანვრამდე. ქონების მმართველს უფლება აქვს, ასეთი ქონება პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებული გახადოს შესაბამის მოიჯარეზე. ამ გზით გაყიდვისას საპრივატიზებო თანხა შეადგენს ქონების ყოველწლიური საბაზრო საიჯარო ფასის ხუთმაგ ოდენობას.
უძრავი ქონების ყოველწლიურ საბაზრო საიჯარო ფასს ადგენს საქართველოს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს — აკრედიტაციის ცენტრის მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი. ამ ფორმით პრივატიზების აუცილებელი პირობაა სახელმწიფოსა და მოიჯარეს შორის გაფორმებული და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული საიჯარო ხელშეკრულება — ფაქტობრივი, მაგრამ დაურეგისტრირებელი ურთიერთობა საკმარისი არ არის.
დარჩენილი ფორმები — პირდაპირი მიყიდვა, კონკურენტული შერჩევის საფუძველზე პირდაპირი მიყიდვა და უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემა — ხორციელდება საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილების საფუძველზე, ხოლო პირდაპირი მიყიდვა შესაძლებელია მთავრობის დადგენილებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. თუ თქვენ გაინტერესებთ კონკრეტული ობიექტის შეძენა, ყველაზე პირველი ნაბიჯი ინფორმაციის შემოწმებაა ელექტრონული აუქციონის სისტემაში, ხოლო სადავო საკითხებზე დროული იურიდიული კონსულტაცია დაგიცავთ შეცდომებისაგან.