საჯარო რეესტრი საქართველოში ერთიან სივრცეს წარმოადგენს, სადაც ოფიციალურად ფიქსირდება უძრავ და მოძრავ ნივთებზე უფლებები, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვები, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა და მეწარმეთა შესახებ მონაცემები. სარეგისტრაციო წარმოება კი ის პროცედურაა, რომლითაც ეს ჩანაწერები იქმნება, იცვლება და წყდება. თუ თქვენ აპირებთ უძრავი ქონების გაყიდვას, იპოთეკის დარეგისტრირებას თუ საწარმოს მონაცემების შეცვლას, მნიშვნელოვანია, იცოდეთ, როგორ იწყება წარმოება, რა შემთხვევაში აჩერებს მას მარეგისტრირებელი ორგანო, როდის ეთქმის უარი რეგისტრაციაზე, როგორ უქმდება უკვე განხორციელებული რეგისტრაცია და რა ვადაში შეიძლება მიღებული გადაწყვეტილების გასაჩივრება.
საჯარო რეესტრის აღნაგობა და მონაცემთა უტყუარობის პრეზუმფცია
საჯარო რეესტრი რამდენიმე ცალკეული რეესტრის ერთობლიობაა: მასში გაერთიანებულია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრი, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეესტრი, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეესტრი, მოძრავ ნივთებსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა რეესტრი, მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების რეესტრი, სამისამართო და ეკონომიკურ საქმიანობათა რეესტრები. კანონმდებლობით გათვალისწინებულია ამ ერთობლიობაში ფაქტორინგის რეესტრის ჩართვაც. რეგისტრაციის საგნად შეიძლება გამოვიდეს როგორც ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლება, ისე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულება, მათში ცვლილება ან მათი შეწყვეტა, აგრეთვე საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობა.
საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებთან მიმართებაში მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია: ისინი სანდოა ვიდრე საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი. სწორედ ამიტომ რეესტრის ჩანაწერი გარიგების მხარეთათვის უმთავრეს სანდოობის წყაროს წარმოადგენს, ხოლო მისი ცვლილება ან გაუქმება მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული საფუძვლებით ხდება, რომლებიც ქვემოთ არის განხილული.
ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა და მის გაცემასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილებები
რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემები და მარეგისტრირებელ ორგანოში დაცული დოკუმენტაცია საჯაროა და გასაცნობად ხელმისაწვდომია ნებისმიერი პირისათვის, გარდა საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი შემთხვევებისა. თუ განცხადებაზე მიღებულია გადაწყვეტილება წარმოების შეჩერების, მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ან წარმოების შეწყვეტის შესახებ, ამ მიზნით წარდგენილი დოკუმენტაციის დედნის გამოთხოვა შეუძლია განმცხადებელს ან მის მიერ უფლებამოსილ პირს, ხოლო სხვა პირს ან ადმინისტრაციულ ორგანოს — მხოლოდ სასამართლოს შესაბამისი აქტის საფუძველზე, კანონმდებლობით დადგენილ შემთხვევებში. დოკუმენტაციის დედნის ან ასლის გამოთხოვა არ აჩერებს რეგისტრირებული მონაცემების მოქმედებას და არ კრძალავს რეესტრიდან ამონაწერის თუ სხვა ინფორმაციის გაცემას. დაცული ინფორმაციისა და დოკუმენტაციის გაცნობის წესი და პირობები განისაზღვრება შესაბამისი ინსტრუქციით.
ინფორმაციის გაცემის მოთხოვნისას მარეგისტრირებელი ორგანო დაინტერესებულ პირს განუსაზღვრავს დამატებითი ინფორმაციის ან დოკუმენტის წარდგენის ოცდაათდღიან ვადას, თუ ვერ ირკვევა მოთხოვნის შინაარსი ან ვერ ხდება მოთხოვნილი ინფორმაციის იდენტიფიკაცია, განცხადებას არ ერთვის კანონმდებლობით განსაზღვრული დოკუმენტი ან ინფორმაცია, ან არსებობს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა შემთხვევა. ასეთი ვადის განსაზღვრისას განცხადების განხილვის ვადის დინება შეჩერებულად ითვლება, და იგი განახლდება მხოლოდ მოთხოვნილი მასალის წარდგენის ან შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის შემდეგ. თუ დაინტერესებული პირი ეს ვადა არ იყენებს, განცხადება განუხილველად დარჩება. ინფორმაციის გაცემაზე უარის თქმის, ვადის განსაზღვრის, დინების განახლებისა და განცხადების განუხილველად დატოვების თითოეულ შემთხვევაში ორგანო შესაბამის გადაწყვეტილებას იღებს, ხოლო უარის საფუძვლები განისაზღვრება კანონით, ინსტრუქციითა და საქართველოს კანონმდებლობით.
სარეგისტრაციო წარმოების დაწყება და წესრიგი
სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განმცხადებლის განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია, ხოლო მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს ნებისმიერი ისეთი დოკუმენტი ან ინფორმაცია, რომელიც აუცილებელია მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, ისე მათი სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე.
განცხადების წარმოდგენა ორგანო ადასტურებს განცხადებების რეგისტრაციის წიგნში გატარებით და სარეგისტრაციო ნომრის მინიჭებით. მართვის ავტომატური საშუალებით წარდგენილი განცხადების რეგისტრაციაში გატარების წინაპირობაა რეგისტრაციის საფასურის გადახდა, რომლის ოდენობაც სახელმწიფოს მიერ დადგენილი წესით განისაზღვრება. რეგისტრაციის შედეგად მარეგისტრირებელი ორგანო ამზადებს ამონაწერს, ხოლო საკუთრების უფლებადაურეგისტრირებელ უძრავ ნივთზე საკუთრების რეგისტრაციისას და საკადასტრო მონაცემების ცვლილებისას — დამატებით საკადასტრო გეგმასაც. ეს წესი არ ვრცელდება საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის, საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკისა და მოძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრაციებზე. სააგენტო უფლებამოსილია დოკუმენტები შეინახოს და გასცეს ელექტრონული ასლის სახით, მიიღოს და გასცეს ინფორმაცია მართვის ერთიანი ავტომატური საშუალებებით, ხოლო განცხადება წარდგენილ იქნეს ნებისმიერი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურის ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით.
სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერება
მარეგისტრირებელი ორგანო გადაწყვეტილებას იღებს სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ, თუ განცხადებასთან დაკავშირებით არსებობს რომელიმე შემდეგი გარემოება:
- განცხადებას არ ერთვის კანონმდებლობით განსაზღვრული აუცილებელი დოკუმენტი ან ინფორმაცია, ან არ არის გადახდილი რეგისტრაციის საფასური;
- განცხადება ან თანდართული დოკუმენტი არ არის წარდგენილი კანონმდებლობით დადგენილი ფორმითა და წესით;
- წარდგენილი მასალა არ იძლევა უფლების, ვალდებულების, შეზღუდვის ან გირავნობის საგნისა და სუბიექტის, მესაკუთრის იდენტიფიკაციის საშუალებას;
- სარეგისტრაციოდ წარდგენილ და რეესტრში რეგისტრირებულ საკადასტრო მონაცემებს შორის არსებობს ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება, ან უძრავი ნივთის ფართობი, გარდა ინსტრუქციით გათვალისწინებული შემთხვევებისა, აღემატება უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულ ფართობს;
- ორგანოსთვის ოფიციალურად გახდა ცნობილი სარეგისტრაციო დოკუმენტის ან მისი ნაწილის გასაჩივრების ფაქტი, თუ ეს გასაჩივრება აჩერებს დოკუმენტის მოქმედებას;
- წარმოდგენილია სასამართლოს (არბიტრაჟის) კანონიერ ძალაში შესული აქტი, რომელიც ითვალისწინებს წარმოების შეჩერებას;
- არსებობს რეგისტრირებული მონაცემების მოქმედების შეჩერების შემთხვევა, მიწის ნაკვეთზე უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნისას კი — ორგანოში საკადასტრო მონაცემების არარსებობა ან მათი შეუსაბამობობა დადგენილ მოთხოვნებთან;
- სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტები კანონიერების შესწავლის მიზნით გადაიგზავნა სამართალდამცავ ორგანოში;
- საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეგისტრაციის განცხადებას არ ერთვის დამადასტურებელი სამართლებრივი აქტი, თუმცა წარდგენილია სასამართლოსთან მიმართვისა და ჩაბარების დოკუმენტი ან დავის მიმდინარეობის დამადასტურებელი დოკუმენტი;
- არსებობს საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლები.
წარმოების შეწყვეტა და რეგისტრაციაზე უარის თქმა
სარეგისტრაციო წარმოება შეწყდება, თუ განმცხადებელმა ან მისმა უფლებამოსილმა პირმა მისი შეწყვეტა მოითხოვა, თუ შეჩერების ვადაში არ იქნა წარმოდგენილი შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია ან დოკუმენტი, თუ წარმოების განმავლობაში ორგანოსთვის ოფიციალურად გახდა ცნობილი, რომ რეგისტრაციის საგნი ან სუბიექტი აღარ არსებობს ან სარეგისტრაციო დოკუმენტი ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად იქნა ცნობილი, ასევე თუ წარმოდგენილია სასამართლოს (არბიტრაჟის) კანონიერ ძალაში შესული აქტი წარმოების შეწყვეტის შესახებ ან კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა საფუძველი.
შეწყვეტისგან განსხვავებით, რეგისტრაციაზე უარის თქმა ნიშნავს, რომ ორგანოს პოზიცია თვით რეგისტრაციის შესაძლებლობის მიმართ უარყოფითია. მარეგისტრირებელი ორგანო უარის თქმის გადაწყვეტილებას იღებს წარმოების განმავლობაში, თუ:
- მოთხოვნილი უფლება, ვალდებულება, შეზღუდვა, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა ან საკუთრების მიტოვება არ ექვემდებარება რეგისტრაციას;
- უკვე რეგისტრირებული უფლება, შეზღუდვა ან გირავნობა გამორიცხავს იმავე ობიექტზე სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უფლების რეგისტრაციას;
- სარეგისტრაციო დოკუმენტი გამოცემული, მიღებული ან შედგენილია არაუფლებამოსილი პირის მიერ;
- დადგენილი წესით გახდა ცნობილი სარეგისტრაციო დოკუმენტის გაუქმების ფაქტი;
- წარმოდგენილია სასამართლოს (არბიტრაჟის) კანონიერ ძალაში შესული აქტი, რომელიც ითვალისწინებს უარის თქმას;
- რეგისტრაციის მოთხოვნის დროისათვის საკუთრების უფლება გადასულია ახალ მესაკუთრეზე;
- სარეგისტრაციო მოთხოვნა რეგისტრირებულ მონაცემებთან იდენტურია;
- საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეგისტრაციის განცხადებას არ ერთვის არც დამადასტურებელი სამართლებრივი აქტი და არც სასამართლოსთან მიმართვის დოკუმენტაცია;
- საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის წარმოშობის მოთხოვნა იდენტურია იმ მოთხოვნისა, რომლის ფარგლებშიც სააგენტოში უკვე მიმდინარეობს სარეგისტრაციო წარმოება;
- არსებობს საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლები.
მოქმედების შეჩერება და რეგისტრაციის გაუქმება
განხორციელებული რეგისტრაციაც კი შეიძლება შეიზღუდოს ან გაუქმდეს. რეგისტრირებული მონაცემების მოქმედება ჩერდება, თუ გასაჩივრებულია სარეგისტრაციო დოკუმენტი და ეს გასაჩივრება აჩერებს მის მოქმედებას, თუ წარმოდგენილია უფლებამოსილი ორგანოს სამართლებრივი აქტი მოქმედების შეჩერების შესახებ, ან თუ არსებობს სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული განაჩენი, რომლითაც დასტურდება, რომ სარეგისტრაციო დოკუმენტი გამოცემული, მიღებული ან შექმნილია პირის დანაშაულებრივი ქმედებით. მოქმედების შეჩერების პერიოდში დაუშვებელია ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ამონაწერის მომზადება, ასევე უფლებისა და ვალდებულების რეგისტრაცია, გარდა საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკისა.
რეგისტრაცია ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს, თუ წარმოდგენილია უფლების გადასვლის ან შეწყვეტის ფაქტს ადასტურებელი სარეგისტრაციო დოკუმენტი, თუ ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად იქნა ცნობილი რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, თუ ძალადაკარგულად იქნა ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება ან ამოიწურა უფლების მოქმედების განსაზღვრული ვადა. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ რეგისტრაციის ძალადაკარგულად გამოცხადება არ იწვევს მანამდე არსებული რეგისტრაციის ავტომატურ აღდგენას. რეგისტრაცია ბათილად ან არარად უნდა გამოცხადდეს, თუ ბათილად ან არარად იქნა ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, ან წარმოდგენილია სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული აქტი, რომელიც ადასტურებს ამ ფაქტს. ბათილად ან არარად გამოცხადების შედეგები კანონმდებლობით დადგენილი წესით განისაზღვრება.
გადაწყვეტილების ფორმა, ტექნიკური ხარვეზი და გასაჩივრება
რეგისტრაციის საკითხზე მარეგისტრირებელი ორგანო გამოსცემს წერილობითი ფორმის გადაწყვეტილებას, რომელიც შეიცავს გადაწყვეტილების სახეს, სათაურს, ორგანოს დასახელებას და მისამართს, გამოცემის დროსა და რეგისტრაციის ნომერს, დასაბუთებასა და სამართლებრივ საფუძვლებს, გასაჩივრების ორგანოსა და საჩივრის წარდგენის ვადას, უფლებამოსილი პირის გვარს, სახელსა და ხელმოწერას, სამსახურებრივ ბეჭედს. ნივთზე უფლება, ვალდებულება, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა და საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა წარმოშობილად, შეცვლილად ან შეწყვეტილად, ხოლო საკუთრება — მიტოვებულად ითვლება გადაწყვეტილების გამოცემის მომენტიდან. გადაწყვეტილება ძალაში შედის კანონმდებლობით დადგენილი წესით გამოქვეყნებისთანავე, ხოლო გამოქვეყნებად ჩაითვლება მისი ორგანოს ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსებაც. გადაწყვეტილება შეიძლება გამოიცეს მართვის ავტომატური საშუალებების გამოყენებით, რომლის შემთხვევაშიც მას შესაძლოა არ შეესაბამებოდეს დასაბუთების, ხელმოწერისა და ბეჭდის შესახებ საერთო მოთხოვნები.
თუ რეესტრში დაშვებულია ტექნიკური ხარვეზი — დოკუმენტაციიდან მონაცემების უზუსტო გადატანა, ტექნიკური ან გამოთვლის დროს დაშვებული შეცდომა, ორთოგრაფიული, არითმეტიკული ან სხვა სახის ტექნიკური უზუსტობა — მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია მისი აღმოჩენისთანავე შესწორება მოახდინოს. ეს ხარვეზის გასწორების მექანიზმია და შინაარსით სადავო შემთხვევებს არ ეხება.
დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება გაასაჩივროს ოფიციალურად გაცნობიდან, ხოლო გადაწყვეტილების გამოქვეყნების შემთხვევაში — გამოქვეყნებიდან ოცდაათი კალენდარული დღის ვადაში. გასაჩივრების შემდგომი წესი და უფლებამოსილი ორგანოები საქართველოს კანონმდებლობით არის განსაზღვრული, ამიტომ ვადის გაშვებამ შეიძლება დაგიკარგოთ გასაჩივრების შესაძლებლობა, ხოლო დროული რეაგირება — დაიცვას თქვენი უფლებები.