იპოთეკის ყადაღის დაცვა: სადაც იწყება დავა
იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ყადაღა იწყება მაშინ, როცა მოვალე გააჭიანურებს იპოთეკით უზურნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას. სწორედ ამ მომენტიდან რთულდება კრედიტორის (იპოთეკარის) და მესაკუთრის ურთიერთობა და ჩნდება კითხვა: როგორ დაიცვას მესაკუთრემ ქონება, რომელიც კრედიტს აძღობს. ქართული სამოქალაქო კანონმდებლობა ამ ეტაპზე რამდენიმე განსხვავებულ მიმართულებას ითვალისწინებს, და თითოეული მათგანი განსხვავებულ დროს და განსხვავებული ინსტრუმენტებით ამოქმედებს.
თუ მესაკუთრე გააჭიანურებს დაკმაყოფილებას, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის საკუთრებაში, თუკი კრედიტორი და მესაკუთრე ამის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ მარეგისტრირებელ ორგანოს. ეს გადაწყვეტილება ნებაყოფლობითია და მხოლოდ ორივე მხარის შეთანხმებით ხდება. თუ ისეთი გარიგება ვერ შედგა და ქონება კრედიტორის საკუთრებაში არ გადადის, ნოტარიუსი გასცემს სააღსრულებო ფურცელს იმ პირობით, რომ მხარეთა შორის არსებობს შეთანხმება და ნოტარიუსმა სანოტარო აქტში წერილობით განმარტა სააღსრულებო ფურცლის გაცემის სამართლებრივი შედეგები — ასეთი ფურცლის საფუძველზე იძულებითი აღსრულება განხორციელდება სააღსრულებო წარმოების შესახებ კანონის შესაბამისად.
მოთხოვნის სრულად ჩაითვლება: გადაფარვის წესები
გადასვლისას იპოთეკით უზურნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ღირებულება მთლიანად არ ფარავს ამ მოთხოვნის ოდენობას, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ეს ნიშნავს, რომ ნაგულისხმევი წესით ქონების ღირებულების დანაკლისი მოთხოვნის ნაწილს ვეღარ მოითხოვს კრედიტორი — ამიტომ მესაკუთრისთვის მნიშვნელოვანია, არ იყოს მიღებული სხვაგვარი შეთანხმება.
მოთხოვნის გადაფარვის თვალსაზრისით განსაკუთრებული წესი მოქმედებს მაშინ, როცა გამსესხებელი არ არის საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობისადმი დაქვემდებარებული სუბიექტი და სესხი გაცემულია ფიზიკურ პირზე, მათ შორის ინდივიდუალურ მეწარმეზე: ასეთ შემთხვევაში მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული ნივთებისა და გირავნობის საგნების ღირებულება მთლიანად არ ფარავს უზურნველყოფილ მოთხოვნას, და მხარეთა შორის სხვაგვარი შეთანხმება დაუშვებელია. ანუ არასაბანკო კრედიტორის მიმართ ფიზიკური პირი დამატებითი დაცვით სარგებლობს.
რეალიზაციის მოთხოვნა და აუქციონი
თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. რეალიზაცია ხორციელდება სამოქალაქო კანონმდებლობითა და სააღსრულებო წარმოების შესახებ კანონით დადგენილი წესით. მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ აუქციონის ჩატარების სხვა წესზეც, მაგრამ მხოლოდ კანონით დადგენილი ცალკეული მოთხოვნების გათვალისწინებით — ამიტომ ხელშეკრულებაში ასეთი დათქმის შემოწმება სპეციალისტთან აუცილებელია.
აუქციონის ეტაპზე დროის კრიტიკული ფაქტორია: თუ პირველი აუქციონის დროს არ მოხდება შესაბამისი შემოთავაზება, სპეციალისტი 10 დღის ვადაში ნიშნავს მეორე აუქციონს. ანუ პირველ და მეორე აუქციონს შორის ძალიან ცოტა დრო რჩება და ყველა გადაწყვეტილება — ჩაშლა, დაფინანსება თუ შეთანხმება — ამ მოკლე ფანჯარაში უნდა მიიღოთ.
აუქციონის თავიდან აცილება
ყადაღის ყველაზე პირდაპირი გზა თავიდან აცილებისა აუქციონამდე არსებულ მოთხოვნის დაკმაყოფილებას უკავშირდება. მესაკუთრეს ან ნებისმიერ პირს მესაკუთრის თანხმობით, აგრეთვე მესამე პირს, რომლის უფლებაც შეიძლება შეილახოს აუქციონის შედეგად, უფლება აქვს, აუქციონის ჩატარებამდე მოთხოვნის დაკმაყოფილებით თავიდან აიცილოს აუქციონი. ეს ინსტრუმენტი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვისაც ქონება საყრდენია, მაგრამ დროებით ვერ ახერხებს გადახდას: მესამე პირის ჩარევით დაფარვა კანონიერი გზაა.
ამასთან მესამე პირის უფლების შელახვის ფაქტს ადგენს სასამართლო. ეს ნიშნავს, რომ თუ აუქციონი ემუქრება იმ პირს, რომელსაც ქონებაზე საკუთარი უფლება აქვს, მისი დაცვის საფუძველი სასამართლოს გადაწყვეტილებით დგინდება, და ამ კუთხით სასამართლოში მიმართვა დამოუკიდებელ დაცვის ხაზს ქმნის.
არაპირადი მოვალის — მესაკუთრის — დაცვა
ცალკე დაცვა აქვს იმ მესაკუთრეს, რომელიც იმავდროულად არ არის იპოთეკით უზურნველყოფილი მოთხოვნის პირადი მოვალე. ასეთ შემთხვევაში მას მაინც შეუძლია იპოთეკარს წაუყენოს ის შესაგებელი, რომლის უფლებაც მხოლოდ პირად მოვალეს აქვს, მათ შორის შესაგებლები ფულად ვალდებულებათა გაქვითვისა და მოთხოვნის გასაჩივრების გამო. ანუ ქონება იცავს მის მესაკუთრეს მაშინაც კი, როცა ვალი სხვას ეკუთვნის: მაგალითად, მშობლის ბინა არ უნდა ჩავარდეს ყადაღში შვილის ვალის გამო, თუ მშობელი პირად მოვალე არ არის.
ასეთ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია შეტყობინების წესიც: თუ მოთხოვნის შესრულების ვადა დამოკიდებულია სამართლებრივი ურთიერთობის მოშლის შეტყობინებაზე, მოშლა ნამდვილად ჩაითვლება მხოლოდ მაშინ, როდესაც ამის შესახებ მესაკუთრე განუცხადებს კრედიტორს ან კრედიტორი — მესაკუთრეს. ამიტომ არაპირადი მოვალე მესაკუთრემ ყოველი შეტყობინება წერილობით და დადასტურებით უნდა მიიღოს.
ამონაგების განაწილება და შემდგომი ნაბიჯები
თუ ყადაღა მაინც ხორციელდება, მნიშვნელოვანია ამონაგების განაწილების წესი: იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლიდან მოთხოვნები უნდა დაიფაროს შემდეგი რიგითობით: ხარჯები, შემდეგ კრედიტორის მოთხოვნა სრული ოდენობით. თუ ამონაგები თანხით სრულად არ იფარება ხარჯები, განსხვავების გადახდის ვალდებულება ეკისრება კრედიტორს. ეს წესი განსაზღვრავს, რა ნარჩენი რჩება სხვა მოთხოვნებისთვის და რამდენად აქვს მესაკუთრეს რეალიზაციის შედეგად დარჩენილი ღირებულების მოთხოვნის შესაძლებლობა.
იპოთეკის ყადაღის დაცვის სწორი სტრატეგია იწყება ხელშეკრულებისა და გადახდის ისტორიის ანალიზით და სრულდება კონკრეტულ ეტაპზე შესაბამისი ინსტრუმენტის არჩევით — დაკმაყოფილებით თავიდან აცილება, შესაგებლების დაყენება თუ აუქციონის კანონიერების გამოწვევა. ყველა ეს ნაბიჯი მოითხოვს დროულ და დოკუმენტირებულ მოქმედებას. Legal.ge-ის ადვოკატები დაგეხმარებით იპოთეკის ყადაღის ყველა ეტაპზე დაცვაში.