იპოთეკური ხელშეკრულებები — სამართლებრივი ჩარჩო
იპოთეკა უძრავ ნივთზე ისეთი უზრუნველყოფის საშუალებაა, რომელიც კრედიტორს (იპოთეკარს) აძლევს უფლებას, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. ეს განმარტება სამოქალაქო კოდექსის მე-286 მუხლიდან მოდის და სწორედ ის განსაზღვრავს იპოთეკური ხელშეკრულების ეკონომიკურ აზრს: კრედიტორი იმ ნივთის ღირებულებით ინაზღაურებს ვალს, რომელიც ხელშეკრულებით არის დატვირთული.
იპოთეკა ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისთვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა. დაზღვეული მოთხოვნა შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით, რისთვისაც საჭიროა მესაკუთრისა და იპოთეკარის შეთანხმება და ამ შეთანხმების რეგისტრაცია რეესტრში. ეს ინსტრუმენტები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ შემთხვევებში, როცა საკრედიტო ურთიერთობა დროში იცვლება და მხარეებს სურთ უზრუნველყოფის მოქნილი მართვა.
ვის უძრავ ნივთზე და რომელი მოთხოვნის უზრუნველყოფაზე შეიძლება იპოთეკა
კოდექსი ამ კითხვას მე-286 მუხლის მე-4, მე-5 და მე-6 ნაწილებით წყვეტს და ეს არის იპოთეკური ხელშეკრულების დადებამდე გასააზრებელი პირველი საკითხი. ფიზიკურ პირზე (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი ან გაცემული სესხის ან კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მისი ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი, აგრეთვე წყლის და საჰაერო სატრანსპორტო საშუალება.
ამ შეზღუდვას კოდექსი განსაზღვრავს გამონაკლისებით: ის არ ვრცელდება საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობისადმი დაქვემდებარებული კომერციული ბანკის, მიკრობანკის, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის, არასაბანკო სადეპოზიტო დაწესებულების — საკრედიტო კავშირის და სესხის გამცემი სუბიექტის მიერ დადებული სესხის ან კრედიტის ხელშეკრულებებიდან გამომდინარე მოთხოვნების უზრუნველყოფაზე. ამასთან, შეზღუდვა არ მოქმედებს, თუ მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებით დგინდება, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით სარგებლობაში გადაეცემა იპოთეკარ ფიზიკურ პირს ან ადგილსამყოფლად გამოყენების მიზნით — იპოთეკარ იურიდიულ პირს. გაითვალისწინეთ: თუ ერთი და იმავე ფიზიკური პირის სასარგებლოდ უკვე ორი იპოთეკის უფლებაა რეგისტრირებული, მესამე და ყოველი მომდევნო იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას შეზღუდვა კვლავ მოქმედებს. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის იპოთეკით დატვირთვისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ ორგანული კანონით დადგენილი წესიც.
იპოთეკის წარმოშობა — წერილობითი ფორმა, ნოტარიუსი და რეესტრი
იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან — ეს წესი კოდექსის მე-289 მუხლის პირველი ნაწილით არის დადგენილი და მისი უგულებელყოფა ყველაზე ხშირი შეცდომაა: მხოლოდ ხელშეკრულების ხელმოწერა იპოთეკას არ ქმნის. რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე, რომელიც დადებულია კოდექსით დადგენილი წესით. გარიგებაში უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი და სავარაუდო მოვალე მესამე პირი, ხოლო მხარეთა შეთანხმებით შესაძლებელია აღინიშნოს აგრეთვე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები.
სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით, და ნოტარიუსი ვალდებულია განუმარტოს მხარეებს ის სამართლებრივი შედეგები, რომლებიც მოჰყვება სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევას. კოდექსი განსაზღვრავს, რომ ეს პირობა არ ვრცელდება საბანკო სექტორის ზედამხედველობის ქვეშ მყოფი სუბიექტებისა და საინვესტიციო ფონდების მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებაზე. მარეგისტრირებელი ორგანოსთვის წარდგენილი იპოთეკის ხელშეკრულების შინაარსისთვის, მასში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების ნამდვილობისა და მართლზომიერებისთვის პასუხისმგებელი არიან უშუალოდ იპოთეკის ხელშეკრულების მხარეები.
საერთო იპოთეკა და იპოთეკის მოწმობა
თუ მოთხოვნა უზრუნველყოფილია რამდენიმე უძრავ ნივთზე არსებული იპოთეკით, წარმოიშობა საერთო იპოთეკა: კოდექსის მე-287 მუხლით, საერთო მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად გამოიყენება ყოველი ნივთი, ხოლო კრედიტორს შეუძლია სურვილისამებრ მოთხოვნა ნებისმიერი ნივთით დაიკმაყოფილოს, თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმებულან. ეს ნიშნავს, რომ რამდენიმე ობიექტით დატვირთვა კრედიტორს არჩევანს აძლევს, მხარეთა სხვა შეთანხმების ფარგლებში კი ეს წესი შეიძლება შეიცვალოს.
მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში, კრედიტორის მოთხოვნით საჯარო რეესტრი გასცემს იპოთეკის მოწმობას, რომლის გაცემაც რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. იპოთეკის მოწმობა ფასიანი ქაღალდია, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას: მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულება და, შეუსრულებლობის შემთხვევაში, მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან. ის დგება ერთ ეგზემპლარად, საერთო იპოთეკაზე კი მხოლოდ ერთი იპოთეკის მოწმობა გაიცემა. ხელშეკრულება, რომელზეც მოწმობა გაიცემა, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით, და ამ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედება, რომელიც სანოტარო დამოწმებას მოითხოვს, უნდა დაამოწმოს იმავე ნოტარიუსმა, რომელმაც თავად იპოთეკის ხელშეკრულება დაამოწმა.
გადავადების შემდეგ — უძრავი ნივთის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლა
თუ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე გააჭიანურებს უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას, კოდექსის მე-300 მუხლი ცალკეულ გზებს ასახელებს. პირველი: ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუკი კრედიტორი და მესაკუთრე ამის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ მარეგისტრირებელ ორგანოს. გადასვლისას უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როცა ნივთის ღირებულება მოთხოვნას მთლიანად არ ფარავს, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი; სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთის შემთხვევაში კი ორგანული კანონით დადგენილი მოთხოვნა გათვალისწინდება.
მეორე გზა: თუ საკუთრებაში გადასვლა არ ხდება, ნოტარიუსი გასცემს სააღსრულებო ფურცელს, თუ ამის თაობაზე მხარეთა შეთანხმება არსებობს და ნოტარიუსმა სანოტარო აქტში წერილობით განმარტა სააღსრულებო ფურცლის გაცემის სამართლებრივი შედეგები. ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე იძულებითი აღსრულება განხორციელდება სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ საქართველოს კანონის შესაბამისად. სწორედ ამიტომ იპოთეკური ხელშეკრულების დადებისას გადამწყვეტია, რომ მხარეები წინასწარ გააცნობიერონ გადავადების შედეგები და სათანადოდ დააფიქსირონ თანხმობა აღსრულების ფორმაზე.
სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე იპოთეკა
სამშენებლო პროექტებისთვის კოდექსი ცალკე წესს შეიცავს: თუ ხელშეკრულების საგანია ნაგებობა ან ამ ნაგებობის ცალკეული ნაწილები, მენარდეს შეუძლია ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თავისი მოთხოვნებისთვის მოითხოვოს იპოთეკა სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე. ეს ინსტრუმენტი დამკვეთს იმის საშუალებას აძლევს, რომ სამუშაოებთან დაკავშირებული ფინანსური რისკი მიწის ნაკვეთით იყოს დაზღვეული, და ის განსაკუთრებით ეფექტურია მაშინ, როცა დამკვეთს სხვა უზრუნველყოფა არ გააჩნია.
პრაქტიკული გამოცდილება გვიჩვენებს, რომ იპოთეკური ხელშეკრულების სწორად დადება — გარიგებაში სავალდებულო დეტალების მითითებით, სანოტარო დამოწმებითა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით — მხარეთა დავების უმეტესობას აიცილებს თავიდან. ჩვენ დაგეხმარებით იპოთეკის ხელშეკრულების მომზადებაში, რეგისტრაციის თანხლებაში და გადავადების შემთხვევაში აღსრულების სწორი გზის შერჩევაში.