კომერციული იჯარა ბიზნესის წარმატების ერთ-ერთი ფუნდამენტური კომპონენტია. იქნება ეს საოფისე ფართი, მაღაზია სავაჭრო ცენტრში თუ საწყობი, იჯარის ხელშეკრულება განსაზღვრავს ბიზნესის გრძელვადიან სტაბილურობასა და ხარჯებს. განსხვავებით საცხოვრებელი ბინის ქირავნობისგან, კომერციული იჯარა ბევრად უფრო რთული და დეტალურია. აქ რეგულირდება არა მხოლოდ ქირა, არამედ დღგ-ს დაბეგვრა, კომუნალური და საოპერაციო ხარჯები (CAM charges), რემონტის უფლება, ინვესტიციის დაბრუნება და ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის ჯარიმები. არასწორად შედგენილმა ხელშეკრულებამ შეიძლება გამოიწვიოს ბიზნესის გაჩერება ან გაუთვალისწინებელი ფინანსური ტვირთი (მაგ. თუ მეიჯარე მოულოდნელად გაზრდის ქირას ან მოითხოვს ფართის დაცლას).
კომერციული იჯარის ხელშეკრულებების მომსახურება გულისხმობს კვალიფიციურ იურიდიულ დახმარებას ხელშეკრულების შედგენაში, აუდიტსა და მოლაპარაკებაში. იურისტის მიზანია დააბალანსოს მეიჯარისა და მოიჯარის ინტერესები და უზრუნველყოს ბიზნესის უწყვეტობა. Legal.ge გაძლევთ წვდომას ადვოკატებთან, რომლებიც დაგეხმარებიან თავიდან აიცილოთ კომერციული იჯარის ფარული საფრთხეები და გააფორმოთ ხელშეკრულება, რომელიც თქვენს ბიზნესს მოერგება.
რას მოიცავს კომერციული იჯარის მომსახურება?
ეს სერვისი ფარავს კომერციული უძრავი ქონების დაქირავების ყველა ასპექტს:
- ხელშეკრულების შედგენა და რევიზია: ინდივიდუალური ხელშეკრულების მომზადება ან მეორე მხარის მიერ შემოთავაზებული დრაფტის შემოწმება (განსაკუთრებით სავაჭრო ცენტრების სტანდარტული კონტრაქტების).
- ქირის და ინდექსაციის პირობები: ქირის ფასის, დღგ-ს ჩათვლის და ინფლაციაზე მიბმული ინდექსაციის წესების (მაგ. ყოველწლიური 5%-იანი ზრდა) მკაფიო გაწერა.
- სარემონტო სამუშაოები (Fit-out): შეთანხმება იმაზე, თუ ვინ აკეთებს რემონტს, ვის ეკუთვნის გაუმჯობესება (კონდიციონერები, ტიხრები) ხელშეკრულების დასრულების შემდეგ და ანაზღაურდება თუ არა ეს ხარჯი.
- რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში: 1 წელზე მეტი ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციის ორგანიზება, რაც აუცილებელია იურიდიული ძალისთვის მესამე პირებთან მიმართებაში.
- შეწყვეტის პირობები: ვადამდე შეწყვეტის მექანიზმების და ჯარიმების (Break Clause) განსაზღვრა.
ხშირად გავრცელებული სიტუაციები
კომერციული იჯარის დროს ხშირად დგება შემდეგი საკითხები:
პირველი სცენარია „სავაჭრო ცენტრის წესები“. მოიჯარეს სურს მაღაზიის გახსნა მოლში. მოლი სთავაზობს მკაცრ კონტრაქტს მაღალი ჯარიმებით. იურისტი აწარმოებს მოლაპარაკებას პირობების შერბილებაზე (მაგ. გახსნის ვადები, მარკეტინგული გადასახადი).
მეორე შემთხვევაა „რემონტის კომპენსაცია“. კომპანიამ იქირავა „შავი კარკასი“ ოფისისთვის და ჩადო 50 000 დოლარი რემონტში. 2 წლის შემდეგ მეიჯარემ ხელშეკრულება შეწყვიტა. თუ კონტრაქტში არ ეწერა კომპენსაცია, მოიჯარე კარგავს ინვესტიციას. იურისტი ამას თავიდანვე აზღვევს.
მესამე სცენარია „ფორს-მაჟორი და პანდემია“. ბიზნესი გაჩერდა, მაგრამ მეიჯარე ითხოვს ქირას. კონტრაქტში უნდა იყოს გაწერილი ფორს-მაჟორის დროს ქირის შემცირების ან შეჩერების მექანიზმი.
მეოთხე სიტუაციაა „ობიექტის გაყიდვა“. მეიჯარემ გაყიდა შენობა. ახალი მფლობელი ითხოვს მოიჯარის გასვლას. თუ იჯარა რეგისტრირებულია რეესტრში, ახალი მფლობელი ვალდებულია პატივი სცეს არსებულ კონტრაქტს.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
კომერციული იჯარა რეგულირდება:
- სამოქალაქო კოდექსი (იჯარა): განასხვავებს ქირავნობასა (საცხოვრებელი) და იჯარას (კომერციული/შემოსავლიანი) შორის. იჯარის დროს მოიჯარეს აქვს ნაყოფის (შემოსავლის) მიღების უფლება.
- საგადასახადო კოდექსი: არეგულირებს იჯარის დაბეგვრას (საშემოსავლო, დღგ).
- საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი: მოითხოვს 1 წელზე მეტი ვადის იჯარის რეგისტრაციას.
პროცესის მიმდინარეობა და ეტაპები
იურისტი ეცნობა ობიექტის დოკუმენტაციას (ამონაწერს, საკადასტრო გეგმას). შემდეგ დგება ხელშეკრულება, სადაც დეტალურად იწერება მიღება-ჩაბარების მდგომარეობა და მხარეთა პასუხისმგებლობა. მხარეები ხელს აწერენ და (საჭიროების შემთხვევაში) არეგისტრირებენ იუსტიციის სახლში. მნიშვნელოვანია ასევე მიღება-ჩაბარების აქტის შედგენა, სადაც დაფიქსირდება მრიცხველების ჩვენებები და ინვენტარი.
რატომ Legal.ge?
ცუდი საიჯარო კონტრაქტი ბიზნესის ჩავარდნის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით ადვოკატებს, რომლებიც დაგეხმარებიან გრძელვადიანი და უსაფრთხო კომერციული ურთიერთობების ჩამოყალიბებაში.
განახლდა: ...