კომერციული იჯარის ხელშეკრულებები წარმოადგენს ბიზნესის ოპერირების ერთ-ერთ ფუნდამენტურ კომპონენტს საქართველოში. იქნება ეს საოფისე ფართი, მაღაზია, რესტორანი თუ სავაჭრო ცენტრის ობიექტი, სწორად შედგენილი იჯარის ხელშეკრულება ბიზნესის სტაბილურობის გარანტიაა. განსხვავებით საცხოვრებელი იჯარისგან, კომერციული იჯარა ხასიათდება გაცილებით რთული პირობებით, მაღალი ფინანსური რისკებითა და ხანგრძლივი ვადებით. ბიზნეს სუბიექტებისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია, რომ ხელშეკრულება ზუსტად ასახავდეს კომერციულ მიზნებს, ითვალისწინებდეს სარემონტო სამუშაოების (fit-out) პირობებს, დღგ-ს საკითხებს და ბიზნესის უწყვეტობის გარანტიებს. არასწორად გაფორმებულმა ხელშეკრულებამ შეიძლება გამოიწვიოს ბიზნესის საქმიანობის შეფერხება ან გაუთვალისწინებელი ფინანსური დანაკარგები.
რას მოიცავს კომერციული იჯარის მომსახურება?
Legal.ge-ს პლატფორმაზე წარმოდგენილი სპეციალისტები გთავაზობენ სრულყოფილ იურიდიულ მომსახურებას კომერციული უძრავი ქონების იჯარასთან დაკავშირებით, რაც მოიცავს:
- კომერციული პირობების სამართლებრივ გაფორმებას: ქირის ფიქსირებული და ცვალებადი (ბრუნვაზე მიბმული) ნაწილების გაწერა, საიჯარო არდადეგების პირობების განსაზღვრა.
- იჯარის საგნის გამოყენების მიზნობრიობას: ზუსტი ფორმულირება იმისა, თუ რა საქმიანობის უფლება აქვს დამქირავებელს ფართში, რათა თავიდან იქნეს აცილებული შემდგომი შეზღუდვები მესაკუთრის მხრიდან.
- სარემონტო სამუშაოებსა და ნებართვებს: ფართის მოწყობის პირობების, ხარჯების განაწილებისა და შესაბამისი სანებართვო დოკუმენტაციის მოპოვების ვალდებულებების გაწერა.
- ქვეიჯარის უფლებას: უფლების მოპოვება ან შეზღუდვა ფართის ნაწილის მესამე პირებზე გადაცემასთან დაკავშირებით.
- ხელშეკრულების შეწყვეტისა და გაგრძელების მექანიზმებს: "Break option"-ის (ვადამდე შეწყვეტის უფლება) და უპირატესი შესყიდვის ან იჯარის გაგრძელების უფლების ფორმულირება.
- საგადასახადო დაგეგმარებას: დღგ-ს ეფექტის გათვალისწინება და საშემოსავლო/მოგების გადასახადთან დაკავშირებული კონსულტაცია.
ხშირი რეალური სიტუაციები
კომერციულ იჯარაში წარმოქმნილი პრობლემები ხშირად დაკავშირებულია შემდეგ სიტუაციებთან:
- ქირის ზრდა: მესაკუთრე ითხოვს ქირის გაზრდას ბაზარზე ფასების მატების გამო, თუმცა ხელშეკრულებაში არ არის გაწერილი ინდექსაციის მექანიზმი, რაც იწვევს დავას.
- ფართის ნაკლი: ბიზნესის დაწყების შემდეგ აღმოჩნდა, რომ შენობას აქვს ფარული ნაკლი (მაგ., ელექტროენერგიის არასაკმარისი სიმძლავრე), რაც ხელს უშლის საქმიანობას.
- ფორს-მაჟორი და პანდემია: ბიზნესი იძულებულია შეაჩეროს მუშაობა (მაგ., ლოქდაუნის გამო), მაგრამ ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს ქირის გადახდისგან გათავისუფლებას ან შემცირებას ასეთ დროს.
- გაუმჯობესების კომპენსაცია: დამქირავებელმა ჩაატარა ძვირადღირებული რემონტი, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტისას მესაკუთრე უარს ამბობს დანახარჯების ანაზღაურებაზე.
- იურიდიული მისამართი: მესაკუთრე უარს აცხადებს გასცეს თანხმობა კომპანიის იურიდიულ მისამართად ფართის გამოყენებაზე, რაც აფერხებს რეგისტრაციას.
საქართველოს სამართლებრივი ჩარჩო
კომერციული იჯარა რეგულირდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით, რომელიც განსაზღვრავს ზოგად ჩარჩოს, და საქართველოს კანონით მეწარმეთა შესახებ, რომელიც მნიშვნელოვანია კორპორაციული ასპექტებისთვის. განსაკუთრებული ყურადღება ექცევა საქართველოს საგადასახადო კოდექსს, რადგან კომერციული იჯარა თითქმის ყოველთვის გულისხმობს დღგ-ს (დამატებული ღირებულების გადასახადი 18%) ვალდებულებას, თუ გამქირავებელი დღგ-ს გადამხდელია. გარდა ამისა, მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რომ იურიდიული პირების შემთხვევაში, ხელშეკრულებაზე ხელმომწერი პირის უფლებამოსილება უნდა შემოწმდეს მეწარმეთა რეესტრში, რათა გარიგება არ გახდეს სადავო. საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის 1 წლამდე ვადის შემთხვევაში, თუმცა კომერციული სტაბილურობისთვის გრძელვადიანი და რეგისტრირებული ხელშეკრულება ყოველთვის უპირატესია.
მომსახურების პროცესი ეტაპობრივად
კომერციული იჯარის გაფორმების პროცესი Legal.ge-ს სპეციალისტებთან ერთად შემდეგნაირად წარიმართება:
- მოლაპარაკების ეტაპი (Heads of Terms): ძირითადი კომერციული პირობების შეთანხმება და დოკუმენტირება ხელშეკრულების შედგენამდე.
- სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence): ქონების უფლებრივი მდგომარეობის შემოწმება (ყადაღა, იპოთეკა, მესამე პირთა უფლებები).
- ხელშეკრულების დრაფტინგი: დეტალური ხელშეკრულების მომზადება, რომელიც იცავს თქვენს კომერციულ ინტერესებს.
- კორექტირება და ფინალიზება: მეორე მხარის იურისტებთან კომუნიკაცია და პირობების დაზუსტება.
- ხელმოწერა და რეგისტრაცია: ხელშეკრულების გაფორმება და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის უზრუნველყოფა.
რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?
კომერციული იჯარა ბიზნესის წარმატების ერთ-ერთი ქვაკუთხედია. Legal.ge გთავაზობთ წვდომას ადვოკატებთან, რომლებსაც აქვთ მრავალწლიანი გამოცდილება კომერციულ სამართალსა და უძრავ ქონებაში. ჩვენი პლატფორმის მეშვეობით შერჩეული სპეციალისტები დაგეხმარებიან მოლაპარაკებების წარმოებაში, რთული პირობების თქვენს სასარგებლოდ ჩამოყალიბებასა და სამომავლო დავების პრევენციაში. იპოვეთ საიმედო პარტნიორი Legal.ge-ზე და უზრუნველყავით თქვენი ბიზნესის უსაფრთხო გარემო.
განახლდა: ...