კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვა საქართველოში წარმოადგენს კომპლექსურ ბიზნეს-ტრანზაქციას, რომელიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება საცხოვრებელი ბინის გაყიდვისგან. ეს პროცესი მოიცავს არა მხოლოდ საკუთრების უფლების გადაცემას, არამედ საგადასახადო ვალდებულებების (განსაკუთრებით დღგ-ს) დეტალურ ანალიზს, კორპორატიულ თანხმობებს და ხშირ შემთხვევაში, მოქმედი საიჯარო ხელშეკრულებების გადაცემას. კომერციული ობიექტების (ოფისები, მაღაზიები, საწყობები, სასტუმროები) გაყიდვა ხშირად უკავშირდება მაღალი ღირებულების აქტივებს, შესაბამისად, ნებისმიერი სამართლებრივი ხარვეზი შეიძლება გამოიწვიოს უზარმაზარი ფინანსური დანაკარგი. გამყიდველისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია, რომ გარიგება იყოს იურიდიულად სრულყოფილი, რათა თავიდან აიცილოს შემდგომი დავები ახალ მესაკუთრესთან ან საგადასახადო ორგანოსთან. პროფესიონალი იურისტის ჩართულობა უზრუნველყოფს აქტივის სუფთა ისტორიის დემონსტრირებას, რაც ზრდის ქონების მიმზიდველობას ინვესტორებისთვის და აჩქარებს გაყიდვის პროცესს.
რას მოიცავს კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვის მომსახურება?
კომერციული ქონების გაყიდვის იურიდიული მომსახურება ფარავს ტრანზაქციის ყველა ასპექტს, დაწყებული მოსამზადებელი სამუშაოებიდან დასრულებამდე:
- სამართლებრივი "Due Diligence" (გამყიდველის მხრიდან): ქონების დოკუმენტაციის წინასწარი მოწესრიგება, რათა მყიდველს არ დახვდეს პრობლემები (მაგ. უნებართვო მიშენებები, ძველი ყადაღები).
- საგადასახადო სტრუქტურირება: გარიგების დაბეგვრის რეჟიმის განსაზღვრა (აქტივის გაყიდვა vs წილის გაყიდვა), დღგ-ს ვალდებულებების ანალიზი.
- ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენა: კომპლექსური ხელშეკრულების მომზადება, რომელიც ითვალისწინებს კომერციულ სპეციფიკას (ინვენტარის გადაცემა, საგარანტიო ვადები, კონფიდენციალურობა).
- კორპორატიული დოკუმენტაციის მომზადება: თუ გამყიდველი იურიდიული პირია, პარტნიორთა კრების ოქმების მომზადება ქონების გასხვისების თაობაზე.
- იჯარის ხელშეკრულებების აუდიტი და გადაცემა: თუ ქონება გაქირავებულია, მოქმედი იჯარების სამართლებრივი ანალიზი და მყიდველისთვის უფლებამონაცვლეობის გაფორმება.
- მოლაპარაკებები ინვესტორებთან: კომერციული პირობების შეთანხმებაში იურიდიული მხარდაჭერა.
ხშირი სცენარები და საჭიროებები
კომერციული ქონების გაყიდვისას ხშირად ვხვდებით სპეციფიკურ სიტუაციებს:
- მოქმედი ბიზნესის გაყიდვა ქონებასთან ერთად: მაგალითად, სასტუმროს ან რესტორნის გაყიდვა, სადაც იყიდება არა მხოლოდ კედლები, არამედ მოქმედი ბიზნესი. აქ მნიშვნელოვანია ბრენდის, ლიცენზიებისა და თანამშრომლების გადაყვანის საკითხები.
- გაყიდვა დღგ-ს ჩათვლით ან მის გარეშე: კომერციული ფართის გაყიდვა ხშირად იბეგრება დღგ-თი (18%). იურისტი ეხმარება მხარეებს გაარკვიონ, ეხება თუ არა გარიგებას დღგ და ვინ იხდის მას.
- საიჯარო ნაკადებით დატვირთული ქონება: ინვესტორები ხშირად ყიდულობენ კომერციულ ფართს მასში მყოფი მოიჯარეების გამო. იურისტმა უნდა უზრუნველყოს, რომ იჯარის ხელშეკრულებები შეუფერხებლად გადავიდეს ახალ მესაკუთრეზე.
- აქტივის vs წილის გაყიდვა: ხშირად უფრო მომგებიანია კომპანიის წილის გაყიდვა, რომელსაც ეკუთვნის ქონება, ვიდრე უშუალოდ ქონების. იურისტი ეხმარება ამ ორი ვარიანტის შედარებასა და არჩევაში.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვა რეგულირდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით და მეწარმეთა შესახებ კანონით. თუ გამყიდველი კომპანიაა (შპს ან სს), მეწარმეთა კანონი მოითხოვს პარტნიორთა კრების თანხმობას მნიშვნელოვანი აქტივების გასხვისებაზე, წინააღმდეგ შემთხვევაში გარიგება შეიძლება ბათილად იქნას ცნობილი. უმნიშვნელოვანესია საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, რომელიც განსაზღვრავს დღგ-ს გადახდის ვალდებულებას კომერციული ფართის მიწოდებისას. თუ ოპერაცია ითვლება "მოქმედი საწარმოს" (Going Concern) მიწოდებად, შესაძლოა ის გათავისუფლდეს დღგ-სგან, რასაც ზუსტი იურიდიული კვალიფიკაცია სჭირდება. გარდა ამისა, საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი არეგულირებს საკუთრების უფლების გადაცემას, ხოლო კონკურენციის შესახებ კანონი შეიძლება რელევანტური იყოს მსხვილი შერწყმა-შეძენის (M&A) ტიპის გარიგებებისას.
პროცესის მიმდინარეობა ეტაპობრივად
პროცესი იწყება აქტივის სრული სამართლებრივი აუდიტით (Vendor Due Diligence), რათა გამოვლინდეს და გამოსწორდეს ხარვეზები. შემდეგ ეტაპზე ხდება სტრუქტურირება — წყდება, გაიყიდება აქტივი თუ კომპანიის წილი. ამას მოჰყვება წინარე ხელშეკრულების (Term Sheet) გაფორმება ძირითადი კომერციული პირობებით. შემდეგ მზადდება ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება და კორპორატიული დოკუმენტები (კრების ოქმები). ხელმოწერის შემდეგ დოკუმენტები წარედგინება საჯარო რეესტრს რეგისტრაციისთვის. პარალელურად ხდება საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურების გამოწერა და დღგ-ს ადმინისტრირება. საბოლოო ეტაპი მოიცავს აქტივის ფიზიკურ გადაცემას და, საჭიროების შემთხვევაში, მოიჯარეების ინფორმირებას მესაკუთრის შეცვლის შესახებ.
რატომ Legal.ge?
Legal.ge გთავაზობთ წვდომას მაღალი კვალიფიკაციის კორპორატიულ და უძრავი ქონების იურისტებთან, რომლებსაც აქვთ კომერციული გარიგებების მართვის ღრმა გამოცდილება. ჩვენი პლატფორმის მეშვეობით თქვენ იპოვით სპეციალისტებს, რომლებიც არა მხოლოდ მოამზადებენ დოკუმენტებს, არამედ დაგეხმარებიან გარიგების საგადასახადო ოპტიმიზაციასა და ბიზნეს-რისკების დაზღვევაში. აირჩიეთ Legal.ge-ს გადამოწმებული ექსპერტები თქვენი კომერციული წარმატებისთვის.
განახლდა: ...