კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვების მართვა მოიცავს ფართომასშტაბიან და სისტემურ იურიდიულ მომსახურებას, რომელიც ძირითადად განკუთვნილია დეველოპერებისთვის, საინვესტიციო ფონდებისა და მსხვილი ქონების მფლობელი კომპანიებისთვის. განსხვავებით ერთჯერადი ტრანზაქციისგან, გაყიდვების პროცესის იურიდიული მხარდაჭერა გულისხმობს გაყიდვების სქემების შემუშავებას, ტიპური ხელშეკრულებების მომზადებას მრავალი ობიექტისთვის და გაყიდვების დეპარტამენტის იურიდიულ ზედამხედველობას. საქართველოში კომერციული ფართების (ბიზნეს ცენტრები, სავაჭრო მოლები, მრავალფუნქციური კომპლექსები) რეალიზაცია მოითხოვს მკაცრ სამართლებრივ ჩარჩოს, რათა დაცული იყოს დეველოპერის ინტერესები და ამავდროულად, მომხმარებელთა უფლებები. არასწორად აგებულმა გაყიდვების სტრუქტურამ შეიძლება გამოიწვიოს მასობრივი სასამართლო დავები, რეპუტაციის შელახვა და ფინანსური სანქციები. ამიტომ, გაყიდვების ოპერაციების იურიდიული უზრუნველყოფა ბიზნესის წარმატების ფუნდამენტური ნაწილია.
რას მოიცავს კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვების მომსახურება?
ეს სერვისი ორიენტირებულია გაყიდვების პროცესის სისტემატიზაციაზე და მოიცავს:
- გაყიდვების სტრატეგიის სამართლებრივი სტრუქტურირება: გაყიდვების ოპტიმალური მოდელის შერჩევა (მაგ. წინასწარი გაყიდვები მშენებლობის ეტაპზე, განვადების სქემები, შიდა დაფინანსება).
- ტიპური ხელშეკრულებების პაკეტის შექმნა: სტანდარტული წინარე და ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულებების, ასევე შიდა განვადების ხელშეკრულებების შემუშავება, რომლებიც ადაპტირებულია პროექტის სპეციფიკაზე.
- მარკეტინგული მასალების სამართლებრივი შემოწმება: სარეკლამო მასალებისა და შეთავაზებების (ოფერტების) შესაბამისობის დადგენა "მომხმარებლის უფლებების დაცვის შესახებ" კანონთან და "რეკლამის შესახებ" კანონთან.
- მოლაპარაკებების მხარდაჭერა მსხვილ კლიენტებთან (Anchor Tenants/Buyers): ინდივიდუალური პირობების შეთანხმება მსხვილ მყიდველებთან, რომლებიც იძენენ მთლიან სართულებს ან შენობებს.
- ტრანზაქციების მართვის სისტემა: გაყიდვების რეესტრის წარმოების სამართლებრივი მონიტორინგი, ორმაგი გაყიდვების რისკის გამორიცხვა.
- საგადასახადო დაგეგმარება: გაყიდვების ნაკადების საგადასახადო ოპტიმიზაცია და დღგ-ს დაბრუნების სქემების მართვა.
ხშირი სცენარები და საჭიროებები
მომსახურება განსაკუთრებით აქტუალურია შემდეგ შემთხვევებში:
- მრავალფუნქციური კომპლექსის გაშვება: დეველოპერი იწყებს ოფისებისა და კომერციული ფართების გაყიდვას მშენებლობის ეტაპზე. საჭიროა მყარი სამართლებრივი გარანტიები, რომ მშენებლობა დასრულდება და ქონება გადაეცემა.
- განვადების სისტემის დანერგვა: კომპანია სთავაზობს შიდა უპროცენტო განვადებას. იურისტმა უნდა შეადგინოს გადახდის გრაფიკები და უზრუნველყოფის მექანიზმები გადაუხდელობის შემთხვევებისთვის.
- უცხოელი ინვესტიციების მოზიდვა: გაყიდვები საერთაშორისო ბაზარზე, რაც მოითხოვს ორენოვანი ხელშეკრულებებისა და დისტანციური გარიგებების (მინდობილობებით) გამართულ სისტემას.
- ქონების პორტფელის რეალიზაცია: საინვესტიციო ფონდი ყიდის კომერციული ობიექტების პორტფელს და სჭირდება პროცესის ცენტრალიზებული მართვა.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
გაყიდვების მასშტაბური ოპერაციების დროს გადამწყვეტია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, განსაკუთრებით სამშენებლო და ნასყიდობის სამართლის ნაწილში. დეველოპერებისთვის კრიტიკულია საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მოთხოვნები მშენებარე ფართების წინასწარ რეგისტრაციასთან დაკავშირებით, რაც იცავს მყიდველს ორმაგი გაყიდვისგან. ასევე, მომხმარებლის უფლებების დაცვის შესახებ კანონი აწესებს მკაცრ ვალდებულებებს ინფორმაციის მიწოდებასა და უსამართლო პირობების აკრძალვაზე სტანდარტულ ხელშეკრულებებში. საგადასახადო კოდექსი არეგულირებს ავანსების დაბეგვრას და დღგ-ს ჩათვლის საკითხებს მშენებლობის პროცესში. ფინანსური მონიტორინგის კუთხით, მნიშვნელოვანია ფულის გათეთრების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ კანონი, რომელიც ავალდებულებს უძრავი ქონების აგენტებსა და დეველოპერებს მოახდინონ მყიდველთა იდენტიფიკაცია გარკვეული ზღვრის ზევით ტრანზაქციებისას.
პროცესის მიმდინარეობა ეტაპობრივად
პროცესი იწყება პროექტის სამართლებრივი კონცეფციის შემუშავებით (გაყიდვების სქემა). შემდეგ მზადდება შაბლონური დოკუმენტაცია (ხელშეკრულებები, მიღება-ჩაბარების აქტები). მესამე ეტაპი არის გაყიდვების გუნდის ტრენინგი სამართლებრივ საკითხებში (რა დაპირებები შეიძლება გაიცეს და რა არა). გაყიდვების დაწყებისას იურისტები უზრუნველყოფენ თითოეული ინდივიდუალური გარიგების შემოწმებას და გაფორმებას. მშენებლობის დასრულებისას ხდება საკუთრების საბოლოო რეგისტრაციის პროცესის მასობრივი ორგანიზება და ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაციის საფუძველზე ქონების გადაცემა.
რატომ Legal.ge?
Legal.ge არის იდეალური პარტნიორი დეველოპერებისა და უძრავი ქონების კომპანიებისთვის, რომლებსაც ესაჭიროებათ გაყიდვების პროცესის სისტემური სამართლებრივი მხარდაჭერა. ჩვენი პლატფორმა გაძლევთ წვდომას იურისტებზე, რომლებსაც აქვთ გამოცდილება მსხვილი დეველოპერული პროექტების მომსახურებაში. ჩვენი სპეციალისტები დაგეხმარებიან შექმნათ გაყიდვების უსაფრთხო და ეფექტური სისტემა, რომელიც მინიმუმამდე დაიყვანს რისკებს და გაზრდის კლიენტების ნდობას. აირჩიეთ მასშტაბური გადაწყვეტილებები Legal.ge-ზე.
განახლდა: ...