მექანიკოსის გირავნობა ქართულ სამართალში
საერთაშორისო პრაქტიკაში ცნობილი „მექანიკოსის გირავნობა" ნიშნავს ისეთ საგანგებო უზრუნველყოფას, რომელიც სამშენებლო სამუშაოების შესრულების უშუალო შედეგად წარმოიშობა კანონით და დამკვეთის ქონებაზე ავტომატურად ადგება მენარდის მოთხოვნას. აქ სიცხადეა საჭირო: საქართველოს სამართალში ასეთი ავტომატური, სამშენებლო სამუშაოებით თავისიანად წარმოშობადი გირავნობის ინსტიტუტი არ არსებობს. რაც ქართული კანონი სთავაზობს, ესაა ორი რეალური საშუალება: იპოთეკა სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე და გირავნობა მოძრავ ნივთზე, ორივე შეთანხმებით და რეგისტრაციით აღწერილი. ამ გვერდი სწორედ ამ ორ რეალურ ინსტრუმენტს და მათ გარშემო არსებულ მოთხოვნებს ხსნის, რათა მენარდემ თავისი გასამრჯელოს უზრუნველყოფა წარმოსახვის ნაცვლად კანონიერ საფუძველზე ააგოს.
იპოთეკა სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე
პირველი ინსტრუმენტი სამოქალაქო კოდექსის 635-ე მუხლით არის განსაზღვრული: თუ ხელშეკრულების საგანია ნაგებობა ან ამ ნაგებობის ცალკეული ნაწილები, მაშინ მენარდეს შეუძლია ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თავისი მოთხოვნებისთვის მოითხოვოს იპოთეკა სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე. ეს ნიშნავს, რომ შენობის მშენებლობის ან მისი ნაწილების შესრულების დროს მენარდეს უფლება აქვს, საკუთარი მოთხოვნები მიწის ნაკვეთით უზრუნველყოს. იპოთეკის ცნება კოდექსის 286-ე მუხლით არის განსაზღვრული: უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. იპოთეკა სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებითაც შეიძლება გამოიყენებულ იქნეს, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისთვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა.
გირავნობა მოძრავ ნივთზე
მეორე ინსტრუმენტი სამოქალაქო კოდექსის 634-ე მუხლია: მენარდეს თავისი მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად შეუძლია გამოიყენოს გირავნობის უფლება მის მიერ დამზადებულ ან შეკეთებულ მოძრავ ნივთზე, თუ ეს ნივთი დამზადების ან შეკეთების მიზნით მენარდის მფლობელობაში იმყოფება. ეს წესი საშენებლო სამუშაოების იმ ნაწილს ფარავს, რომელიც მოძრავ ნივთებზე აგებულია: კონსტრუქციები, მოწყობილობები, აღჭურვილობა, რომელიც მენარდემ დაამზადა ან შეაკეთა.
გირავნობის ზოგადი კონსტრუქცია სამოქალაქო კოდექსის 254-ე მუხლით განისაზღვრება: მოვალის ან მესამე პირის მოძრავი ნივთი, რომლის სხვა პირთათვის გადაცემა დასაშვებია, შეიძლება გამოყენებულ იქნეს როგორც ფულადი, ისე არაფულადი მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად, ისე, რომ კრედიტორი, მოგირავნე, იძენს უფლებას დაიკმაყოფილოს მოთხოვნა დაგირავებული ქონების რეალიზაციით ან მხარეთა შეთანხმებით მისი საკუთრებაში მიღებით, თუ მოვალე ვალდებულებას არ შეასრულებს ან არაჯეროვნად შეასრულებს. მოგირავნეს გირავნობის საგნიდან აქვს თავისი მოთხოვნის უპირატესი დაკმაყოფილების უფლება სხვა კრედიტორებთან შედარებით, და გირავნობით შეიძლება სამომავლო ან პირობითი მოთხოვნების უზრუნველყოფაც.
ჩვეულებრივი მოთხოვნა და მისი ნაწილობრივი ანაზღაურება
უზრუნველყოფის ინსტრუმენტებთან ერთად გამოიყენება ჩვეულებრივი სახელშეკრულებო მოთხოვნაც. სამოქალაქო კოდექსის 638-ე მუხლის თანახმად, თუ მენარდე ვალდებულებას შეწყვეტს კოდექსის შესაბამისი ნორმით, მაშინ მას შეუძლია მოითხოვოს გასამრჯელოს ნაწილი, რომელიც შეესაბამება მის ადრინდელ მომსახურებას, თუკი შემკვეთს ადრე გაწეული მომსახურების მიმართ აქვს რაიმე ინტერესი. ეს ნორმა იმ შემთხვევას აწესრიგებს, როცა ხელშეკრულება ადრეულ ეტაპზე წყდება: ნაწილობრივი გასამრჯელოს მოთხოვნა მაშინ რჩება, როცა სრული გასამრჯელო ჯერ არ დაგროვილა.
სტრატეგია: როგორ ავაგოთ უზრუნველყოფა
რეალური სურათი ასეთია: მოთხოვნის გაჩენის შემდეგ უზრუნველყოფის მოწყობა გვიანია, ამიტომ ინსტრუმენტები ხელშეკრულების დადების ეტაპზე უნდა გამოიყენებოდეს. იპოთეკა სამშენებლო ნაკვეთზე მოთხოვნით იწყება და მიწის მესაკუთრის მონაწილეობით აღიწერება; გირავნობა მოძრავ ნივთზე კი მხარეთა შეთანხმებას და ნივთის მენარდის მფლობელობაში ყოფნას ემყარება. ამ ორ გზას შორის არჩევანი იმაზეა დამოკიდებული, თუ სად არის მოთხოვნის რეალური საგანი: ნაგებობასთან და მიწასთან ან მენარდის მიერ დამზადებულ-შეკეთებულ მოძრავ ნივთთან.
კიდევ ერთი გარემოება გასათვალისწინებელია: ორივე ინსტრუმენტი მხარეთა შეთანხმებას ემყარება და ამიტომ მოლაპარაკების საგანია. მიწის მესაკუთრე იპოთეკაზე თანხმობას იმ პირობებში იძლევა, რაც მის ინტერესებს ესადაგება; დამკვეთი გირავნობას იქ თანახმდება, სადაც ნივთი მაინც მენარდის მფლობელობაშია. ამიტომ უზრუნველყოფის ბლოკი კონტრაქტის ფასის ნაწილია: ის საზღაურთან, გრაფიკთან და გადახდის პირობებთან ერთად იწყობა და მხარეთა წონასწორობა სწორედ ამ ერთობლიობაში იბადება.
ხშირად დასმული კითხვები
ქვემოთ ვპასუხობთ ამ სფეროსთან დაკავშირებით ხშირად დასმულ კითხვებს.
არსებობს თუ არა საქართველოში მექანიკოსის გირავნობა?
ავტომატური, სამშენებლო სამუშაოებით თავისიანად წარმოშობადი გირავნობა ქართულ სამართალში არ არსებობს. არსებობს ორი რეალური ინსტრუმენტი: იპოთეკა სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე და გირავნობა მენარდის მიერ დამზადებულ ან შეკეთებულ მოძრავ ნივთზე.
როდის შემიძლია იპოთეკის მოთხოვნა სამშენებლო ნაკვეთზე?
თუ ხელშეკრულების საგანია ნაგებობა ან მისი ცალკეული ნაწილები, მენარდეს შეუძლია ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნებისთვის იპოთეკა მოითხოვოს სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე.
რომელ მოძრავ ნივთებზე ვრცელდება გირავნობა?
მენარდეს შეუძლია გირავნობის უფლება გამოიყენოს მის მიერ დამზადებულ ან შეკეთებულ მოძრავ ნივთზე, თუ ეს ნივთი დამზადების ან შეკეთების მიზნით მის მფლობელობაში იმყოფება.
რა უპირატესობა აქვს მოგირავნეს?
მოგირავნეს გირავნობის საგნიდან აქვს თავისი მოთხოვნის უპირატესი დაკმაყოფილების უფლება სხვა კრედიტორებთან შედარებით: მოთხოვნა დაიკმაყოფილება დაგირავებული ქონების რეალიზაციით ან, მხარეთა შეთანხმებით, მის საკუთრებაში მიღებით.
რა ხდება ხელშეკრულების ადრეულ შეწყვეტისას?
თუ მენარდე ვალდებულებას შეწყვეტს კოდექსის შესაბამისი ნორმით, მას შეუძლია მოითხოვოს გასამრჯელოს ნაწილი, რომელიც შეესაბამება მის ადრინდელ მომსახურებას, თუკი შემკვეთს ამ მომსახურების მიმართ ინტერესი აქვს.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
ჩვენი გუნდი მენარდეების მოთხოვნების უზრუნველყოფას კანონის რეალურ ინსტრუმენტებზე აგებს: ვაწყობთ იპოთეკის მოთხოვნას სამშენებლო ნაკვეთზე და თანხმდებით მიწის მესაკუთართან, ვაწყობთ გირავნობას დამზადებულ ან შეკეთებულ მოძრავ ნივთებზე, და ვამზადებთ გასამრჯელოს ნაწილის მოთხოვნებს ხელშეკრულების ადრეული შეწყვეტის შემთხვევაში. მიმართეთ ჩვენს სპეციალისტებს, რომ თქვენი სამშენებლო მოთხოვნები დაცული იყოს არა იმედით, არამედ განსაზღვრული უზრუნველყოფით.