მშენებარე ბინის შეძენა, ანუ ე.წ. "ოფ-პლან" (Off-Plan) შესყიდვა, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული, თუმცა ამავდროულად რისკიანი ტრანზაქციაა. ეს პროცესი გულისხმობს უძრავი ქონების შეძენას მანამ, სანამ შენობა ფიზიკურად აშენდება ან ექსპლუატაციაში შევა. მყიდველები ამ გზას ხშირად დაბალი ფასისა და გადახდის მოქნილი პირობების (შიდა განვადების) გამო ირჩევენ, თუმცა სამართლებრივი თვალსაზრისით, ეს არის არა ნივთის, არამედ "მომავალი ქონების" შეძენის ვალდებულება. ამ დროს კრიტიკულად მნიშვნელოვანია, რომ მყიდველმა სწორად შეაფასოს დეველოპერის სანდოობა და გააფორმოს ისეთი ხელშეკრულება, რომელიც დაიცავს მის ინტერესებს მშენებლობის შეჩერების, ვადების დარღვევის ან ხარისხის შეუსაბამობის შემთხვევაში. იურისტის ჩართულობა ამ პროცესში ამცირებს იმ რისკებს, რომლებიც უკავშირდება "ჰაერის" ყიდვას და უზრუნველყოფს, რომ თქვენი ინვესტიცია დაცული იყოს კანონმდებლობის შესაბამისად.
რას მოიცავს ეს მომსახურება?
მშენებარე ქონების შეძენის იურიდიული მომსახურება კომპლექსურია და მოიცავს შემდეგ ეტაპებს:
- დეველოპერის სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence): მოწმდება სამშენებლო კომპანიის ფინანსური მდგომარეობა, მიწის ნაკვეთის სტატუსი (არის თუ არა დატვირთული იპოთეკით), მშენებლობის ნებართვის ნამდვილობა და კოეფიციენტები.
- წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულების ანალიზი: დეტალურად განიხილება ხელშეკრულების პირობები: ბინის ჩაბარების ვადა, კონდიცია (შავი, თეთრი თუ მწვანე კარკასი), ჯარიმები ვადის გადაცილებისთვის და ფორს-მაჟორული გარემოებები.
- რეგისტრაციის უზრუნველყოფა: წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულების სავალდებულო რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, რაც მყიდველს იცავს ბინის ორმაგი გაყიდვისგან.
- საბანკო გარანტიების შემოწმება: იმის დადგენა, აქვს თუ არა დეველოპერს საბანკო გარანტია ან დაზღვევა მშენებლობის დასრულებაზე.
- მოლაპარაკებები პირობებზე: სტანდარტული ხელშეკრულების პირობების შეცვლა მყიდველის სასარგებლოდ (მაგალითად, გადახდის გრაფიკის მორგება ან პირგასამტეხლოს გაზრდა კომპანიისთვის).
ხშირი სიტუაციები (მაგალითები)
პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები, როდესაც მყიდველები დგებიან სერიოზული პრობლემების წინაშე:
- მშენებლობის შეჩერება: დეველოპერმა ვერ შეძლო ფინანსების მობილიზება და მშენებლობა გაურკვეველი ვადით გაჩერდა. თუ ხელშეკრულება სწორად არ არის შედგენილი, მყიდველს უჭირს თანხის უკან დაბრუნება.
- ფართის ცვლილება: აშენების შემდეგ აღმოჩნდა, რომ ბინის კვადრატულობა ნაკლებია შეთანხმებულზე. იურისტის დახმარებით შესაძლებელია კომპენსაციის მოთხოვნა ან ფასის გადაანგარიშება.
- ორმაგი გაყიდვა: არაკეთილსინდისიერმა კომპანიამ ერთი და იგივე ბინა მიყიდა ორ სხვადასხვა პირს. ეს ხდება მაშინ, როდესაც წინასწარი ხელშეკრულება არ რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში.
- იპოთეკით დატვირთული მიწა: კორპუსი აშენდა, მაგრამ მყიდველი ვერ იფორმებს საკუთრებას, რადგან დეველოპერს მიწა ბანკში აქვს ჩადებული და ვალს ვერ ისტუმრებს.
საქართველოს კანონმდებლობა
მშენებარე ქონების შეძენას არეგულირებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი და კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“. კანონმდებლობა ცალსახად მოითხოვს, რომ მშენებარე ფართზე დაიდოს წერილობითი ფორმის წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში. ეს რეგისტრაცია ანიჭებს მყიდველს უპირატეს უფლებას სხვა კრედიტორებთან მიმართებით. ასევე მნიშვნელოვანია საქართველოს კანონი „მომხმარებლის უფლებების დაცვის შესახებ“, რომელიც გარკვეულ გარანტიებს აძლევს ფიზიკურ პირებს სტანდარტული ხელშეკრულებების უსამართლო პირობებისგან დაცვის კუთხით. მშენებლობის ხარისხსა და უსაფრთხოებასთან დაკავშირებით მოქმედებს საქართველოს სივრცითი დაგეგმარების, არქიტექტურისა და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი.
პროცესი: როგორ მუშაობს სპეციალისტი?
პროცესი იწყება დეველოპერის შემოწმებით. იურისტი ითხოვს ამონაწერს საჯარო რეესტრიდან მიწის ნაკვეთზე და ამოწმებს მშენებლობის ნებართვას მერიის ბაზაში. შემდეგ ხდება ხელშეკრულების პროექტის დამუშავება — იურისტი "წითელი ხაზებით" მონიშნავს სარისკო პუნქტებს და სთავაზობს ალტერნატიულ ფორმულირებებს. შეთანხმების მიღწევის შემდეგ, იურისტი ესწრება ხელმოწერის პროცესს იუსტიციის სახლში, რათა დარწმუნდეს, რომ რეგისტრაცია წარმატებით განხორციელდა. მშენებლობის დასრულების შემდეგ, სპეციალისტი ეხმარება კლიენტს მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებასა და საბოლოო საკუთრების უფლების რეგისტრაციაში.
რატომ Legal.ge?
Legal.ge არის პლატფორმა, რომელიც გაკავშირებთ უძრავი ქონების სამართლის გამოცდილ ექსპერტებთან. მშენებარე ბინის შეძენა დიდი ფინანსური რისკია და დეველოპერის "სიტყვაზე" ნდობა ხშირად სავალალო შედეგით მთავრდება. ჩვენი სპეციალისტები დაგეხმარებიან, დაინახოთ ფარული საფრთხეები, შეამოწმოთ დეველოპერის რეპუტაცია და გააფორმოთ ისეთი ხელშეკრულება, რომელიც მშვიდად ძილის საშუალებას მოგცემთ. იპოვეთ თქვენი სანდო მრჩეველი Legal.ge-ზე და განახორციელეთ ინვესტიცია უსაფრთხოდ.
განახლდა: ...