სარეგისტრაციო წარმოების დაწყება და საჭირო დოკუმენტაცია
საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის შესახებ კანონით განსაზღვრული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში ხდება, და ამ გვერდის საფუძველს მუხლები 8, 9, 11, 12 და 15 შეადგენს. მუხლი 8 განსაზღვრავს, რომ სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია — ეს მოთხოვნა ფორმალური არ არის: დოკუმენტაციის სისრულე წარმოების ბედს წყვეტს.
კონკრეტულ შემთხვევაში მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. ამიტომ განმცხადებელმა თავიდანვე უნდა იმოქმედოს ისე, რომ შემოწმებისთვის საჭირო ყველა საბუთი მზად ჰქონდეს — ამას დროის დანაკარგისგან იხსნის.
რეგისტრაციის ზოგადი პრინციპები
მუხლი 9 აწესებს წარმოების ტექნიკურ ჩარჩოს: რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. მარეგისტრირებელი ორგანო განცხადების წარმოდგენას ადასტურებს განცხადების რეგისტრაციის წიგნში რეგისტრაციით და სარეგისტრაციო ნომრის მინიჭებით. მართვის ავტომატური საშუალების გამოყენებით წარმოდგენილი განცხადების რეგისტრაციაში გატარების წინაპირობაა რეგისტრაციის საფასურის გადახდა.
რეგისტრაციის შედეგად მარეგისტრირებელი ორგანო ამზადებს ამონაწერს, ხოლო საკუთრების უფლებადაურეგისტრირებელ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებისა და საკადასტრო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაციისას — დამატებით საკადასტრო გეგმას. ეს წესი არ ვრცელდება საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვისა და საგადასახადო გირავნობის ან იპოთეკის რეგისტრაციის, აგრეთვე მოძრავ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების რეგისტრაციის შემთხვევებზე — ანუ გამოტანილი დოკუმენტის ფორმა რეგისტრირებული უფლების ხასიათზეა დამოკიდებული.
რეესტრში რეგისტრირებადი უფლებები და მათი იერარქია
მუხლი 11 ჩამოთვლის უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებად უფლებებს: საკუთრება; აღნაგობა და მისი იპოთეკით დატვირთვა; უზუფრუქტი; სერვიტუტი; იპოთეკა; ქირავნობა და ქვექირავნობა; იჯარა და ქვეიჯარა; თხოვება; ლიზინგი; საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობასა და მფლობელობასთან დაკავშირებული უფლებები; საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები, მათ შორის საპრივატიზებო პირობები; უპირატესი შესყიდვის უფლება. რეგისტრირებული უფლების შესახებ მონაცემების გარდა შეტანილია უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემები, მათ შორის უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები.
იერარქიის წესიც მნიშვნელოვანია: ჩამოთვლილი შეზღუდული უფლებების რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება უკვე რეგისტრირებულია. ამ უფლებებზე და საპრივატიზებო პირობებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა. კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით დადებული ხანგრძლივი გარიგებებისთვის — კანონი წელზე მეტი ვადის გარიგებებს გულისხმობს — საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია აუცილებელია.