საქართველოში უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის აუცილებელი პირობაა მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის თანახმად, მხოლოდ წერილობითი ხელშეკრულება არ არის საკმარისი მესაკუთრედ გახდომისთვის — გადამწყვეტია რეესტრში ჩანაწერის არსებობა. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ერთი შეხედვით მარტივი ადმინისტრაციული პროცედურაა, თუმცა პრაქტიკაში ხშირად თან ახლავს ბიუროკრატიული ბარიერები, ხარვეზები დოკუმენტაციაში და ტექნიკური უზუსტობები. განსაკუთრებით რთულია პროცესი, როდესაც საქმე ეხება ძველი საბუთებით (მიღება-ჩაბარების აქტები, ორდერები) ქონების ლეგალიზაციას, მიწის ნაკვეთის პირველად რეგისტრაციას ან მშენებარე ბინების წინასწარ რეგისტრაციას. იურისტის ჩართულობა უზრუნველყოფს დოკუმენტების სრულყოფილ მომზადებას და რეგისტრაციის პროცესის შეუფერხებლად წარმართვას.
რას მოიცავს საკუთრების რეგისტრაციის მომსახურება?
Legal.ge-ს სპეციალისტები გთავაზობენ დახმარებას საჯარო რეესტრთან ურთიერთობის ნებისმიერ ეტაპზე:
- პირველადი რეგისტრაცია: მიწის ნაკვეთების ან შენობა-ნაგებობების პირველადი რეგისტრაცია უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების (არქივის ცნობები, საგადასახადო სიები) საფუძველზე.
- ცვლილებების რეგისტრაცია: ნასყიდობის, ჩუქების, გაცვლის ან მემკვიდრეობის შედეგად მესაკუთრის ცვლილების ასახვა რეესტრში.
- წინასწარი ხელშეკრულების რეგისტრაცია: მშენებარე ბინების შემთხვევაში მომავალი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, რაც მყიდველს იცავს დეველოპერის გაკოტრების ან ბინის ორმაგი გაყიდვისგან.
- ხარვეზის აღმოფხვრა: საჯარო რეესტრიდან მიღებული "სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების" შესახებ გადაწყვეტილების ანალიზი და მოთხოვნილი დოკუმენტაციის/ინფორმაციის სწორად წარდგენა.
- მიწის ნაკვეთის ლეგალიზაცია: თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების კომისიასთან მუშაობა.
ხშირი სცენარები და რეალური მაგალითები
რეგისტრაციის პროცესში ხშირად იჩენს თავს შემდეგი სირთულეები:
- შეჩერებული რეგისტრაცია: მოქალაქემ შეიტანა განცხადება მიწის რეგისტრაციაზე, მაგრამ რეესტრმა შეაჩერა წარმოება „ზედდების“ (სხვა ნაკვეთთან საზღვრის გადაფარვის) გამო. იურისტი ეხმარება კლიენტს კორექტირებული საკადასტრო ნახაზის მომზადებასა და მეზობელთან შეთანხმების აქტის გაფორმებაში.
- მემკვიდრეობის რეგისტრაცია: გარდაცვლილი მშობლის სახელზე რიცხული ბინა რეესტრში არ იძებნება (რეგისტრირებული იყო ბიუროში 90-იანებში). იურისტი მოიძიებს არქივის ცნობას და ახდენს უფლების აქტუალიზაციას.
- მშენებარე ბინის ყიდვა: მყიდველს სურს მშენებარე ბინის შეძენა. იურისტი უზრუნველყოფს, რომ გაფორმდეს არა შინაურული ხელშეკრულება, არამედ ოფიციალური რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, რაც ბინის ჩაბარების გარანტიაა.
- შეცდომა ფართობში: ძველ საბუთებში მიწის ფართობი მითითებულია 600 კვ.მ, ახალი აზომვით კი 650 კვ.მ-ია. იურისტი ეხმარება კლიენტს დაამტკიცოს, რომ ეს ცდომილება დასაშვებ ნორმებშია და დაირეგისტრიროს ფაქტობრივი ფართობი.
საქართველოს კანონმდებლობა და რეგულაციები
საკუთრების რეგისტრაციის პროცედურებს არეგულირებს კანონი საჯარო რეესტრის შესახებ და იუსტიციის მინისტრის ინსტრუქცია „საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის შესრულების თაობაზე“. ეს აქტები დეტალურად გაწერს, რა დოკუმენტებია საჭირო თითოეული ტიპის რეგისტრაციისთვის. მნიშვნელოვანია ასევე საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (საკუთრების წარმოშობის საფუძვლები) და კანონი „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ (ლეგალიზაციისთვის). იურისტის კომპეტენცია ამ აქტების ცოდნაში გადამწყვეტია წარმატებული რეგისტრაციისთვის.
მომსახურების მიღების პროცესი
მომსახურება იწყება არსებული დოკუმენტაციის აუდიტით. იურისტი ამოწმებს, არის თუ არა საკმარისი საფუძველი რეგისტრაციისთვის. საჭიროების შემთხვევაში, ხდება დამატებითი ცნობების მოძიება არქივიდან ან სანოტარო ბიუროდან. შემდეგ მზადდება განცხადება საჯარო რეესტრში წარსადგენად. თუ რეესტრი მოითხოვს ხარვეზის გამოსწორებას (სუსპენზია), იურისტი ამზადებს პასუხს და შესაბამის დოკუმენტაციას 30-დღიან ვადაში, რათა თავიდან აიცილოს რეგისტრაციაზე უარის თქმა.
რატომ უნდა აირჩიოთ Legal.ge?
საჯარო რეესტრთან ურთიერთობა ხშირად დამღლელი და გაუგებარია მოქალაქეებისთვის. Legal.ge-ზე თქვენ იპოვით სპეციალისტებს, რომლებმაც ზეპირად იციან რეგისტრაციის პროცედურები და შეუძლიათ „გაჭედილი“ საქმეების ადგილიდან დაძვრა. ჩვენი იურისტები დაგზოგავენ დროს, რიგებში დგომას და უზრუნველყოფენ, რომ თქვენი საკუთრების უფლება იყოს უტყუარად დაცული სახელმწიფოს მიერ. გაიმარტივეთ რეგისტრაციის პროცესი Legal.ge-სთან ერთად.
განახლდა: ...