სარეგისტრაციო წარმოების დაწყება და საჭირო დოკუმენტაცია
საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის შესახებ კანონით განსაზღვრული სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში ხდება, და ამ გვერდის საფუძველს მუხლები 8, 9, 11, 12 და 15 შეადგენს. მუხლი 8 განსაზღვრავს, რომ სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების საფუძველია განცხადება ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება. განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია — ეს მოთხოვნა ფორმალური არ არის: დოკუმენტაციის სისრულე წარმოების ბედს წყვეტს.
კონკრეტულ შემთხვევაში მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განცხადებით მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. ამიტომ განმცხადებელმა თავიდანვე უნდა იმოქმედოს ისე, რომ შემოწმებისთვის საჭირო ყველა საბუთი მზად ჰქონდეს — ამას დროის დანაკარგისგან იხსნის.
რეგისტრაციის ზოგადი პრინციპები
მუხლი 9 აწესებს წარმოების ტექნიკურ ჩარჩოს: რეგისტრაცია წარმოებს როგორც უშუალოდ სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტების, აგრეთვე ამ დოკუმენტაციის სათანადო წესით შექმნილი ელექტრონული ასლების საფუძველზე. მარეგისტრირებელი ორგანო განცხადების წარმოდგენას ადასტურებს განცხადების რეგისტრაციის წიგნში რეგისტრაციით და სარეგისტრაციო ნომრის მინიჭებით. მართვის ავტომატური საშუალების გამოყენებით წარმოდგენილი განცხადების რეგისტრაციაში გატარების წინაპირობაა რეგისტრაციის საფასურის გადახდა.
რეგისტრაციის შედეგად მარეგისტრირებელი ორგანო ამზადებს ამონაწერს, ხოლო საკუთრების უფლებადაურეგისტრირებელ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებისა და საკადასტრო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაციისას — დამატებით საკადასტრო გეგმას. ეს წესი არ ვრცელდება საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვისა და საგადასახადო გირავნობის ან იპოთეკის რეგისტრაციის, აგრეთვე მოძრავ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების რეგისტრაციის შემთხვევებზე — ანუ გამოტანილი დოკუმენტის ფორმა რეგისტრირებული უფლების ხასიათზეა დამოკიდებული.
რეესტრში რეგისტრირებადი უფლებები და მათი იერარქია
მუხლი 11 ჩამოთვლის უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებად უფლებებს: საკუთრება; აღნაგობა და მისი იპოთეკით დატვირთვა; უზუფრუქტი; სერვიტუტი; იპოთეკა; ქირავნობა და ქვექირავნობა; იჯარა და ქვეიჯარა; თხოვება; ლიზინგი; საჯარო სამართლით გათვალისწინებული სარგებლობასა და მფლობელობასთან დაკავშირებული უფლებები; საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები, მათ შორის საპრივატიზებო პირობები; უპირატესი შესყიდვის უფლება. რეგისტრირებული უფლების შესახებ მონაცემების გარდა შეტანილია უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემები, მათ შორის უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები.
იერარქიის წესიც მნიშვნელოვანია: ჩამოთვლილი შეზღუდული უფლებების რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება უკვე რეგისტრირებულია. ამ უფლებებზე და საპრივატიზებო პირობებზე რეგისტრირებული მონაცემები უცვლელად გადადის ახალ მესაკუთრეზე, გარდა კანონმდებლობით განსაზღვრული შემთხვევებისა. კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით დადებული ხანგრძლივი გარიგებებისთვის — კანონი წელზე მეტი ვადის გარიგებებს გულისხმობს — საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია აუცილებელია.
უფლების წინასწარი რეგისტრაცია და მისი მოქმედება
მუხლი 12 იცავს იმ პირს, რომელიც უძრავ ნივთზე უფლების მიღებას გეგმავს: რეგისტრაციის უზრუნველსაყოფად მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძლება უფლების წინასწარი რეგისტრაცია. ის გამორიცხავს ამ ნივთზე სხვა უფლების რეგისტრაციას და საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მაგრამ არ გამორიცხავს ნივთის მესაკუთრედ სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციას.
წინასწარი რეგისტრაცია უქმდება იმ უფლების რეგისტრაციით, რომლის უზრუნველსაყოფადაც ის მოხდა; ვადის გასვლით, თუ ვადა დადგენილი იყო; მხარეთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე; ანდა კანონმდებლობით დადგენილი წესით სხვა პირის საკუთრების უფლების რეგისტრაციით — გარდა სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციისა და იმ შემთხვევისა, როცა საკუთრების გაუქმებით ნივთი მესაკუთრის გარეშე რჩება. სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთზე წინასწარი რეგისტრაცია სპეციალური კანონმდებლობის მოთხოვნათა გათვალისწინებით წარმოებს.
შენობა-ნაგებობაზე რეგისტრაციის განსაკუთრებული წესი
მუხლი 15 შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე საკუთრების რეგისტრაციას კავშირგამამთავრებლობს სამშენებლო დოკუმენტაციასთან: რეგისტრაცია ხორციელდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის, ხოლო მშენებლობის დასრულებისას — ვარგისად აღიარების დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე. დასაშველია აგრეთვე ლეგალიზებული ან კანონიერად მიჩნეული შენობის შემთხვევა. თუ ეს დოკუმენტები წარდგენილი არ არის, საკუთრების უფლება რეგისტრაციას არ ექვემდებარება: მიწის მესაკუთრეს შენობის შესახებ გაიცემა საინფორმაციო ბარათი, რომელიც ამონაწერსა და საკადასტრო გეგმაზე არ აისახება.
შენობა-ნაგებობა შეიძლება იყოს ერთი უფლების ობიექტი ან შედგებოდეს ერთზე მეტი ცალკე ერთეულისგან; ერთეულად რეგისტრირდება ერთ სისტემაში გაერთიანებული, ურთიერთდაკავშირებული ფართობები. ერთეულის გასხვასება დასაშვებია მასზე საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ; ერთეულებად დაყოფა მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებულ საკუთრებაში ცვლილების საფუძველია და მიწაზე ერთეულების მესაკუთრეებს თანასაკუთრების უფლება ეკუთვნებათ, წილი კი ერთეულის ფართობის შენობის საერთო ფართობთან შეფარდებით განისაზღვრება.
ხშირად დასმული კითხვები
რით იწყება სარეგისტრაციო წარმოება?
განცხადებით ან უფლებამოსილი ორგანოს გადაწყვეტილებით. განცხადებას უნდა ერთოდეს ინსტრუქციით განსაზღვრული დოკუმენტაცია, ხოლო საჭიროებისას ორგანო დამატებით საბუთებსაც ითხოვს.
რა არის წინასწარი რეგისტრაციის დანიშნულება?
დაგეგმილი უფლების დაცვა: ის ბლოკავს ნივთზე სხვა უფლებებისა და საკუთრების მიტოვების რეგისტრაციას, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება სამართალმემკვიდრის რეგისტრაციას.
შეიძლება თუ არა შეზღუდული უფლების რეგისტრაცია უსაკუთრებო ნივთზე?
არა — ასეთი უფლებები რეგისტრირდება მხოლოდ მაშინ, თუ ნივთზე საკუთრების უფლება უკვე რეგისტრირებულია უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში.
რა ხდება დოკუმენტაციის არქონისას შენობაზე?
უფლება რეგისტრაციას არ ექვემდებარება; მიწის მესაკუთრეს შენობის შესახებ გაიცემა საინფორმაციო ბარათი, რომელიც ამონაწერში და საკადასტრო გეგმაზე არ აისახება.
რა საბუთები გამოითხოვება რეგისტრაციის შედეგად?
ამონაწერი, ხოლო უფლებადაურეგისტრირებელ ნივთზე საკუთრების ან საკადასტრო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაციისას — დამატებით საკადასტრო გეგმა.
როგორ დაგეხმარებით Legal.ge-ზე
Legal.ge-ზე ვაფორმებთ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესს დასაწყისიდან ამონაწერამდე: ვამოწმებთ დოკუმენტაციის სისრულეს, ვაგებთ წინასწარი რეგისტრაციის სტრატეგიას და ვაშორებთ ხარვეზებს წარმოების ყოველ ეტაპზე. დაგვიკავშირდით — შევაფასებთ თქვენს ობიექტს და დავგეგმავთ რეგისტრაციას კანონის ზუსტ ჩარჩოში.